- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付购房款给开发商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
问1：按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除？
答：按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件，不管因何种原因，只要贷款不成，那么履行购房合同的前提和基础就不存在，都可以解除按揭商品房买卖合同，开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。
同时，因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同，不属于违约行为，开发商应当把购房款退还购房者；如果支付定金，开发商应将定金返还购房者。
问2：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但是因当事人一方原因（可能是开发商也可能是购房者原因）未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
问3：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：双方当事人都可以请求解除合同，并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
问4：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，此时按揭担保贷款合同能否解除？
答：可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
问5：按揭购房的购房者能否要求退房？
答：购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的退房规定，完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。
摘要2：问6：退房后“按揭”贷款怎么办，应该如何处理？
答：购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的法律关系。解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同，购房者与银行的债权债务关系依然存在，这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除，开发商取得的所有购房款（包括其中的“按揭”贷款）应返还给购房者；购房者应根据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于，购房者还清银行贷款之前，开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着，如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行，该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖，开发商是绝不会吃这个亏的。
因此，只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，由银行解除抵押；然后将剩余属于买方首付款部分直接退还给购房者。
问7：商品房买卖合同解除后，买受人、按揭银行都未提起解除抵押贷款合同的请求的情况下，开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同？
答：《商品房买卖合同司法解释》第24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”开发商有权单独提起解除抵押担保贷款合同。
- 日期： 07-25 21:08
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【目录】一、商品房买卖合同概念；二、商品房的销售广告和宣传资料性质 ；三、商品房预订合同的效力；四、商品房预售合同效力；五、商品房买卖合同解除权；六、违约责任；七、商品房买卖合同和按揭合同解除关系
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是二手房买卖？如何审查二手房交易主体？2.如何进行二手房买卖业主身份认定？3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的，如何处理？4.房屋买卖中，房产中介居间合同义务有哪些？5.老旧房地契是否还有效？6.什么是房屋买卖合同？哪些房地产不能在市场上交易？7.如何认定农村房屋买卖合同效力？8.擅自出售共有房屋效力如何认定？买受人能否取得所有权？夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的，如何处理？10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力？11.如何认定境外人士购房合同的效力？12.一房二卖合同，谁是所有人？一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？13.房屋买卖“黑白合同（阴阳合同）”的法律效力如何认定？14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？15.房屋买卖合同根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失？ 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿？17.房屋借名登记，不动产归属如何认定？17.1以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？17.2一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定？19.房屋买卖中的户口迁出纠纷，是否属于法院受理范围？
摘要2：
