【裁判摘要】合同无效，免租条款也无效，根据公平原则，承租人应按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的相应占有使用费——对于涉讼合同约定的免租期租金。首先，如前所述，黄某泉与案外人韦某飞不构成权利义务概括转让，方某辉、黄某泉于2022年6月8日签订涉讼合同，方某辉就涉讼合同所享有的免租期实为2022年6月8日至2022年6月30日，租赁期限自2022年6月8日至2037年7月31日。其二，出租人是建立在双方全面履行合同租赁期限的基础上来考虑给予承租人的优惠。涉讼合同无效，免租条款也无效，但考虑双方租赁的意思表示，租赁期限内确有免除部分使用费的意思表示，根据公平原则，方某辉应按剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的相应占有使用费。经核算为50645元[2022年11月13日至2037年7月31日共计5375天÷2022年6月8日至2037年7月31日共计5533天×(68000元÷30天×23天)]，黄某泉主张超出部分，一审法院不予支持。
【裁判摘要】租赁合同因承租人违约而解除，出租人阻止出租人搬离租赁物内物品应承担相应赔偿责任——对于案涉商铺的交还以及占用费的计算问题，合同解除时，被告并未履行清理并交还商铺的合同义务，也未办理商铺的交还手续，原告要求被告交还商铺并支付占用费合法有据。但是，在被告停止营业后，海骏达商管公司为案涉商铺上锁，被告要想清理案涉商铺内的物品则需要海骏达商管公司配合开锁及开具放行条，原告对于被告未能及时清理并搬离物品存在一定的过错。原告一方面不配合被告清理商铺、不予放行，一方面又要求被告清理并交还商铺，原告的该行为有违诚实信用原则。原告作为守约方、出租方，在被告未能清理商铺的情况下，应当在合同于2020年10月29日解除后自行对案涉商铺内的物品进行清理并重新对外出租，这既是原告作为出租方的权利，也是法律规定的避免损失扩大的法定义务，但是原告却未采取任何措施，应当对扩大的损失承担相应的过错责任。鉴于清理商铺内物品、重新对外出租均需要一定的期限，被告应当于本判决发生法律效力之日起十五日内将案涉商铺清理完毕，但原告在清理过程中应当提供必要的协助，被告逾期未清理的，原告可自行清理；被告应当向原告支付三个月的租金52530元作为占用费，原告主张的超出部分，本院不予支持。
【裁判摘要】房屋租赁合同双方明确约定合同解除后出租人对承租人未搬离物品有权处置，该条款系双方真实意思表示，约定内容也不违反法律的禁止性规定——关于新永基公司是否有权根据合同约定处置在商铺内的服装及其他物品的问题。在新永基公司和李×订立的房屋租赁合同中，双方对李×未按约交纳租金时新永基公司有权采取的措施及合同解除后新永基公司有权对遗留在商铺内的物品进行处理有专门条款进行约定，该条款系双方真实意思表示，约定内容也不违反法律的禁止性规定。故李×关于新永基公司无权处置商铺内的服装和其他物品的申请理由亦不能成立。
【裁判摘要１】法院根据公平原则认定合同解除时间——关于2021年3月23日签订的博展公司与新东方公司之间《房屋租赁合同》的解除时间问题。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定,合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。根据本案查明的事实，新东方公司自2021年5月7日起拆除涉案房屋原有装修后，一直未入驻涉案房屋，后因2021年7月24日国家出台双减政策，对学科类校外培训机构产生严重影响，新东方公司基于情势变更于2021年9月10日向博展公司发送《解除租赁合同沟通函》，请求解除涉案租赁合同，具有事实和法律依据。博展公司于2021年9月11日签收上述函件及双方协商未果后，一直怠于与新东方公司办理交接事宜。因此，本院结合案件的实际情况,根据公平原则，认定涉案租赁合同于2021年9月18日解除为宜。一审法院认定合同解除时间为一审判决生效之日不当，本院对此予以纠正。 【裁判摘要２】房屋租赁合同因情势变更而解除，双方当事人对此均不具有过错，由双方共同分担免租期损失——免租期条款通常是出租人在租赁合同正常履行完毕的前提下而给予承租人的优惠，涉案房屋租赁合同因情势变更而解除，双方当事人对此均不具有过错，但此种情形下确实给博展公司造成免租期间房屋租金的损失，从公平合理角度，应结合涉案房屋的实际使用情况，由双方共同分担免租期损失。本案中，根据新东方公司与博展公司之间合同约定，租期为2021年2月1日至2029年5月31日(共计3042天)，新东方公司未使用时间为2021年9月19日至2029年5月31日(共计2812天)，故新东方公司分担免租期损失的比例为2812/3042，以此确定新东方公司分担的免租期损失为1314171元(120天×11847.17元/天×2812/3042)。
