【判决书字号】一审判决书：江苏省宜兴市人民法院（2009）宜民一初字第4659号；二审裁定书：江苏省无锡市中级人民法院（2009）锡民终字第0710号 【裁判摘要】事先排除承租人优先购买权的特别约定条款不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效——订立合同时，原告知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但因双方在合同中已作出特别约定：被告有权在租赁期内将该套商业用房出售给他人，原告不得干涉。该约定表明，租赁合同履行期间，原告同意抛弃优先购买权，任由被告将租赁房屋出卖给他人。也就是说，被告在租赁期内将该套商业用房出售给他人时，可不必通知原告。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对原被告双方都具有法律约束力。原告抛弃优先购买权，系依法处分自己的民事权利，未尝不可。因此，原告抛弃优先购买权后又主张优先购买权受到侵害而要求赔偿，于法无据。
【裁判摘要】出租人采取招租竞标方式出租，承租人参加竞标但未中标领回竞标保证金视为自愿放弃优先承租权——《租赁合同》约定了被告在租赁合同期满后享有优先承租权，如被告愿意续租，应当及时行使该权利。被告知晓《重庆市江津区供销社资产招租竞标事项告知书》中包括原承租人在同等条件下享有优先承租权在内的全部内容，且参与竞标，说明原告已向被告履行了优先承租权的告知义务。被告领回竞标保证金，已明知自己的竞标价不是最高价，并且在9月26日原告发出《通知》要求腾退房屋后，被告一直未提出愿以竞标最高价租赁房屋，视为被告已经自愿放弃合同约定的优先承租的权利。被告陈述曾提出愿意以最高价续租，但未提供相应证据证明，对此本院不予采信。
【裁判摘要】“同等条件”不仅包括租金标准、租金支付方式、租赁期限等合同履行方式，且租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途，因为租赁物的用法和用途直接关系租赁物的价值维持和租金价格，亦应纳入租赁条件予以考虑，故应当根据主客观条件综合认定“同等条件”包含的因素——本案二审的争议焦点是：李某渊关于优先承租权的主张是否成立。案涉《商铺租赁合同》的租赁期限于2023年5月31日届满，马某庆的代理人于2023年4月26日、6月14日向李某渊发送微信的内容系要求终止租赁合同。李某渊以其享有优先承租权为由要求与马某庆续签租赁合同，拒绝返还案涉商铺。对此，本院认为，李某渊享有优先承租权的前提是马某庆存在相应条件下的出租意愿。现马某庆表示其将案涉商铺收回后打算自用，在案证据尚不足以证明马某庆收回商铺系为了另行出租。退一步讲，即使如李某渊所述，马某庆收回商铺是为了另行出租给某某公司，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定，李某渊仅在与某某公司租赁条件同等的条件下享有优先承租权。该规定中的“同等条件”，不仅包括租金标准、租金支付方式、租赁期限等合同履行方式，且租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途，因为租赁物的用法和用途直接关系租赁物的价值维持和租金价格，亦应纳入租赁条件予以考虑。故应当根据主客观条件综合认定“同等条件”包含的因素。从马某庆、李某渊的微信聊天记录和双方陈述，某某公司意欲将案涉商铺连同包括马某庆其他商铺在内的多个商铺连片承租、统一管理和转租，某某公司对案涉商铺的用法、经营方式和租赁合同履行方式显然与个人承租单个商铺的李某渊不同。因此，李某渊主张优先承租权理据不足，本院不予支持。在案涉《商铺租赁合同》租赁期限已届满的情况下，一审判令李某渊向马某庆返还案涉商铺并按合同约定的租金标准支付占用费至实际返还案涉商铺之日止，处理正确，本院予以维持。
【裁判摘要】承租人优先承租权适用范围为房屋，主张车位享有优先承租权不予支持——《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”的规定适用的范围为房屋。徐××依据该规定主张其对案涉车位享有优先承租权，本院不予支持。
——房屋受让人应受转租异议期约束 【裁判要旨】若房屋上已经设立租赁、转租合同，房屋产权转让后，即发生了合同权利义务的特殊法定概括移转。房屋受让人继受了原所有权人的权利义务，应受转租异议期6个月的约束。6个月异议期的起算应从出让的原权利人知道转租事宜开始计算，而非从受让房屋时重新起算。 【案号】一审：（2022）苏0211民初1548号
