最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

摘要1最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)
最高人民法院公告(法释[2005]5号)——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十六、修改《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  1.将引言修改为:
  “为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。”
  2.将第一条修改为:
  “本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的合同。”
  3.将第二条修改为:
  “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
  本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的,可以认定合同有效。”
  4.将第七条修改为:
  “本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的合同。”
  5.删除第九条、第十一条、第十六条。
  6.将第十条修改为:
  “土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
  (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
  (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

摘要2:  (三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
  未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,依照民法典的有关规定处理。”
  7.将第十四条修改为:
  “本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”
  8.将第十七条修改为:
  “投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的违约情况确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。”
  9.将第十八条修改为:
  “房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的违约情况确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人违约情况无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。”
  10.条文顺序作相应调整。

最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号
【提示1】《民法通则》第84条第1款“特定的”之含义
【裁判摘要1】《民法通则》第84条第1款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第2款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。
【提示2】因第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能向第三人请求排除妨害或要求第三人对债务承担连带责任。
【裁判摘要2】债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。
【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判规则】以原发包人的资质证书重新设立的企业与名称变更后的发包人视为共同发包人。
【解读】《民法通则》第52条规定的是法人型联营关系,该条恰恰并没有规定合伙型联营的合伙人必须承担连带责任,而是明确规定“依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”,合伙人要承担连带责任,只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才成立,这正是法人间的合伙联营型联营与个人合伙的区别。

摘要2:【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要4】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【解读】施工合同只对合同当事人产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。

最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号
【裁判摘要】
一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,并不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,对于当事人在合同中约定的违约金数额,只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时,人民法院才能进行调整。

摘要2:【提示1】法院可否主动调整合同违约金?
①法院不应主动调整合同违约金:
A.违约金调整请求权是合同当事人所享有的民事权利,当事人可以自行处分并不受他人干涉;
B.基于诉讼当事人主义的审判模式,法院不宜过多介入到当事人的法律关系中去,代替当事人进行诉讼行为。
②为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明(《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8点)。
【提示2】当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,合法有效。  
【摘要2】合同对转让土地使用权的税费承担所作的约定,明确了转让土地使用权的税费由非纳税义务人承担。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税费对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故合同关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定,属合法有效协议。
【提示3】转让方在没有取得出让土地使用权证的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是否有效?  
【提示4】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同,一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同,另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同,如何认定这两份合同的效力?
【摘要4】土地使用权转让双方在签订转让合同后,为到土地管理部门办理登记备案手续而又签订的合同,是为实现双方履行土地使用权转让目的的行为,其效力仅及于登记备案,对于合同双方既未变更原来约定条款,也不构成新的权利义务关系。
【解读】土地转让双方签订两份土地转让合同,一份用于向土地管理部门登记备案,一份用于实际履行的,用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用,其效力仅及于登记备案,土地转让价款应以实际履行的合同为准。

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力

摘要1:【最高人民法院民一庭意见】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定,认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效,应不予支持。

摘要2

广东省高级人民法院民事判决书(2010)粤高法审监民再字第38号

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2010)粤高法审监民再字第38号
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)第二十八条规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可见,合作开发房地产合同的法律特征在于“共同投资、共享利润、共担风险”。仅以《合作建设开发合同》在字面上没有约定“共担风险”即否定双方合作开发房地产的性质,既不符合我国房地产市场的实际情况,也与合同当事人共同合作开发房地产的真实意思表示相违背。基于合作开发房地产合同的特性,即“共同投资、共享利润、共担风险”,至于是否为合同相对人,以及在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错,均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由。
【裁判观点】基于合作开发房地产合同的特性,即“共同投资、共享利润、共担风险”,合作开发房地产双方对外共同负连带责任;至于是否为合同相对人,以及在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错,均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号
【裁判摘要】
  一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
  二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:………(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;………”根据前述规定,法人与他人恶意串通签订合同,表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉。
  三、对于前述条款中“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意,并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定。