【裁判摘要】解除权产生后出租人继续接受承租人支付的租金，应视为一种继续履行合同的默示，承租人由此产生了对双方继续合同的信任并继续加投入，应认定约定解除权消灭——另外，解除权产生后，图比商业公司继续接受单一白酒店支付的案涉房屋租金，应视为一种继续履行合同的默示，单一白酒店由此产生了对双方继续合同的信任并继续加大酒店的投入。综合以上两点，虽然双方没有约定合同解除权的行使期限且单一白酒店没有催告解除，但从双方当事人履行合同的行为分析，应当认定图比商业公司的约定解除权消灭。图比商业公司要求解除案涉租赁合同的请求不能成立。
——租赁合同终止后删除网络地图标注的性质 【裁判要旨】当前，企业商户普遍利用互联网平台或电子软件，将公司、商铺名称或主管业务及联系方式标注到网络地图上，为企业定位、品牌宣传等自身经营提供便利。本案即涉及案涉租赁房由网络地图标注为被告公司地址的情形。随着社会经济的发展，附随义务应具有符合时代的内涵，租赁合同终止后，协助办理网络地图标注删除即属于承租人的附随义务，如怠于履行，势必影响出租人对房屋的使用及日常经营生活。 【案号】一审：（2018）苏0602民初2804号；二审：（2018）苏06民终4610号
【裁判摘要１】出租人请求承租人将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记不属于法院主管范围——对于伟光公司要求宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记的诉讼请求，工商变更登记系相关政府部门的职能，不属于法院管辖范围，故对于该项诉求该院不予处理。 【裁判摘要２】免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定出租人可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下出租人再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持——伟光公司以宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司违反合同约定为由请求支付原免租期的租金能否得到支持的问题。本案中，伟光公司同意博金公司对涉案房屋进行装修改造，因双方对租赁期间形成添附物的处理未作约定，故租赁期间届满后，除可以拆走的之外，不能拆除的归出租人所有，免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定伟光公司可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下，伟光公司再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持。
【裁判摘要】出租人通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致承租人损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担，根据双方的过错程度酌定出租人赔偿出租人装修残值损失10万元并无明显不当——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。刘×在未与东宇公司重新签订租赁合同的情况下即开始装修，并在长达将近一年的时间迟延履行支付租金的义务，刘×的违约行为是导致双方合同解除的主要原因。东宇公司虽称多次催告刘娟支付租金，但并没有提交催告的证据，也未给予刘娟合理的期限，且通知解除合同当日即断水断电，该行为是导致刘×损失扩大的重要原因，故双方对合同解除后的损失应合理分担。原审法院根据双方的过错程度酌定东宇公司赔偿刘×装修残值损失10万元，并无明显不当，故刘娟的申请理由不能成立。