【裁判要旨】在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还租赁物。
【裁判摘要】（１）在承租人未支付租金并失去联系已构成违约的情况下，出租人作为守约方有权要求其承担违约责任。但同时出租人也负有防止损失扩大的法定义务。（２）《民法典》第５９１条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。（３）出租人在已知对方违约且无法联系后期间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任（将房屋租金计算至给予合理追偿与准备诉讼期为宜，此后的损失系因出租人未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持）——对于2019年1月29日后的租金，本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在王某、程某未支付租金并失去联系，已构成违约的情况下，郭某作为守约方，有权要求其承担违约责任。但同时，郭某也负有防止损失扩大的法定义务。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”此处的“适当措施”并非意指债权人必须冒险进行私力救济，而是要求其应在合理期限内积极通过提起诉讼等公力救济方式主张权利，由司法机关对房屋腾退、物品处置等事宜作出裁判，从而终结损失状态。郭某在2021年3月已知对方违约且无法联系后，直至其在起诉状中自述2023年7月才提起诉讼，其间长达两年多时间未采取有效司法救济措施，存在怠于行使权利的情形，应对由此扩大的损失承担相应责任。据此，综合合同履行情况、疫情影响及王某、程某的违约程度，将房屋租金计算至2021年4月30日(即给予合理追偿与准备诉讼期)为宜，此后的损失系因郭某未及时采取适当措施所致，属于扩大的损失，依法应不予支持。故王某、程某应连带支付2019年1月30日至2021年4月30日期间的库房租金13,500元(27个月×500元/月)。
（安全保障义务） 【裁判要旨】取款人在商业银行柜台取款后清点核对时被抢，银行因未尽到保障营业场所安全的义务，应承担相应的过错赔偿责任。 【判决书字号】一审判决书：广东省梅州市梅江区人民法院（2002）梅区民字第626号；二审判决书：广东省梅州市中级人民法院（2003）梅中法民上字第57号
——出租人违反先合同义务之违约责任承担 【裁判要旨】出租方违反先合同义务订立的房屋租赁合同，如不违反法律效办性规定，承租方没有依法选择行使撤销权，租赁合同成立并有效。在合同履行过程中，因违反先合同义务的行为导致出租方违约，出租方应承担违约责任。解除租赁合同后，形成附合的装饰装修添附残值赔偿，应受合同相对性理论的限制，以承租人退还租赁房屋时的现实装饰装修添附残值价值赔偿承租人，无论该装饰装修是否为次承租人出资添附。 【案号】一审：（2013）成民初字第37号；二审：（2014）川民终字第555号 【裁判摘要】大业投资公司、大业物管公司在出租案涉房屋和附属设施时未将标的物存在已经抵押和已被司法查封的重大事项按照法律规定书面告知承租人优高公司，且在新的产权人出现后，未实现其在合同中承诺的确保租赁合同的履行不因抵押、转让、继承、赠与等情形而受到任何影响，促成新的产权人与优高公司继续履行其租赁合同的各项权利义务。大业投资公司、大业物管公司因违反先合同义务，最终导致其不能继续提供租赁合同标的物，其行为导致了租赁合同约定的解除合同条件成就。优高公司于2012年11月29日公证送达《解除合同通知书》的效力本院予以确认。
【裁判摘要１】虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，房屋租赁合同应属有效——关于案涉租赁合同效力及应否解除问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，据原审查明，1991年12月16日，成都市金牛区国土局向成都市规划管理局劳动服务公司颁发了位于XXXXXX，用地面积为3409.70平方米的《国有土地使用权证》。1996年10月24日，成都市规划管理局向成都市计划委员会作出《关于申请XXX饭店改建立项的报告》，申请对成都市规划管理局劳动服务公司所属XXX饭店改造为XXXX主市场扩建工程进行立项。