摘要2:【解读】认定奥康公司和碧波公司之间存在恶意串通的证据:
(1)联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同,奥康公司已将土地实际交付与碧波公司开发;
(2)签订解除协议时,该项目已有部分房屋竣工,绝大部分房屋已取得预售许可证,双方签订解除协议仅由奥康公司支付300万元违约金将项目归属于奥康公司,缺乏解除合同的合理理由,确属明显违背商业规律,与常理不符;
(3)解除协议后,碧波公司法定代表人和合伙人之一的夏某某仍在全面负责该项目,奥康公司主张其是受奥康公司聘请作为项目负责人,与合同解除应当导致的后果明显相悖。

最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第97号

摘要1:——在合同已经不能履行的情况下达成的清理、补偿协议,具有独立性,其性质与违约金不同
【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第97号
【裁判要旨】在合同已经不能履行的情况下双方协商一致达成的清理补偿性支付,与《合同法》第114条规定的违约金在性质上并不完全相同。
(1)后者是当事人通过约定而预先确定,在违约后生效的给付。在违约实际发生后,守约方的实际损失与约定的违约金明显不符时,当事人可以请求法院予以调整。
(2)前者是在合同已经不能履行的情况下的清理整理补偿性支付,已经形成新的债权债务关系,双方均应依约履行。
【裁判规则】合同不能履行后达成的清理、补偿协议具有独立性——各方当事人在合同不能履行后达成的清理、补偿协议,其效力具有独立性,不因合同的效力而受影响。
【摘要】根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《合作协议》中关于“冯村委员会负责土地招、拍、挂的前期筹备与协调,保证利嘉公司顺利通过国家规定的土地使用权招、拍、挂出让方式,获得本地块的土地使用权……”的约定虽有不当之处,但并未违反法律法规强制性规定。
【裁判意见】认定名为合作开发实为房屋买卖或者借款合同的条件——依最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条规定,认定名为合作开发房地产,实为“只分配固定数量房屋”或“只收取固定数额货币”的房屋买卖合同或借款合同,均须具备“不承担经营风险”这一法律特征。

摘要2:【摘要】《协议书》第二条虽约定由冯村村委会向利嘉公司支付“违约金10500万元”,但结合双方在《协议书》中确认“冯村一期项目用地的一级土地开发是在甲方投入的大量人力、无力、财力支持下得以完成,并于2007年12月3日至17日挂牌出让。乙方在土地出让后完成后取得了巨大的经济收益”的事实,可以认定该约定是在双方均认可冯村村委会在土地出让完成后取得了巨大的经济收益的前提下,经协商共同确定的给付利嘉公司的补偿金。该10500万元与《合同法》第一百一十四条规定的违约金在性质上并不完全相同。《合同法》第一百一十四条规定的违约金是当事人通过约定而预先确定,在违约后生效的给付。在违约行为实际发生后,守约方的实际损失与约定的违约金明显不符时,当事人有权请求法院予以调整。但该支付是在前述合作协议已经不能履行的情况下双方协商一致达成的清理补偿性支付,是双方对自己权利义务的合法处分和真实意思表示,根据该协议双方已形成新的债权债务关系,对此双方均应依约履行。
【解读】《合同法》实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常务会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

摘要2:【备注:本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是:转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同,因而判断此类合同的效力,仍然遵循认定合同效力的一般标准,即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是,包括以下三点:第一,如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说,违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第三十九条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议,但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二,土地使用权属于物权的一种,故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则,无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三,由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同,《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。

【笔记】企业合作开发房地产的合作方是否需要对外承担连带责任?

摘要1:【要旨】企业合作开发房地产不属于个人合伙关系,而是属于法人型联营,合作各方各自承担责任,除非依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的才承担连带责任。

摘要2:【注解】未签订施工合同的合作开发房地产一方是否应承担连带清偿责任存在两种不同裁判观点——(1)不承担连带责任:主要基于合同相对性原则;(2)承担连带责任:主要基于《民法典》第307条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条规定。

江苏省高级人民法院民事判决书(2016)苏民终997号

摘要1:【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2016)苏民终997号
【裁判要旨】国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批,未经批准的转让合同无效。
【裁判摘要】涉案土地使用权证载明土地使用权类型为划拨土地而非出让土地。我国划拨土地使用权制度是把土地作为一种重要的社会公共政策资源,实现特定的社会公共利益。划拨土地系无偿取得,但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。综合上述规定,国有划拨土地的转让应当经过有批准权的人民政府予以审批,未经批准的,转让合同无效。