【裁判摘要】（１）出租人采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定出租人存在违约或者侵权行为；（２）出租人将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，承租人在收到通知后未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大应自行承担——关于李×诉求的经济损失赔偿问题。首先，怡约公司采取停电措施确实具有合同约定根据，不能据此认定怡约公司存在违约或者侵权行为。而怡约公司就将采取停电救济措施事宜已履行了合理的提前通知义务，李×在收到通知后应当及时采取将其店铺内的生鲜冷冻食品转移至合适的场所保存或者其他措施，但其未能合理和及时采取措施避免损失的产生和扩大，故即使存在生鲜冷冻食品因停电而受损的问题，李×亦应自行承担。其次，本案中，怡约公司作为出租人以租金收益为主要合同目的，李×作为承租人应按照约定支付租金，因疫情影响可请求减免部分租金，但不能拒不缴纳房租。且对于2020年2月李×交纳的租金怡约公司实际已经是减免了一半租金，2020年5月份李×则已经恢复了正常的经营，应当按照约定正常交租。故此，李磊诉求怡约公司返还其2020年1月-5月期间已交租金13320元的主张，理据明显不成立，一审法院不予支持正确。最后，关于李×上诉主张怡约公司赔偿其经营权转让费63300元的问题。一方面，本案合同实际是至2020年8月3日履行期限届满而终止。另一方面虽然2020年6月20日后怡约公司因李×拒绝支付租金而采取停水停电，导致李×客观上无法正常经营，但前述已经论述怡约公司的该行为虽然没有酌情考虑此前疫情影响因素及合理体谅李×的困难，并作为免除李×在本案中减免部分租金，免除承担部分违约责任的考量情形之一。但从双方当事人的意思自治约定和法律有关规定而言，怡约公司该行为依法并不构成违约或者侵权行为，且本案中李×在恢复正常经营后仍然欠付租金，也是导致双方对合同未再续约的主要原因，因此李×诉称因其丧失经营权故怡约公司应当赔偿其经营权转让费的主张，理据不成立，本院予以驳回。
【裁判摘要】（１）租赁合同约定出租人有权经提前1个工作日通知出租人后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，该约定客观上会对承租人的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。（２）现出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其实施断电的行为欠妥，对出租人要求承租人支付断电至实际腾房之日的房屋占有使用费不予支持——关于被上诉人格调中天公司于租赁期间对上诉人尚品珠宝行实施断水、断电、封锁店铺等行为，是否构成严重违约的问题。尚品珠宝行自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，格调中天公司有权经提前1个工作日通知尚品珠宝行后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对尚品珠宝行的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现格调中天公司没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。但尚品珠宝行仅依此即主张格调中天公司未通知即实施断电的行为构成严重违约，依据尚显不足，其就此所提上诉意见，本院不予采纳。
【裁判摘要】（１）双方在合同中明确约定承租人迟延支付租金等费用达到15天，出租人有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止承租人使用，因此造成的一切后果、损失由承租人自行承担。（２）出租人采取断电等措施属于依约行使权利，并无明显不当，出租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失均系因其不能持续经营所致，并非因出租人的过错造成，因此其要求出租人给予赔偿不予支持——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。双方所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有其他法定无效情形，当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。双方在合同中明确约定金水天成公司迟延支付租金等费用达到15天，半岛印力公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止金水天成公司使用，因此造成的一切后果、损失由金水天成公司自行承担。而金水天成公司自2021年1月1日起欠付租金，半岛印力公司于2021年4月14日才采取断电等措施，属于依约行使权利，并无明显不当。金水天成公司所持其迟延支付租金系因疫情因素影响，应当指出，疫情自2020年年初大面积爆发，金水天成公司对疫情防控措施等对于线下培训机构的影响早已知晓，其理应及时调整经营模式或者及时转型，且半岛印力公司已经免除其部分租金，在此情况下，其仍未及时支付租金等相关费用，明显构成违约。金水天成公司主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失，均系因其不能持续经营所致，并非因半岛印力公司的过错造成，因此其要求半岛印力公司给予赔偿，缺乏相应的事实和法律依据，本院实难支持。金水天成公司上诉提出的其并未收到半岛印力公司的催缴函一节，并不能成为其主张上述损失的合理抗辩。