摘要1：所有权保留是在转移财产所有权的商品交易中，根据法律规定或当事人的约定，财产所有人转移财产占有于对方当事人，而仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人交付价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生转移的一种法律制度。
摘要2：【解读】买卖合同中约定所有权保留的，出卖人和买受人各享有哪些权利？
（１）出卖人享有取回权（民法典第６４２条第１款）：当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；（二）未按照约定完成特定条件；（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。
（２）买受人享有赎回权（民法典第６４３条第１款）：出卖人取回标的物后，买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内，消除出卖人取回标的物的事由的，可以请求回赎标的物。
【注解１】所有权保留、融资租赁以及追索权的保留均属于担保物权。
【注解２】分期付款和所有权保留竞合？——（１）根据《买卖合同解释》第２６条第１款规定，所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的７５％以上，出卖人不得主张取回标的物；（２）根据《民法典》第６３４条第１款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１/５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同；（３）根据上述规定，分期付款买卖合同同时约定所有权保留，买受人已经支付总价款７５％以上且未支付到期价款达到全部价款的１/５以上（即已支付价款７５％以上不到８０％），虽然符合分期付款买卖合同解除条件，但受所有权保留规定限制，出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权，而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。
摘要1：【目录】1.什么是买卖合同？ 1.1什么是买卖合同成立的证明与认定？1.2什么是买卖合同预约合同？1.3无权处分人订立合同效力如何认定？1.4未取得产权证房屋买卖效力如何认定？2.买卖合同买受人主要义务有哪些？3.买卖合同出卖人主要义务有哪些？3.1发票能否认定为付款凭证？3.2销售方给付购货方增值税发票，是否属于合同义务？3.3合同附随义务有哪些？4.买卖合同一般条款内容包括哪些？4.1买卖合同内容特殊规定有哪些？5.买卖合同标的物质量要求有哪些？6.买卖合同解除规则如何确定？7.什么是买卖合同出卖人多交标的物处理规则，买受人应当如何处理？8.买卖合同的买受人支付价款规则如何确定？ 9.买卖合同的买受人检验义务规则如何确定？10.买卖合同出卖人包装义务规则如何确定？11.买卖合同标的物交付规则有哪些规定？ 12.买卖合同标的物交付地点规则如何确定？ 13.买卖合同标的物交付时间规则如何确定？14.买卖合同标的物孳息归属权转移规则如何确定？ 15.买卖合同标的物风险负担转移规则如何确定？16.买卖合同的标的物所有权转移规则如何规定？16.1什么是所有权保留担保？17.《合同法》规定的特种买卖合同有哪些类型？ 17.1分期付款买卖合同 17.2互易合同 17.3凭样品买卖合同 17.4试用买卖合同 17.5特许经营的对外债务如何承担？ 18.买卖合同标的物瑕疵担保义务有哪些？19.什么是多重买卖合同？ 20.什么是买卖合同解除？当事人如何解除买卖合同？21.买卖合同逾期付款违约金如何计算？22.合同纠纷案件举证责任如何确定？
摘要2：标签：Ｄ５９５【买卖合同定义】；Ｄ５９６【买卖合同条款】; Ｄ５９７【无权处分效力】; Ｄ５９８【出卖人基本义务】；Ｄ５９９【出卖人交付有关单证和资料义务】；Ｄ６００【知识产权归属】；Ｄ６０１【标的物交付期限】；Ｄ６０２【标的物交付期限不明时的处理】；Ｄ６０３【标的物交付地点】；Ｄ６０４【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】；Ｄ６０５【迟延交付标的物的风险负担】； Ｄ６０６【路货买卖中的标的物风险负担】； Ｄ６０７【需要运输的标的物风险负担】; Ｄ６０８【买受人不收取标的物的风险负担】; Ｄ６０９【未交付单证、资料不影响风险转移】；Ｄ６１０【出卖人根本违约的风险负担】; Ｄ６１１【买受人承担风险与出卖人违约责任关系】; Ｄ６１２【出卖人权利瑕疵担保义务】；Ｄ６１３【出卖人权利瑕疵担保义务免除】; Ｄ６１４【买受人的中止支付价款权】; Ｄ６１５【标的物的质量要求】; Ｄ６１６【标的物质量要求不明时的处理】；Ｄ６１７【质量瑕疵担保责任】; Ｄ６１８【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】；Ｄ６１９【标的物包装方式】; Ｄ６２０【买受人的检验义务】；Ｄ６２１【买受人的通知义务】；Ｄ６２２【检验期限过短时的处理】；Ｄ６２３【检验期限未约定时的处理】; Ｄ６２４【向第三人履行情形下的检验标准】;Ｄ６２５【出卖人回收义务】; Ｄ６２６【买受人支付价款的数额和方式】; Ｄ６２７【买受人支付价款的地点】；Ｄ６２８【买受人支付价款的时间】；Ｄ６２９【出卖人多交标的物的处理】; Ｄ６３０【标的物孳息的归属】；Ｄ６３１【从物与合同解除】；Ｄ６３２【数物同时出卖时的合同解除】; Ｄ６３３【分批交付标的物的合同解除】; Ｄ６４３【分期付款买卖合同】; Ｄ６３５【凭样品买卖合同】; Ｄ６３６【凭样品买卖合同的隐蔽瑕疵处理】; Ｄ６３７【试用买卖的试用期限】；Ｄ６３８【试用买卖的效力】; Ｄ６３９【试用买卖使用费的负担】；Ｄ６４０【试用期间标的物灭失风险的承担】；Ｄ６４１【所有权保留】；Ｄ６４２【出卖人的取回权】; Ｄ６４３【买受人的回赎权】; Ｄ６４４【招标投标买卖】; Ｄ６４５【拍卖】; Ｄ６４６【买卖合同准用于有偿合同】; Ｄ６４７【互易合同】
摘要1：买卖合同解除规则
摘要2：
摘要1：分期付款买卖合同是指在合同订立后，出卖人即把标的物转移给买受人占有、使用，买受人按照合同约定分期向出卖人支付价款的买卖合同。