1996年11月4日，成都市计划委员会作出《关于成都市规划局劳动服务公司改建XXX饭店项目建议书的批复》，同意成都市规划局劳动服务公司改造XXX饭店，项目业主为成都市规划局劳动服务公司，建设地址为XXXX。由此，案涉房屋是经成都市规划管理局、成都市计划委员会等部门批准改造而成。全峰体育公司提供的证据亦不足以证明案涉房屋为违法建筑。因此，案涉房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，根据上述司法解释规定，城勘商贸公司与全峰体育公司签订的案涉租赁合同应属有效。故全峰体育公司称案涉房屋未取得建设工程规划许可证、为违法建筑，案涉租赁合同无效的再审理由不能成立，不予支持。 【裁判摘要２】（１）承租人在明知房屋未办理房屋所有权证、规划许可证等相关证照，且存在消防问题的情况下，仍愿意租赁案涉房屋并同意负责房屋消防安全设施设备升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。（２）房屋租赁合同的约定租赁房屋的用途为商业经营管理，目前商场仍然在营业且承租人未提供证据证明房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业，故承租人称由于出租人不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的理由不能成立，不予支持——关于消防问题。据原审查明，城勘商贸公司在《拍卖公告》中的《成都市金牛区负1楼至3楼营业用房五年租赁权瑕疵说明》及城勘商贸公司与全峰体育公司签订的
【裁判摘要】承租人在二次装修时对楼面重新铺设地砖，但卫生间的防水措施不足，且二层房间内卫生间对应楼下天花板底未设置沉箱，导致二层卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏。因此，涉案房屋漏水系因出租人的原因引起。由于经出租人催告，出租人在合理期限内未能解决漏水问题，导致对楼下房屋用户造成严重影响，出租人请求解除租赁合同予以支持——关于宝鑫宾馆履行合同是否违约以及兴业公司能否解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，根据一审法院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司对涉案房屋漏水问题作出的鉴定意见，承租人宝鑫宾馆在二次装修时对楼面重新铺设地砖，但卫生间的防水措施不足，且二层房间内卫生间对应楼下天花板底未设置沉箱，导致二层卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏。因此，涉案房屋漏水系因宝鑫宾馆的原因引起。由于经兴业公司催告，宝鑫宾馆在合理期限内未能解决漏水问题，导致对楼下房屋用户造成严重影响，兴业公司请求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，本院予以支持。但是，再审庭审中，双方当事人均确认涉案房屋已返还给兴业公司，故本院对兴业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。
【裁判摘要】（１）出租人未依约定协助承租人办理营业执照致使双方所签订合同目的无法实现，承租人有权解除租赁合同；（２）租赁合同载明的联系人的签收行为应视为已收到通知——伊××与曾××签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定曾××应协助伊××办理轻餐饮的营业执照，而办理营业执照需要房屋产权证明。但曾××并未举证证明其已向伊××提供了该证明材料，致使伊××无法办理营业执照，曾××虽认为其提供的《房屋租赁备案证》和出租人同意转租的证明就可以同样办理营业执照。但《房屋租赁备案证》的办理时间发生在伊××邮寄《解除租赁合同通知书》之后，而出租人同意转租的证明，曾××亦未能举证证明其已向伊××提供。因而致使双方所签订的合同目的无法实现，曾××的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。伊××提出解除租赁合同具有法律依据。伊××向曾××寄送的《解除租赁合同通知书》，由黄×签收。而黄×在租赁合同中明确载明系曾××的联系人，故黄×的签收行为应视为曾××已收到通知。曾××虽认为没有收到，但有EMS快递单和查询信息确认已由黄×签收。故原审法院认定双方的租赁合同已于2015年5月25日解除并无不当。