摘要2:无

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申363号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申363号
【裁判要旨】即便存在抽逃出资,但是股东之间有特别约定的还是按照特别约定的比例进行利润分配。
【裁判摘要】二审判决认定,咪兰公司注册成立后仅数日该300万元借款即由咪兰公司用房屋预售款返还给了任某某,构成抽逃出资,曾某某并未实际完成投资义务,徐某某对此知晓并予以认可,在《补充协议》中仍约定了对咪兰公司账上存款及售房款五五分配,与之前《联合开发协议》的利润分配约定相符,此约定为当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定。双方合作期间,徐某某并未提出曾某某未出资不应享受利润分配。现咪兰公司、徐某某主张曾某某没有投资不应享有利润分成,与双方的约定不符,二审判决对其主张不予支持,并无不当。咪兰公司、徐某某关于应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二、二十三条之规定,判决曾某某无权请求分配利润的再审申请理由,本院不予支持。

摘要2:【提示】法院可依具体情况,突破股东间关于分配红利的约定,支持部分股东提前分配利润的诉请。
【摘要】《联合开发协议》约定在开发销售结束后利润五五分成,现美兰花园小区项目已经开发完毕,由于双方产生纠纷导致《联合开发协议》无法继续履行,客观上已经不能按照《联合开发协议》中约定的利润分配条件来履行,曾某某起诉要求分配利润,一、二审判决予以支持,并无不当。且一、二审判决依据鉴定报告确定了双方的利润分配具体数额,鉴定报告已载明鉴定基准日美兰花园项目尚未销售房产评估值为11534552元,该评估值已考虑到上述房产尚未销售,销售时还会发生部分销售费用,今后销售会存在一定的风险等因素对房价的影响,提前分配利润并不损害徐某某的利益。咪兰公司、徐某某关于分配利润的条件未成熟,不应分配利润的再审申请理由,本院不予支持。
【提示】合作开发房地产项目中抽逃吹的当事人能否请求按原约定比例分配利润?
【解读】合作开发房地产合同一方当事人抽逃出资而对方同意按原约定比例分配利润的,仍应按原约定比例分配利润——合作开发房地产合同的一方当事人未按照约定出资,如另一方当事人同意按照原约定的分配比例分配利润的,双方仍应按原约定的分配比例分配利润,而不是按实际投资比例分配利润。

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再70号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再70号
【裁判摘要】案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上,因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得,土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批,不具有对土地使用权进行处分的权利,双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。另外,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定,本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。

摘要2:【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。

最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终729号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终729号
【裁判要旨】建设用地使用权出让合同争议属于民事纠纷而非行政纠纷——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定,根据《民法通则》《合同法》《土地管理法》《城市房地产管理法》及民事审判实践制定该解释,解释对国有土地使用权出让合同、出让金及其调整、土地用途变更等作出了规范性规定,即该司法解释对建设用地使用权出让合同的民事性质有明确界定。且“建设用地使用权出让合同纠纷”作为民事案件处理也在《民事案件案由规定》中有明确规定。从本案《成交确认书》的内容来看,一是确认成交地块的位置、面积和成交金额;二是确认双方随后签订正式的国有土地使用权出让合同。从本案双方当事人争议的焦点来看,双方争议的是《成交确认书》能否履行、未能履行的责任如何承担等问题,并非对淮南国土局的具体行政行为是否合法提出异议。双方签订《成交确认书》的行为,符合自愿平等、等价有偿的民事法律行为的特征,一审法院认定本案属于民事合同纠纷是适当的。
【摘要1】如何界定“拍卖过程中产生的争议”——案涉地块的拍卖出让文件《竞买人须知》第二十六条规定“竞得人在本次拍卖过程中产生的争议,应通过协议处理,如协商不成的,应提交淮南仲裁委员会仲裁”,也就是说,关键是如何界定“拍卖过程中产生的争议”。本案的实际情况是,禹洲房产公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉五宗建设用地使用权出让合同的资格,并于当日与淮南国土局签订《成交确认书》,双方在拍卖过程中并没有产生争议,拍卖行为已经完成。《成交确认书》中明确约定“竞得人缴纳的竞买保证金,成交后自动转作受让地块的定金”,本案双方争议的是签订《成交确认书》之后的履行行为,不属于拍卖过程中产生的争议,淮南国土局关于本案应提交淮南仲裁委员会进行仲裁的主张不能成立。
【摘要2】根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,当事人在举证期限内不提交的,视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料,人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定,淮南国土局在一审庭审结束后才提交有关证据资料,显然超过了举证期限,且所举证据与本案并无直接关系,一审法院没有组织质证不属于程序违法的情形。