摘要2：【注解】分期付款和所有权保留竞合？——（１）根据《买卖合同解释》第２６条第１款规定，所有权保留买卖合同的买受人已经支付标的物总价款的７５％以上，出卖人不得主张取回标的物；（２）根据《民法典》第６３４条第１款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１/５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同；（３）根据上述规定，分期付款买卖合同同时约定所有权保留，买受人已经支付总价款７５％以上且未支付到期价款达到全部价款的１/５以上（即已支付价款７５％以上不到８０％），虽然符合分期付款买卖合同解除条件，但受所有权保留规定限制，出卖人不能行使分期付款买卖合同解除权，而只能根据所有权保留买卖合同规定行使所有权保留的非典型担保物权。
摘要1：【解读１】标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力影响主物吗？——根据民法典第６３１条之规定，因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
【解读２】标的物为数物的，其中一物不符合约定，买受人可以就数物解除合同吗？——根据民法典第６３２条之规定：“标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除。但是，该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，买受人可以就数物解除合同。”
（１）买受人解除一物不影响数物的解除：买受人可以就该物解除；
（２）买受人解除一物影响到数物的解除：买受人可以就数物解除合同。
【解读３】分批交付标的物的合同如何解除？——根据民法典第６３３条之规定：
（１）仅就改判标的物解除：出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
（２）就该批以及之后其他各批标的物解除：出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及之后其他各批标的物解除。
（３）就已经交付和未交付的各批标的物解除：买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
【解读４】出卖人何时可以请求解除分期付款买卖合同？——根据民法典第６３４条之规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的１／５，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同（出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费）。
摘要2：
- 日期： 01-08 22:36
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【问题提示】二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力？
【要点提示】二手房屋买卖合同中，非因居间人过错造成买卖合同解除，居间合同仍然有效，且居间人不承担违约责任。
【案例索引】一审：天津市河东区人民法院（2010）东民初字第769号（2010年3月29日）
摘要2：
- 日期： 01-10 11:11
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民再申字第310号
【裁判摘要】
一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人提出诉讼请求并经人民法院作出生效判决后，又否认其据以提起诉讼请求的基本事实，并以此为由申请再审，违背诚实信用原则，人民法院不予支持。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定的，应当根据《中华人民共和国合同法》九十五条的规定，在合理期限内行使。何为“合理期限”，由人民法院结合具体案情予以认定。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民一终字第3号民事判决书
【提示】买卖合同被解除时，已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时，可以直接返还原所有权人。
【摘要】土地使用权转让合同的受让方没有依据协议做出交付合同价款的履行行为，严重损害了出让方的利益，依法应当承担违约责任。虽然受让方已经取得了合同项下的土地使用权，但基于其违约行为导致合同的解除，出让方有权通过法律途径，请求返还土地使用权。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，如果受让人在转让合同被解除后还能取得标的物，并不利于交易秩序，亦不符合合同法规定。本案争议的土地使用权并没有被第三人善意受让，该项财产权可以直接返还。基于出让方解除合同的主张，可使其因上述财产得到返还而将权利恢复到合同订立前的原状。
【裁判意见】合同被确认无效或被撤销或解除，人民法院对已交付和登记的不动产可予以撤销登记。
【裁判规则】收款方未开具发票，付款方代为开具的，可以请求赔偿相应税费。
摘要2：【来源：《买卖合同解除时已办理交付和登记的标的物应如何处理——济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载《民事审判指定与参考》（总第３５集），法律出版社２００９年版，第２５４－２５５页】
【解读】没有约定履行期限，受让方应当在接受合同标的物后的合理期间内支付相应的合同价款。作为守约方的债权人基于对损失的判断，依法可以选择解除合同或者继续履行合同。我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件，但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得和行使，不得损害他人合法权益。买卖合同的标的物，即使已经办理了交付和登记，如果买卖合同被解除，在该标的物没有被第三人善意受让时，可以直接返还原所有权人。
摘要1：——房屋买卖合同解除后，如何确定出卖方对房屋添附的补偿
【案号】最高人民法院（2005）民一终字第59号民事判决书