【裁判摘要】承租人长期不交租金持续欠租属于多个独立违约行为，出租人享有多个独立的合同解除权，每个解除权独立计算行使期限——本案争议焦点为：被上诉人楼子村委会向上诉人李勇军发出的解除合同通知是否有事实和法律依据，上诉人要求确认该解除通知无效的主张是否成立？当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，合同中明确约定：“每年租金1000元，由每年的元月十五日之前交清，逾期日罚1‰，超过30天不缴纳租金，甲方楼子村委会有权终止合同。”在合同履行期间，上诉人从2012年起就一直再未缴纳租金，已经构成违约。被上诉人有权按照合同约定解除合同。上诉人主张因被上诉人安排五保户使用涉案承租物而向其承诺减免租金一节，被上诉人对此不予认可，上诉人也未提供有效证据对此予以证明。即使按照上诉人自认的五保户搬离涉案房屋的时间是2013年，在该时间点以后上诉人也一直未缴纳租金，也已经构成违约。上诉人主张被上诉人拒不接受租金且恶意解除合同，但未提供足够有效证据对此予以证明。故对上诉人的上述主张本院均不予支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方约定的解除条件已经成就，被上诉人因上诉人长期不缴纳租赁费等原因于2021年7月28日发出解除合同通知并送达上诉人，该解除合同通知在送达上诉人时发生合同解除的效力。上诉人主张该解除通知无效的依据不足，一审法院驳回其相应诉请并无不当。
【裁判摘要】（１）承租人因拖欠租金达到合同约定解除条件，如合同同时约定了逾期交租违约金和解约违约金，出租人有权要求承租人支付逾期交租违约金和解约违约金；（２）租赁合同保证金并不具备定金的性质，认为应当在违约金与定金择其一的主张没有法律依据——房屋租赁合同约定的租赁合同保证金并不具备定金的性质，因此，张××认为应当在违约金与定金择其一的主张没有法律依据。依据合同约定，张××违约导致碧富雅公司单方终止合同的，租赁保证金作为违约金支付给碧富雅公司，同时还约定，张××逾期交付租金或管理费还应当支付逾期付款的违约金。本案中，张××同时存在逾期交付租金以及因拖欠租金达到合同约定的解除条件，碧富雅公司要求没收租赁保证金以及要求张××支付逾期交付租金和管理费的违约金，符合合同约定。一审法院基于合同约定的逾期交付租金或管理费的违约金计算标准过高而予以调整正确，但是，在碧富雅公司没有对因张××的违约行为造成的损失进行举证的情况下，结合双方合同履行情况以及当事人的过错程度等因素，本院对一审确定的相应违约金的计算标准再行予以调整，即调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。
【裁判摘要】无效租赁合同约定合同终止后出租人形成附合的设施（含装修）及不动产均归出租人所有，出租人在合同终止后要求承租人拆除及恢复原状因违反诚信原则不予支持——原告与佛山市南海区桂城街中区村涌源股份合作经济社签订的《土地使用权租赁合同》明确载明涉讼租赁物没有土地使用权证及房产证，原告作为出租方亦未提供证据证明涉讼租赁物办理了规划报建手续，故原、被告之间签订的涉讼合同无效。无效合同，自始没有法律约束力，原告要求解除涉讼合同于法无据，本院依法不予支持。．．．．．．关于拆除隔墙、恢复原状，涉讼合同明确载明租赁期满或合同终止或合同解除后，被告在原告房屋、场地上所投入的固定于墙体与结构上的设施(含装修)及不动产均归原告所有，且被告在涉讼租赁物内的装修符合涉讼合同载明的用途，原告亦是知悉并予以同意的，故对原告要求被告拆除隔墙并恢复原状的诉请，本院依法不予支持。
【裁判摘要】（１）合同约定到期时承租人需恢复原状，拆除经出租人同意加建、改建的附着物、建（构）筑物的，应充分考虑绿色原则，对可能使用情况实质审查；（２）现整体拆除消防梯不仅有违经济、绿色环保原则，更重要的是存在火灾逃生隐患，危及公共利益及公共安全，判令整体拆除涉案消防梯既不具有现实可操作性，亦不符合公共利益，出租人要求拆除不予支持——关于消防梯。涉案《租赁合同》附件第7点载明：“物为外围现状图纸标示以及说明(按购房合同图纸为准，北边外围阻挡铺面的设施(消防梯)应拆除)。”根据合同约定，消防梯确应拆除，但消防梯涉及涉案商场全体业主、租户、消费者的公共安全，系发生火灾事故时人员竖向疏散的安全通道，也是消防员进入建筑物进行灭火救援的主要通道。属于《建筑设计防火规范》中所规定的建筑组成部分，亦系涉案商场整体建筑能够正常投入使用的必需设施。