【裁判摘要】（１）无效租赁合同出租人在出租人逾期支付占有使用费的情况下对租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用；（２）出租人的停水停电行为导致出租人无法正常生产经营，综合因停电所造成的影响及双方履行合同的情况酌定按合同约定的租金标准的50%支付使用费——本案二审争议焦点为：驰辉公司应支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费金额。本案中，星汽车公司上诉主张涉案《租赁合同》已约定驰辉公司逾期不交租，星汽车公司有权采取即时断水断电等措施，且驰辉公司亦未提供证据证明因星汽车公司实施的停电行为对其使用涉案租赁物造成影响，因此，驰辉公司应全额支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的占有使用费予星汽车公司。经审查，由于星汽车公司在驰辉公司逾期支付占有使用费的情况下对涉案租赁物断水断电属于侵权行为，无论双方之间的租赁合同是否合法有效，合同中关于断水断电的约定都不宜适用。星汽车公司的停水停电行为导致驰辉公司无法正常生产经营，一审法院综合驰辉公司因停电所造成的影响及双方履行合同的情况，酌定驰辉公司按合同约定的租金标准的50%支付2021年5月1日至2021年7月5日期间的使用费共87316元，并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要１】租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同——关于双方签订的《房屋租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机构验收的，人民法院不应以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”之规定，某工业科技公司所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，且《中华人民共和国消防法》第十三条所规定的内容是出于行政管理和建筑物使用安全的考虑，应认定为管理性禁止性规定，并非强制性禁止性规定。某复合材料公司提出的某工业科技公司经营范围不包含房屋出租，亦不属于法律规定的合同无效的情形。故双方所签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。同理，本院对某复合材料公司二审提交的证据一之证明目的不予采信。
【最高人民法院民一庭意见】真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。
【裁判摘要】离婚案件中所应分割处理的是离婚时现存的财产，对于婚姻关系存续期间一方已经支出的款项，除能够证明是恶意转移、隐匿的，均应视为已被用于正常的家庭开支——婚姻家庭生活千差万别，个人生活态度和消费习惯亦然，家庭并非商业机构，人民法院亦非审计机构，不可能对普通家庭生活中完全不符合审计原则的每一笔支出和收入都进行统计，司法不可能亦不应该如此深度地干预普通人生活的私领域，故原则上，离婚案件中所应分割处理的是离婚时现存的财产，对于婚姻关系存续期间一方已经支出的款项，除能够证明是恶意转移、隐匿的，均应视为已被用于正常的家庭开支。原审已根据当事人主张查实相关账户并依法分割处理，现钟某上诉主张据实核算双方婚姻期间工资收入、租金收益等总和予以分割的意见理据不足，本院不予采纳。
——优先承租权的认定标准 【裁判要旨】优先承租权成立的前提是出租人享有出租权，且承租人有意向继续承租。民法典第七百三十四条规定的同等条件，比较是否符合同等条件的前提是存在第三方竞租人。 【案号】一审：（2022）京0101民初9828号；二审：（2022）京02民终14866号；再审审查：（2023）京民申2318号 再审判决：（2023）京民再118号