【提示】房屋买卖合同解除后对添附应合理补偿：房屋买卖合同解除后，对房屋有所添附的，应根据添附的实际情况（装修的实际支出/已使用的时间/折旧/房主的不同喜好等因素），确定出卖方给予买受方的合理补偿。
【摘要】当事人双方签订的《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后，售房方应返还购房方已经交付的购房款，购房方应返还已经实际占有的房屋。因购房方已经对所购房屋进行了一定的添附，对其有效添附的部分，售房方应当给予适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。购房方进行添附的装修费用对于购房方而言，是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失，而对于售房方而言，其收回房屋的同时，即接受了购房方以装修形式对该房屋进行的添附，是装修价值的受益者。因此，应当对万购房方为装修支付的价款，给予适当补偿。
【裁判要旨】《担保法》第四十九条规定了抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当告知受让人转让物已经抵押的情况，未告知受让人的，转让行为无效。房屋买卖行为因此无效后，产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。如果房屋已有所添附，应根据添附的实际情况，确定出卖方给予买受方的合理补偿。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第31集），法律出版社2007年版，第201-212页】
- 日期： 12-06 12:09
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：1.在双务合同中，双方当事人均存在违约的，如何判断合同当事人是否享有解除权？
2.一方当事人单方解除合同后，拒绝接受对方当事人减少其损失的建议，造成自身利益受到损害的，责任应如何承担？
3.解除合同是否属于对合同标的物进行处分的方式？
4.解除合同方未向对方提出而是在其他合同中与他人约定解除前述合同的，是否发生合同解除的效果？
5.合同解除后，违约金条款是否仍然适用？
6.当事人未提出解除合同的诉讼请求，人民法院能否依职权判决解除合同？
7.因委托人解除委托合同，受托人要求赔偿损失的，赔偿范围是否包括对方的预期利益损失？
8.解除合同的通知送达时间拖延是否影响合同解除的法律效果？
9.普通房屋买卖合同的解除权行使期限，能否适用相关司法解释关于商品房买卖合同解除权行使期限的规定？
10.催告对方履行合同的当事人违约的，其是否享有基于该催告而产生的合同解除权？
11.判定合同解除行为的效力应把握哪些标准？
12.违约一方起诉要求解除合同、守约一方要求继续履行合同的，法院是否以及在何种情况下可以判决解除合同？
摘要2：
- 日期： 12-22 08:20
- 作者：陈其象律师
- 标签：
契税损失
摘要1：【要旨】契税损失属于解除房屋买卖合同的损失范围，而非独立的债权债务关系。当事人在房屋买卖合同判决解除后另案起诉赔偿契税损失的，违反一事不再理原则，人民法院不应受理。
摘要2：
摘要1：【实务要点】商品房买卖合同双方当事人已就违约责任承担方式约定选择性条款，除非作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。
【案例索引】最高人民法院（2014）民提字第106号《协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式》
摘要2：
- 日期： 02-19 00:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【摘要】有限责任公司股权转让分期付款与分期付款买卖在合同性质、适用范围、法定解除要件以及解除后果处理等方面均存在根本区别，因此，股权转让分期支付转让款中发生股权受让人延迟或者拒付等违约情形，股权转让人要求解除合同的，不适用《合同法》关于分期付款买卖合同解除的规定。
摘要2：
摘要1：山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年12月2日 鲁高法〔2011〕297号）
一、关于物权纠纷案件(一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一致的情形如何处理的问题(二)关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系(三)关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题(四)关于典当的法律性质问题(五)关于相邻关系中妨害建筑物采光、日照的认定标准问题(六)关于物业服务中发生的机动车损害或者人身伤害如何处理问题(七)关于违法建筑的认定和处理问题(八)关于不动产物权权属争议中的民行交叉问题(九)关于业主委员会的诉权范围问题
二、关于房地产纠纷案件(一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题(三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题(九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题(十一)关于以房抵债合同的效力问题
三、关于建设工程施工合同纠纷案件(一)关于项目经理的法律地位问题(二)关于“黑白合同”认定的有关问题(三)关于固定价格合同未履行完毕而解除的，工程价款如何结算的问题(四)关于建设工程施工合同无效情形下发包人能否请求参照合同约定支付工程价款的问题(五)关于固定价格合同在履行中能否适用情势变更原则的问题(六)关于实际施工人的诉讼地位和发包人责任的性质问题(七)关于质量保修金返还时间的确定问题(八)关于建设工程施工合同约定的工程质量标准与国家强制性标准不一致的处理问题(九)质量保修期间质量缺陷的责任承担问题(十)关于建设工程施工合同中约定以政府文件作为工程价款结算依据，现政府文件被撤销或者失效的情形如何处理的问题
四、关于农村土地承包纠纷案件(一)关于以其他方式承包取得的土地承包经营权的性质和法律适用问题(二)关于村民小组是否具有诉讼主体资格的问题(三)关于集体经济组织在土地延包或者依法调整承包地重新发包后，丧失承包地的农户请求返还的处理问题