消防梯除了要符合建筑结构标准外，对于建造位置、结构安全、消防排烟功能、消防疏散宽度等均有国家强制性规定与要求。一审判令深国投公司在确保楼体安全的情况下拆除4根立柱，因该4根立柱对二、三层的消防梯起承重功能，无法单独拆除。根据佛山市自然资源局禅城分局回复函可知，涉案消防项目若确需修改，应当向住建部门重新申报消防设计审查及消防验收。据此可知，涉案消防项目的拆除另建尚需进行可行性论证并向住建部门重新申报消防设计审查及消防验收，现整体拆除涉案消防梯不仅有违经济、绿色环保原则，更重要的是存在火灾逃生隐患，危及公共利益及公共安全。且就二审现场勘查情况分析，4根立柱尚不构成对李××、陈××使用涉案商铺的实质性影响，一审判令整体拆除涉案消防梯既不具有现实可操作性，亦不符合公共利益。深国投公司未按涉案《租赁合同》拆除消防梯构成违约，对李××、陈××使用涉案商铺亦造成不便，对其商业价值亦有所减损。因李××、陈××在本案中未主张赔偿损失，本院不予审查。
【裁判摘要】（１）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担；（２）由出租人负担装修损失，承租人负担营业损失——根据案涉《资产评估报告》，已形成附合的装饰装修物损失包括无证建筑物评估价值19317元、房屋装修13725970元；停业停产损失1672528元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”规定，二审判决结合合同履行、简某汉实际损失等情况，确定由某某园公司负担无证建筑物价值及房屋装修损失，简某汉负担停业停产损失，并无不当。
【裁判摘要】租赁合同约定承租人为消防安全责任人，发生火灾并非因承租人的原因造成，出租人主张出租人支付火灾造成建筑物损毁的复原费用及评估费不予支持——涉案租赁合同约定，温××为涉案厂房的消防安全责任人，如租赁区发生事故与经营责任，温××应独立承担后果与法律责任，如造成薛××损失的，应赔偿薛××。本院认为该约定旨在表明温××作为涉案厂房的消防安全责任人，应按照消防法律法规的要求，落实消防安全主体责任，切实做好涉案厂房消防安全工作，消除火灾隐患。如因温××的原因导致涉案厂房发生火灾的，应向薛××承担损害赔偿责任。根据佛山市顺德区消防救援大队出具的顺消火认字(2020)第0021号火灾事故认定书可知，本案所涉火灾起火部分位于佛山市顺德区××镇××村工业区路××号××层佛山官正家具厂处的海绵堆放处，起火原因为线路故障因素产生火花引燃下方可燃物造成火灾，后该火灾波及涉案厂房。据此可知，涉案厂房发生火灾并非因薛××的原因造成，薛××主张火灾造成建筑物损毁的复原费用及评估费不符合适用上述合同条款的情形。因此薛××主张温××支付火灾造成建筑物损毁的复原费用150816.76元及评估费5000元缺乏理据，本院不予支持。一审对此认定错误，本院予以纠正。因火灾造成涉案建筑物毁损产生的损失，薛××可依法向侵权人另案主张权利。
【裁判摘要】合同无效，免租条款也无效，根据公平原则，承租人应按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的相应占有使用费——对于涉讼合同约定的免租期租金。首先，如前所述，黄某泉与案外人韦某飞不构成权利义务概括转让，方某辉、黄某泉于2022年6月8日签订涉讼合同，方某辉就涉讼合同所享有的免租期实为2022年6月8日至2022年6月30日，租赁期限自2022年6月8日至2037年7月31日。其二，出租人是建立在双方全面履行合同租赁期限的基础上来考虑给予承租人的优惠。涉讼合同无效，免租条款也无效，但考虑双方租赁的意思表示，租赁期限内确有免除部分使用费的意思表示，根据公平原则，方某辉应按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的相应占有使用费。经核算为50645元[2022年11月13日至2037年7月31日共计5375天÷2022年6月8日至2037年7月31日共计5533天×(68000元÷30天×23天)]，黄某泉主张超出部分，一审法院不予支持。