广东省高级人民法院发布8起不动产租赁合同纠纷典型案例之一：某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案——承租人经营范围不符合产业园区发展规划，不符合行使优先承租权的“同等条件”
【裁判摘要】转租期限超过承租期限部分的约定仅对出租人不具法律效力，但对承租人和转承租人均具法律约束力——关于合同效力问题。本案中，巴士集团将涉案房产出租予鸿佳宜公司，鸿佳宜公司再将房产转租予黄××。巴士集团公司与鸿佳宜公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2017年3月15日至2020年3月14日，鸿佳宜公司与黄××签订的《租赁协议》约定租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日，故鸿佳宜公司存在超出其承租期限进行转租的情形。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。而依《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具法律效力，但是出租人与承租人约定的除外。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。故本案中，关于鸿佳宜公司转租期限超过其承租期限部分的合同效力，应适用前述民法典第七百一十七条的规定，即该部分合同约定仅对出租人巴士集团公司不具法律效力，但对鸿佳宜公司和黄××均具法律约束力。据此，一审认定涉案合同合法有效正确，应予维持。黄××上诉称涉案合同中超出鸿佳宜公司承租期限的部分应属无效，据此主张其无需向鸿佳宜公司支付该部分租金，于法无据，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。
【裁判摘要】（１）次承租人必须在合理期间内决定是否行使代偿权，超出该合理期间则代偿权丧失；（２）承租人欠付租金难以查明或出租人与承租人无法就欠付租金数额达成一致时次承租人代偿请求权的前提条件不具备——在租赁合同中，依据合同的相对性，次承租人本没有向转租合同之外的出租人支付租金和违约金的义务，但次承租人代位向出租人偿付租金和违约金，以维护自己承租利益的稳定性，对出租人和转租人均无不利影响，而且完全符合民法保护作为弱者的承租人利益之价值取向，并且可以防止出租人与转租人间的恶意串通。因此，对于次承租人的代偿请求权出租人无正当理由无权加以拒绝。然而，对于代偿请求权的行使，应当赋予程序保障和期间规制，从而平衡出租人和次承租人的利益，以免次承租人以代付为借口拖延付款，而使出租人利益受损。因此，次承租人必须在合理期间内决定是否行使代偿权，超出该合理期间，则代偿权丧失。本案中，张××、蒋××与远洲公司、新时代公司签订的协议均系有效协议，双方均应按约履行，房屋委托远洲公司运营后，远洲公司应当按约、及时给付合同约定的租金。但自2014年以来，远洲公司自身未支付任何租金，除去合同约定的2014年-2017年前三年无需支付租金的情况，远洲公司也未缴纳2017年、2018年度的租金，而是在张××、蒋××起诉后，由次承租人行使代为清偿权的形式支付了该两年度的租金，对于2019年度之后的租金再未支付，已经严重迟延履行合同义务，符合双方合同约定的解除条件；虽然第三人唐×再次请求代为支付款项，但2019年之后的租金数额通过合同本身无法确定，需要核算远洲公司的经营收入，而远洲公司在前案中已经陈述自身经营状况不佳，收入不足以支付相关款项，在前案审理过程中，本院依职权组织各方进行现场勘验，了解相同区位的租金收入情况，并组织各方进行了数次调解，但最终各方因调解的租金数额未能达成一致意见导致调解不成，且唐×行使代位清偿权符合规定，本院依据张××、蒋××与远洲公司的合同确定了代付金额，唐×也进行了履行；但本次案件审理中，远洲公司二审再次陈述其经营状况不佳，同样无力支付租金，因2019年之后的租金合同未约定确定的数额，如按照其与张××、蒋××的合同计算，张××、蒋××将无法获得租金或仅获取极低租金，且各方仍旧无法就代偿数额达成一致意见，本案丧失代付的前提条件，此种情形下如允许唐×代付以阻却张××、蒋××行使合同解除