摘要2：(四)关于发包方违法侵占、收回、调整家庭承包地的情形下，承包方请求返还承包地是否适用诉讼时效的问题(五)关于土地承包经营权流转合同的效力问题(六)承包人未按承包合同约定种植特定农作物的，发包方是否有权请求解除合同的问题
五、关于民间借贷纠纷案件(一)关于民间借贷的范围问题(二)关于民间借贷的生效条件问题(三)关于民间借贷纠纷的举证责任分配以及证据审查和采信问题(四)关于民间借贷纠纷中利息、违约金争议的处理问题(五)关于个人借贷单位使用的民间借贷处理问题(六)关于民间借贷的诉讼时效问题
六、关于侵权纠纷案件(一)关于侵权责任法与其他法律、行政法规和司法解释的衔接问题(二)关于无赔偿权利人或者赔偿权利人不明的情形下，有关部门能否行使损害赔偿请求权的问题(三)关于侵权损害赔偿的范围和标准问题(四)关于受害人被扶养人生活费的赔偿问题(五)关于医疗损害赔偿案件的法律适用问题(六)关于医疗损害赔偿案件的举证责任分配问题(七)关于产品责任的赔偿责任主体、赔偿责任问题(八)关于产品侵权责任的惩罚性赔偿的问题(九)关于精神损害抚慰金的赔偿标准问题(十)关于机动车之间发生交通事故造成同一损害的赔偿责任问题(十一)关于机动车第三者责任强制保险中第三者的认定问题(十二)关于机动车未参加机动车第三者责任强制保险的处理问题(十三)关于因交通事故造成的机动车贬值损失是否予以赔偿的问题
七、关于婚姻家庭纠纷案件(一)关于离婚案件因被告下落不明而公告送达，能否缺席判决的问题(二)关于夫妻共同债务的认定问题(三)关于婚姻关系存续期间夫妻之间达成的财产分割协议的效力问题(四)关于夫妻婚前个人财产婚后产生的孳息的归属问题
八、关于劳动争议纠纷案件(一)关于建筑行业中实际施工人直接招用的人员劳动关系的认定问题(二)关于未签订书面劳动合同的情形下双倍工资的支付问题(三)关于工伤停工留薪期的确定问题(四)关于劳动者违法解除劳动合同，用人单位请求劳动者赔偿损失应否支持的问题(五)关于非法用工单位伤亡人员的保险待遇问题(六)关于独生子女父母一次性养老补助纠纷案件的受理问题(七)关于基本生活费是否适用仲裁时效的问题(八)关于加付赔偿金的处理问题(九)关于双重劳动关系的认定问题（十）关于用人单位被吊销营业执照后与劳动者的劳动关系是否终止问题(十一)关于解除劳动合同的举证责任分配问题
九、关于民事诉讼程序问题(一
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终715号
【裁判要旨】当事人未行使约定解除权但符合法定解除条件的，可行使法定解除权解除合同。
【摘要】《合同法》第九十三条规定了当事人的约定解除权，第九十四条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥，在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时，可行使法定解除权解除合同。本案中，虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件，但通盛公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失，故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。综上，通盛公司通过提起本案诉讼的方式请求解除案涉《协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第130号
【裁判要旨】出卖人在合同履行过程中未及时解决房屋被查封事宜且房屋多次被查封，导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的，出卖人构成根本违约，买受人有权请求解除合同。
【摘要】虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终683号
【裁判要旨】商品房预售合同解除后，借款合同及房屋抵押合同应当予以解除。
【裁判摘要】《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此,在《商品房预售合同》解除的情况下，王某某从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王某某请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。......在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终797号
【裁判要旨】补充协议是商品房买卖合同的基础，补充协议解除后，商品房买卖合同亦应予以解除。
【裁判规则】已经嵌入到房屋中不能分离或分离后丧失原有价值的装修材料损失以及已经实际发生的设计、审核、预算损失、人工费等属于实际损失。
【解读】涉案项目的实质信托收益权人，应承担担保责任还是直接还款责任？
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1213号
【裁判要旨】当事人向人民法院起诉请求解除与对方之间合同关系时超过了解除权的行使期限，应认定其解除权依法已经消灭。
【爱拼摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，张掖城投公司与刘岗于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，双方未明确约定解除合同的条件。签订合同时，张掖城投公司即已经享有解除合同的权利，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到张掖城投公司于2017年8月14日向张掖市甘州区人民法院起诉请求解除与刘岗之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。故一审判决张掖城投公司的解除权依法已经消灭，是正确的，应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-27 08:49
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿
【裁判要旨】夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