【裁判摘要】租赁合同因承租人违约而解除，出租人阻止出租人搬离租赁物内物品应承担相应赔偿责任——对于案涉商铺的交还以及占用费的计算问题，合同解除时，被告并未履行清理并交还商铺的合同义务，也未办理商铺的交还手续，原告要求被告交还商铺并支付占用费合法有据。但是，在被告停止营业后，海骏达商管公司为案涉商铺上锁，被告要想清理案涉商铺内的物品则需要海骏达商管公司配合开锁及开具放行条，原告对于被告未能及时清理并搬离物品存在一定的过错。原告一方面不配合被告清理商铺、不予放行，一方面又要求被告清理并交还商铺，原告的该行为有违诚实信用原则。原告作为守约方、出租方，在被告未能清理商铺的情况下，应当在合同于2020年10月29日解除后自行对案涉商铺内的物品进行清理并重新对外出租，这既是原告作为出租方的权利，也是法律规定的避免损失扩大的法定义务，但是原告却未采取任何措施，应当对扩大的损失承担相应的过错责任。鉴于清理商铺内物品、重新对外出租均需要一定的期限，被告应当于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉商铺清理完毕，但原告在清理过程中应当提供必要的协助，被告逾期未清理的，原告可自行清理；被告应当向原告支付三个月的租金52530元作为占用费，原告主张的超出部分，本院不予支持。
【裁判摘要】房屋租赁合同双方明确约定合同解除后出租人对承租人未搬离物品有权处置，该条款系双方真实意思表示，约定内容也不违反法律的禁止性规定——关于新永基公司是否有权根据合同约定处置在商铺内的服装及其他物品的问题。在新永基公司和李×订立的房屋租赁合同中，双方对李×未按约交纳租金时新永基公司有权采取的措施及合同解除后新永基公司有权对遗留在商铺内的物品进行处理有专门条款进行约定，该条款系双方真实意思表示，约定内容也不违反法律的禁止性规定。故李×关于新永基公司无权处置商铺内的服装和其他物品的申请理由亦不能成立。
【裁判摘要１】法院根据公平原则认定合同解除时间——关于2021年3月23日签订的博展公司与新东方公司之间《房屋租赁合同》的解除时间问题。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。根据本案查明的事实，新东方公司自2021年5月7日起拆除涉案房屋原有装修后，一直未入驻涉案房屋，后因2021年7月24日国家出台双减政策，对学科类校外培训机构产生严重影响，新东方公司基于情势变更于2021年9月10日向博展公司发送《解除租赁合同沟通函》，请求解除涉案租赁合同，具有事实和法律依据。博展公司于2021年9月11日签收上述函件及双方协商未果后，一直怠于与新东方公司办理交接事宜。因此，本院结合案件的实际情况,根据公平原则，认定涉案租赁合同于2021年9月18日解除为宜。一审法院认定合同解除时间为一审判决生效之日不当，本院对此予以纠正。 【裁判摘要２】房屋租赁合同因情势变更而解除，双方当事人对此均不具有过错，由双方共同分担免租期损失——免租期条款通常是出租人在租赁合同正常履行完毕的前提下而给予承租人的优惠，涉案房屋租赁合同因情势变更而解除，双方当事人对此均不具有过错，但此种情形下确实给博展公司造成免租期间房屋租金的损失，从公平合理角度，应结合涉案房屋的实际使用情况，由双方共同分担免租期损失。本案中，根据新东方公司与博展公司之间合同约定，租期为2021年2月1日至2029年5月31日(共计3042天)，新东方公司未使用时间为2021年9月19日至2029年5月31日(共计2812天)，故新东方公司分担免租期损失的比例为2812/3042，以此确定新东方公司分担的免租期损失为1314171元(120天×11847.17元/天×2812/3042)。
【裁判摘要】解除权产生后出租人继续接受承租人支付的租金，应视为一种继续履行合同的默示，承租人由此产生了对双方继续合同的信任并继续加投入，应认定约定解除权消灭——另外，解除权产生后，图比商业公司继续接受单一白酒店支付的案涉房屋租金，应视为一种继续履行合同的默示，单一白酒店由此产生了对双方继续合同的信任并继续加大酒店的投入。综合以上两点，虽然双方没有约定合同解除权的行使期限且单一白酒店没有催告解除，但从双方当事人履行合同的行为分析，应当认定图比商业公司的约定解除权消灭。图比商业公司要求解除案涉租赁合同的请求不能成立。
——租赁合同终止后删除网络地图标注的性质 【裁判要旨】当前，企业商户普遍利用互联网平台或电子软件，将公司、商铺名称或主管业务及联系方式标注到网络地图上，为企业定位、品牌宣传等自身经营提供便利。本案即涉及案涉租赁房由网络地图标注为被告公司地址的情形。随着社会经济的发展，附随义务应具有符合时代的内涵，租赁合同终止后，协助办理网络地图标注删除即属于承租人的附随义务，如怠于履行，势必影响出租人对房屋的使用及日常经营生活。 【案号】一审：（2018）苏0602民初2804号；二审：（2018）苏06民终4610号