【裁判摘要】出租人同意中出租人将房产转租给三家公司的行为效力只限于该次转租行为，效力不能及于整个《租赁合同》的履行，在三家公司的转租期限届满后承租人若将房产再行转租应重新获得出租人同意，否则将构成违约——关于涉案房产原产权人中建实业公司同意中建物业公司转租的效力能否及于新产权人鼎丰泰公司的问题。涉案《租赁合同》第三条明确约定，中建物业公司承租涉案房产只能作为本单位相关内部企业使用，不得转租，不得擅自改变房屋的使用功能。即合同已明确约定涉案房产只限于中建物业公司自用，在此情形下，依据合同法第二百二十四条第一款之规定，中建物业公司转租必须经出租人同意方能突破合同限制性约定而不构成违约。涉案房产原产权人中建实业公司只在（2008）深中法民五终字第2710号案中认可中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为，并未明确认可中建物业公司可将涉案房产转租给任何不确定的第三方解除对中建物业公司不得转租的限制。中建实业公司同意转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为不足以证明中建物业公司已与中建实业公司达成一致变更了涉案《租赁合同》第三条约定。另，中建实业公司在本案所陈述的中建实业公司一直同意中建物业公司转租，亦只是对已发生的转租关系的认可，不能必然得出中建物业公司与中建实业公司已协商一致变更涉案《租赁合同》第三条的约定的结论，更不能以此免除中建物业公司嗣后转租应征得出租人同意的义务。中建物业公司提出实际履行的涉案《租赁合同》是可以转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。同理，中建实业公司在（2008）深中法民五终字第2710号案中的认可只能证明中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司，不具有证明中建实业公司对中建物业公司嗣后可能会发生的转租行为予以了概括性的同意的证明力，中建物业公司主张中建实业公司已概括性同意其转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。据此，本院确认中建实业公司同意中建物业公司将涉案房产转租给深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的行为效力只限于该次转租行为，效力不能及于整个涉案《租赁合同》的履行。在中建物业公司与深圳市某房地产股份有限公司等三家公司的转租期限届满后，中建物业公司若将涉案房产再行转租，应重新获得出租人同意，否则将构成违约。
【裁判摘要】出租人未在异议期间内对转租行为提出异议出租人解除权消灭，但不影响出租人要求承租人承担除解除合同之外的违约责任——一审法院认为：综合以上情况，原审法院认定孙××对高××将部分房屋转租给马××使用的事实在2011年至2012年间转租行为发生时即应当知晓，其至本案2015年3月提起诉讼期间，未对高××的转租行为提出过异议，已超过六个月，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中孙××以高××未经其同意转租房屋为由要求解除与高××签订的房屋租赁合同的诉讼请求不能成立，不予支持。因孙××与高××之间房屋租赁合同尚未解除，孙××要求高雨佳返还租赁房屋的诉讼请求亦不能成立，亦不予支持。孙××称其于2014年11月才知道高××转租房屋的意见，原审法院不予采纳。关于高××是否存在违约问题，因高××在租赁房屋过程中存在转租情形，且租赁合同亦明确约定不允许转租，故高××存在转租的违约行为，其应承担违约责任，依据孙××、高××赁合同中关于“乙方（即高××）违约，甲方（即孙××）可从押金中扣除”的约定，同时结合高××实际违约情况，原审法院酌情按双方约定的10000元押金数额认定为高××应承担的违约金数额，故对孙××主张违约金10000元的诉讼请求予以支持。高××辩称其不存在违约行为、不应承担违约责任的意见不能成立，不予采纳。
【裁判摘要】无权转租的解除权的行使主体是出租人，次承租人主张解除合同不予支持——本案的争议焦点是上诉人蒋××是否具有转租协议的解除权。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条文明确了解除权的行使主体系出租人。本案中，原审第三人万豪宾馆与被上诉人袁××在签订的租赁合同中约定了若承租人擅自转租则出租人有权解除合同，该合同条款对万豪宾馆与袁××具有约束力，万豪宾馆对该合同具有解除权。2、上诉人蒋××与被上诉人袁××在达成转租合意后签订了转租协议，该协议内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该协议不存在合同解除的法定或约定条件，原审第三人万豪宾馆在收到征询函后亦未明确表示要求解除案涉转租协议，故上诉人要求解除转租协议无事实和法律依据，本院不予支持。3、由于上诉人要求解除案涉转租协议无依据，且又未能提供证据证明被上诉人存在违约事实，故其要求被上诉人返还转让费并支付3万元违约金和可期待利益损失8万元的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。