【案号】一审：（2014）朝民初字第2763号；二审：（2016）京03民终716号
摘要2：
- 日期： 02-28 11:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第02109号
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-28 11:23
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解答：开发商一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
摘要2：
摘要1：解答：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，网签是办理过户登记的前置程序。注销网签不能推定双方合意终止履行而只能推断双方中止履行，注销网签并不必然导致房屋合同解除。但注销网签后，一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，视为以行为表示不履行合同，视为预期违约，对方取得合同法定解除权，有权解除房屋买卖合同。
摘要2：【注解】（１）注销网签只能推断双方中止履行（不能推定双方合意终止履行）；（２）注销网签不导致合同解除；（３）注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记视为以行为表示不履行合同（视为预期违约），对方取得合同法定解除权，有权解除房屋买卖合同。
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2014)一中民终字第02011号
【裁判要旨】夫妻一方无权处分房屋导致房屋买卖合同解除，另一方应就返还已付购房款承担连带责任，而因合同解除导致的其他违约责任则由无处分权一方自行承担。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案房屋为夫妻共同财产，池×系在与张×夫妻关系存续期间签订买卖合同，在合同发生效力后，池×收取的75万元购房款系涉案房屋的对价，应为夫妻共同财产，池×负有将房屋所有权转移登记至闫赛名下的义务。现买卖合同解除，尚未履行的合同义务归于消灭，池×与张×对于涉案房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故闫赛有权主张返还已经支付的75万元房款，张×及池×作为涉案房屋及售房款的共有权人，对闫赛负有连带返还义务。......关于闫赛所主张的其他违约责任问题，本院认为，根据婚姻法之相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。现池×与闫赛签订房屋买卖合同系池×擅自处分夫妻共同财产的个人行为，该行为违反了法律规定。买卖合同无法继续履行系由于池×违反法律规定，以及张×保护自身权利的正当行为所致，张×对于买卖合同的签订不知情，对于违约责任的产生亦不存在过错。故因合同不能履行而产生的其他违约责任之债务，为池×的个人债务，由池×个人负责清偿。
摘要2：
- 日期： 03-28 15:02
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——因预查封引发执行异议之诉的裁判思路
【来源：《人民司法·案例》 2019年第23期第59-62页】
【案号】一审：(2018)闽0623民初3595号；二审：(2019)闽06民终93号
【裁判要旨】预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益，商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除，出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。
摘要2：【案号】福建省漳州市中级人民法院民事判决书(2019)闽06民终93号
【摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉是执行过程中案外人不服人民法院作出的驳回执行异议裁定后的诉讼救济。《执行异议复议解释》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的，人民法院不予支持。”但该条第四款同时规定：“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”，可见，《执行异议复议解释》第二十六条第二款的规定不适用案外人执行异议之诉案件，否则将使案外人执行异议之诉案件的审理毫无意义，聚源公司该上诉理由成立。本案的关键在于确认聚源公司对案涉房屋主张的实体权利是否存在，以及该实体权利是否足以排除强制执行。首先，如前所述，聚源公司仍享有案涉房屋的所有权，但聚源公司已收取案涉房屋的全部购房款，《商品房买卖合同》项下的利益已经全部实现，且在案涉房屋《商品房买卖合同》解除后，聚源公司未予返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行，故对案涉房屋强制执行并不损害聚源公司的权益；其次，案涉房屋已依法设立担保物权，建行漳浦支行作为抵押权人对案涉房屋强制执行所得价款享有优先受偿权，聚源公司尚未履行（2017）闽0623民初2765号民事判决书确定的连带偿还责任，排除案涉房屋的强制执行，有损建行漳浦支行的合法权益。聚源公司关于案涉房屋仅进行预抵押登记，建行漳浦支行不享有优先受偿权的上诉理由与生效的法律文书相悖，不予采纳；第三，根据《合同补充协议》第9条关于“出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后，有权解除本合同并要求贷款银行依法处分抵押物”的约定，案涉房屋亦应由建行漳浦支行依法处分。综上所述，聚源公司虽然享有案涉房屋的所有权，但该权益尚不足以排除强制执行。聚源公司关于案涉房屋归其所有的上诉理由成立，应予采纳，但其据此排除强制执行的上诉请求不能成立，应予驳回。
摘要1：解读：（１）买卖合同解除后出卖人要求买受人返还财产的请求权为物权请求权；（２）出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。
摘要2：