摘要2:【解读】签订《成交确认书》说明拍卖行为已经完成,签订《成交确认书》之后的履行行为不属于“拍卖过程中产生的争议”。

最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号
【裁判摘要】开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店,在常熟国土局对合同未予追认的情况下,一审法院依据上述司法解释规定,认定该合同无效,并无不当。

摘要2

最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号

摘要1:——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号
【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定,认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的(2008)民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系,该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后,又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。
【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某,李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元,并经麦某某和长新公司的授权,已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设,涉案标的物不动产已发生了重大变化,根据《物权法》占有制度的立法目的,在占有人有权占有的情况下,为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序,事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款,但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地,也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定,事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定,利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张,理据不足,本院不予支持。

摘要2:【来源:《民事审判指导与参考》(总第61辑),人民法院出版社2015年版,的212-214页】
【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的,已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。

最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2283号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2283号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”根据本案查明的事实,案涉《项目投资合同》系管委会与化纤公司签订,其中第六条第七款约定:“租赁期满后,甲方(管委会)按厂区(含所有建筑物及附属设施、设备)建设的成本价(以审计部门审核确认的造价为准)将厂区(含土地)转让给乙方(化纤公司),乙方分三年平均支付转让金,转让金于每年6月1日前付清。”上述合同条款中包含土地使用权转让内容,根据上述《解释》规定,该条款应认定为无效;虽本案属于《解释》实施前由开发区管委会作为出让方与受让方签订合同的情形,但由于在本案起诉前并未经市、县人民政府追认,因此仍不能适用《解释》第二条第二款的除外条款,案涉合同第六条第七款仍应当认定为无效。由于上述合同条款无效,化纤公司诉请判令管委会及建设公司依据上述条款将案涉土地及厂房等设施过户给化纤公司缺乏法律依据和事实依据。此外,《解释》第二条第二款所规范的内容为《解释》施行前签订合同应如何处理的情形,亦即本《解释》特别规定对施行前签订的合同仍具有规范效力,故本案不存在违反《中华人民共和国立法法》“法不溯及既往”原则的情形;再者,《解释》第二十八条规定:“本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。”本案受理于2011年,理应适用该《解释》处理案件。综上,原审判决认定事实清楚、适用法律正确,驳回化纤公司诉讼请求并无不当。

摘要2:【解读】开发区管理委员会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同原则上应当被认定为无效。

浙江省高级人民法院民事裁定书(2012)浙民申字第1185号

摘要1:【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2012)浙民申字第1185号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第二款规定:“本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”案涉意向书系双方当事人自愿签订,且在该解释实施前已经义乌市发展计划局批复同意,义乌市建设局也对案涉项目颁发建设用地规划许可证,义乌市国土资源局也已作出义土预字(2004)130号具体建设项目用地预审意见,同意案涉项目用土地报批。原审综合上述事实,认定双方签订的《国有土地使用权转让意向书》已经义乌市政府土地管理部门追认而合同有效,并无不妥。

摘要2:【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前开发区管委会作出出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的合同有效。

最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号
【裁判摘要】本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。首先,国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立,遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权(土地使用权)的合同,政府土地管理部门作为土地所有者的代表,与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。其次,国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。土地管理部门的主要权利是收取土地出让金,主要义务是在一定期限内向对方提供土地使用权;土地使用者的主要权利是在一定期限内获得相应土地使用权,主要义务是支付出让金和按照法律法规规定及合同约定的用途开发利用土地。房地产管理法第十五条规定:“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第十六条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”上述规定赋予了双方当事人平等的合同解除权,守约方享有的违约赔偿请求权应属于民事权利性质。