【裁判摘要１】出租人请求承租人将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记不属于法院主管范围——对于伟光公司要求宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记的诉讼请求，工商变更登记系相关政府部门的职能，不属于法院管辖范围，故对于该项诉求该院不予处理。 【裁判摘要２】免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定出租人可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下出租人再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持——伟光公司以宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司违反合同约定为由请求支付原免租期的租金能否得到支持的问题。本案中，伟光公司同意博金公司对涉案房屋进行装修改造，因双方对租赁期间形成添附物的处理未作约定，故租赁期间届满后，除可以拆走的之外，不能拆除的归出租人所有，免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定伟光公司可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下，伟光公司再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持。
【裁判摘要】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。刘×在未与东宇公司重新签订租赁合同的情况下即开始装修，并在长达将近一年的时间迟延履行支付租金的义务，刘×的违约行为是导致双方合同解除的主要原因。东宇公司虽称多次催告刘娟支付租金，但并没有提交催告的证据，也未给予刘娟合理的期限，且通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致刘×损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担。原审法院根据双方的过错程度酌定东宇公司赔偿刘×装修残值损失10万元，并无明显不当，故刘娟的申请理由不能成立。
【裁判摘要】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担——关于李×诉求的经济损失赔偿问题。首先，怡约公司采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定怡约公司存在违约或者侵权行为。而怡约公司就将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，李×在收到通知后应当及时采取将其店铺内的生鲜冷冻食品转移至合适的场所保存或者其他措施，但其未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大，故即使存在生鲜冷冻食品因停电而受损的问题，李×亦应自行承担。其次，本案中，怡约公司作为出租人以租金收益为主要合同目的，李×作为承租人应按照约定支付租金，因疫情影响可请求减免部分租金，但不能拒不缴纳房租。且对于2020年2月李×交纳的租金怡约公司实际已经是减免了一半租金，2020年5月份李×则已经恢复了正常的经营，应当按照约定正常交租。故此，李磊诉求怡约公司返还其2020年1月-5月期间已交租金13320元的主张，理据明显不成立，一审法院不予支持正确。最后，关于李×上诉主张怡约公司赔偿其经营权转让费63300元的问题。一方面，本案合同实际是至2020年8月3日履行期限届满而终止。另一方面虽然2020年6月20日后怡约公司因李×拒绝支付租金而采取停水停电，导致李×客观上无法正常经营，但前述已经论述怡约公司的该行为虽然没有酌情考虑此前疫情影响因素及合理体谅李×的困难，并作为免除李×在本案中减免部分租金，免除承担部分违约责任的考量情形之一。但从双方当事人的意思自治约定和法律有关规定而言，怡约公司该行为依法并不构成违约或者侵权行为，且本案中李×在恢复正常经营后仍然欠付租金，也是导致双方对合同未再续约的主要原因，因此李×诉称因其丧失经营权故怡约公司应当赔偿其经营权转让费的主张，理据不成立，本院予以驳回。