【裁判摘要】租赁房屋尚未竣工验收能否作为免除承租人支付租赁费的法定事由？｜租赁房屋虽然尚未竣工验收但不影响承租人租赁房屋使用目的的实现，承租人不能以此为由作为免除自身支付租赁费的法定事由——一审法院认为：至于平凉产投集团提出的永泰红木公司厂房未完成竣工验收及消防验收工作，未满足合同约定的租赁费起算条件以及平凉产投集团已经预支租赁费，再次支付诉请租赁费将严重损害其合法利益的辩称意见，平凉产投集团庭审陈述租赁物虽没有达到验收标准，但是已经交付使用，而且在本案诉讼时仍在使用。平凉产投集团在本院裁定受理永泰红木公司破产清算后，已经向破产清算管理人申报债权，故其辩称意见不能成立。．．．．．．二审法院认为：平凉产投公司在签订合同时明知案涉租赁厂房属于未完工程，且合同签订后与案外第三人签订消防工程施工合同，不能将该事由作为免除平凉产投公司支付租赁费的法定事由，故平凉产投公司的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要１】从合同订立程序来看，码头租赁或转让，乃至提起诉讼等是否属于需要村民会议讨论决定的重大事项，法律法规并无强制性规定，该行为应属村委会内部事项，是否履行过该程序，不影响村委会对外已实施的民事活动的效力。 【裁判摘要２】承租人未按照租赁物渔港码头的性质使用系案涉码头垮塌，出租人以对方违规超负荷经营为由要求解除合同符合法律规定——按约定使用租赁物是承租人的法定义务，合同法第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。因当事人在合同中未约定租赁物的使用方法，也未能就租赁物的使用达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定。因此，应当按照租赁物的性质使用。本案租赁物为海安渔港码头，据渔港码头工程的海域使用权记载，该用海类型包括一级类渔业用海和二级类渔业基础设施用海。国家海洋局颁发的《海域使用分类体系》第5条规定，渔业用海指为开发利用渔业资源、开展海洋渔业生产所使用的海域。渔业基础设施用海指用于渔船停靠、进行装卸作业和避风，以及用以繁殖重要苗种的海域，包括渔业码头、引桥、堤坝、渔港港池（含开敞式码头前沿船舶靠泊和回旋水域）、渔港航道、附属的仓储地、重要苗种繁殖场所及陆上海水养殖场延伸入海的取排水口等所使用的海域。渔业基础设施用海包括填成土地后用于建设顺岸渔业码头、渔港仓储设施等的海域，采用非透水方式构筑的不形成围填海事实或有效岸线的渔业码头、堤坝等所使用的海域，有防浪设施圈围的渔港港池、开敞式渔业码头的港池（船舶靠泊和回旋水域）等所使用的海域等。案涉码头虽未取得渔港经营许可，但从海域使用权证所载的用海类型及名称来看，其性质为渔业码头，系为渔业生产服务，应用于渔业用途，但被告却将其用于经营砂场，属于未按照租赁物的性质使用租赁物。原告提供的现场照片能够证明案涉码头存在垮塌的情况，被告表示该照片只能证明现场的状况，无法证明历史原状和是谁造成的损坏，因此，本院对案涉码头在租赁期间存在垮塌的事实予以确认。综合本案租赁合同的履行系码头建成后首次投入使用，及证人吕某关于“2013年其与村委会签订码头承包（租赁）合同时，码头完好，没有垮塌现象"“发生垮塌时其曾到现场察看"等陈述，鉴于该垮塌发生于被告经营使用过程中，从生活常理推断，码头在用作经营砂场时，船舶
【裁判摘要】码头经营管理合同纠纷属于海事法院专门管辖范围——被上诉人系基于案涉《海安渔港码头承包合同》提起本案诉讼，故本案属于码头经营管理合同纠纷。根据《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》第四条、《最高人民法院关于海事法院受理案件范围的规定》第39项的规定，属于海事法院专门管辖范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，合同纠纷应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。上诉人的住所地和案涉合同履行地均在福建省仙游县，属于原审法院辖区，因此原审法院对本案有管辖权。