【裁判摘要】（１）租赁合同约定出租人有权经提前1个工作日通知出租人后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，该约定客观上会对承租人的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。（２）现出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持——关于被上诉人格调中天公司于租赁期间对上诉人尚品珠宝行实施断水、断电、封锁店铺等行为，是否构成严重违约的问题。尚品珠宝行自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，格调中天公司有权经提前1个工作日通知尚品珠宝行后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对尚品珠宝行的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现格调中天公司没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。但尚品珠宝行仅依此即主张格调中天公司未通知即实施断电的行为构成严重违约，依据尚显不足，其就此所提上诉意见，本院不予采纳。
【裁判摘要】（１）双方在合同中明确约定承租人迟延支付租金等费用达到15天，出租人有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止承租人使用，因此造成的一切后果、损失由承租人自行承担。（２）出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。双方所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有其他法定无效情形，当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。双方在合同中明确约定金水天成公司迟延支付租金等费用达到15天，半岛印力公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止金水天成公司使用，因此造成的一切后果、损失由金水天成公司自行承担。而金水天成公司自2021年1月1日起欠付租金，半岛印力公司于2021年4月14日才采取断电等措施，属于依约行使权利，并无明显不当。金水天成公司所持其迟延支付租金系因疫情因素影响，应当指出，疫情自2020年年初大面积爆发，金水天成公司对疫情防控措施等对于线下培训机构的影响早已知晓，其理应及时调整经营模式或者及时转型，且半岛印力公司已经免除其部分租金，在此情况下，其仍未及时支付租金等相关费用，明显构成违约。金水天成公司主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失，均系因其不能持续经营所致，并非因半岛印力公司的过错造成，因此其要求半岛印力公司给予赔偿，缺乏相应的事实和法律依据，本院实难支持。金水天成公司上诉提出的其并未收到半岛印力公司的催缴函一节，并不能成为其主张上述损失的合理抗辩。
【裁判摘要】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费——本案二审争议焦点为：驰辉公司应支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费金额。本案中，星汽车公司上诉主张涉案《租赁合同》已约定驰辉公司逾期不交租，星汽车公司有权采取即时断水断电等措施，且驰辉公司亦未提供证据证明因星汽车公司实施的停电行为对其使用涉案租赁物造成影响，因此，驰辉公司应全额支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费予星汽车公司。经审查，由于星汽车公司在驰辉公司逾期支付占有使用费的情况下对涉案租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用。星汽车公司的停水停电行为导致驰辉公司无法正常生产经营，一审法院综合驰辉公司因停电所造成的影响及双方履行合同的情况，酌定驰辉公司按合同约定的租金标准的50%支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的使用费共87316元，并无不当，本院予以维持。