【裁判摘要】（１）双方未就房屋及后院的改善及增设进行书面约定，对于是否达成口头约定双方陈述不一，亦均未举证，故本院认定就此问题双方未进行约定。（２）对于房屋的改善和增设，并不属于必须进行改善或增设才能实现合同目的情形，故在出租人没有以明示方式同意出租人改善、增设的前提下，出租人自行改善、增设不能推定已经出租人同意，出租人有权要求承租人予以拆除——本案的争议焦点为王××应否拆除涉案房屋及后院的装饰装修物，应否支付张××经济损失1万元。《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，张××作为出租人，王××作为承租人，双方未就涉案房屋及后院的改善及增设进行书面约定，对于是否达成口头约定双方陈述不一，亦均未举证，故本院认定就此问题双方未进行约定。对于房屋的改善和增设，通过审查本案证据，本院认定王××在房屋内粘贴了竹片作为装饰，在院落中因增设房屋铺设了地板砖。竹片装饰及后院的地板砖，根据涉案租赁物的性质，并不属于必须进行改善或增设才能实现合同目的情形，故在张××没有以明示方式同意王××改善、增设的前提下，王××自行改善、增设不能推定已经张××同意，张××有权要求王××予以拆除。根据一审中张××明确的诉讼请求，其要求王××拆除室内的竹片和后院的地板砖具有事实和法律依据，本院予以支持。张××主张的除招牌及前述两项以外的需要拆除的改善或增设部分，因证据不足，本院无法认定。
【裁判摘要１】承租人负有妥善保管租赁物的义务，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失须承担赔偿责任——关于赔偿责任主体的问题。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十四条的规定，被告梁某云作为承租人负有妥善保管租赁物的义务。如因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，该被告须承担赔偿责任。经审查，被告梁某云的同住人员梁某炜于火灾发生时正在现场，消防救援部门对起火原因的认定排除雷击引起火灾、电气线路火灾等客观原因，不排除“遗留火种引起火灾”。现被告梁某云未举证证明自己已对租赁物尽到妥善管理义务，且本案无证据证明原告对火灾的发生或损失的扩大存在过错，故原告诉请该被告赔偿损失合法有理，应予支持。 【裁判摘要２】租赁物因发生火灾尚处于封控状态，出租人作为无过错的出租方亦无法进入房屋，由此产生的租金等损失应由过错方承担——同时，被告梁某云在火灾发生之日至2023年3月28日期间丧失对租赁物的占有使用，原因是该被告未履行妥善保管义务，原告不存在过错，故原告要求该被告按约全额付款具有合理依据。据此，原告诉请自2021年7月起至解除合同之日即2023年3月28日止的租金和物业费合计61480元(2900元／月÷30天／月×636天)，该主张合法有理，本院予以支持。
【裁判摘要】（１）转让费主要是为固定装修支付的对价；（２）承租方违约被出租方提前解除合同时根据剩余租赁期限占全部租赁期限的比例确定应当退还的转让费金额——关于转让费。双方合同并未对转让费的性质进行约定，黄×炜主张转让费包含了市场价值以及固定装修支付的对价，凌××则于二审期间确认转让费主要是对装修支付的对价，同时也包括了部分的市场价值。由于凌××承租之后并未对租赁物进行装修，故本院认定转让费主要是为固定装修支付的对价。虽然双方没有约定转让费退还的情形，但凌××在两年的合同期限内只使用了6个月左右，且现无证据证明凌××返还的涉案商铺存在装修被破坏、损毁的情形，黄×收回商铺后可以继续利用现存装修，同时凌××也为其欠租的违约行为承担了押金被没收的违约责任，故本院综合上述情形，根据剩余租赁期限占全部租赁期限的比例确定黄×应当退还的转让费金额为75000元[(24个月-6个月)÷24个月×10万元＝75000元]。
【裁判摘要】合同无效时全额返还转让费——案涉《商铺租赁合同》已被另案生效的（2011）东中法民一终字第3141号判决认定为无效，周××亦已根据该生效判决向陈××１、陈××２支付了相应的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈××１、陈××２向周××收取转让费没有事实和法律依据，周××要求陈××１、陈××２返还转让费35000元合理，本院予以支持。
【裁判摘要】合同解除后按比例返还转让费——对于傅××支付的押金和转让费的资金性质，当事人未作出约定。一般地，店铺转让费是双方基于对门店获利能力和市场供求关系的认知，就转让经营权、装修设施等一次性支付的费用。本案当事人双方约定门店转让费不违反法律规定，但租赁合同提前解除后，门店经营权和设施使用权均回归原承租人吴××，且吴××未举证证明具体设施设备被傅××继续占有，吴××单方制作的物品明细单无其他证据佐证，傅××亦不认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。一审法院依据公平原则，按傅××实际承租天数扣减费用后，判决吴××返还转让费31450元和押金24000元，并无不妥。