摘要2:【摘要】本院注意到,目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。其主要理由是:国有土地使用权出让合同的出让方为政府调控管理土地资源和执行土地政策的土地管理部门,即行使行政职权的行政机关;合同目的是土地管理部门通过签订出让土地合同这一管理方式,合理保护及开发利用有限的土地资源,进而实现社会公共利益;合同内容中将土地管理部门的法定职责细化为不得协商的合同条款,且与合同相对方的权利义务并不对等;合同履行方面土地管理部门享有优益权:可以为实现公共利益和行政管理目的,在履约中单方变更、解除合同,甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚行为。这些观点也具有一定的合理性,考虑到相关合同中融入了行政职权、对合同纠纷的审理需要对行政行为的合法性展开审查等因素,通过行政诉讼对行政行为的合法性与合同争议一并审查,亦便于争议的一揽子解决。但是,现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同,《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确,审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下,本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到,修改后的行政诉讼法第十二条第(十一)项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向,但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施,不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理,再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断,此处不予赘述。
【解读】国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围,当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼应予受理并进行实体审理——2015年修改的《行政诉讼法》实施后,已有高院裁判文书依据该法认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围(有待未来司法明确)。

最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申752号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申752号
【裁判要旨】学校举办者变更不导致划拨土地使用权人的变更,不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定。
【裁判摘要】尽管本案《武威少年军校资产转让协议》名称及其内容,为武威少年军校的资产转让,包括该校土地使用权、固定资产、教学附属设施、低值易耗品,同时该协议亦约定了武威少年军校将其开办、命名批文、民办学校许可证等一系列办学手续和建设手续交与凉州技术学校,由凉州技术学校在武威少年军校的原址上继续办学。《武威少年军校资产转让协议》第十五条明确约定武威少年军校名称及校牌转让后,由凉州技术学校经营管理,按国防教育要求办学。因此,原审法院判决对上述《武威少年军校资产转让协议》性质认定为名为资产转让,实为学校举办者变更,符合事实。上述《武威少年军校资产转让协议》虽有国有土地使用权转让的约定内容,但该国有划拨土地的使用权人在《武威少年军校资产转让协议》履行前后没有发生变更,仍然在武威少年军校名下,不涉及土地使用权性质、用途的变更,并非真正意义上出让土地使用权变更土地使用权人。新世纪学校、陶某某以本案《武威少年军校资产转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于未经合法批准转让国有划拨土地使用权的应当认定无效的强制性规定,应当确认无效的理由,不能成立。

摘要2

最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号
【裁判要旨】土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者存在未缴纳土地出让金的事实,不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。
【裁判摘要】本案中,豪韵公司并未缴纳土地出让金,亦未办理土地登记手续,未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定,就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此,二审判决认定案涉《协议书》合法有效,适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。

摘要2:【解读1】未取得土地权属证书时签署的土地转让合同不因此无效——土地转让方在起诉前未取得权属证书,也未经政府同意转让的,不影响土地转让合同的效力。
【解读2】裁判理由:(1)《物权法》第15条“合同效力与物权效力相区分原则”,未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响合同的成立和法律效力;(2)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定,仅强调起诉前转让方取得土地权属证书或经政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得土地权属证书或者没有经过政府批准的法律后果(无效);(3)《城市房地产管理法》第38条、第39条关于转让以出让方式取得的土地使用权应“已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书”的规定仅针对的是土地使用权进行物权变动的条件,不影响土地转让合同的效力。

最高人民法院(2008)民一终字第46号民事判决书

摘要1:——当事人双方恶意串通签订合同损害第三人利益的事实认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第46号民事判决书
【来源:《民事审判指定与参考》(总第50辑),人民法院出版社2012年版,第125-137页】
【法理提示】根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定,具有恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。由于恶意串通属于当事人双方之间主观内心动机的活动,审判实践中难以判定,只有通过对案件客观事实进行严密的逻辑分析,来判断当事人的主观真意。

摘要2:【法条链接】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
【解读1】
(1)湘天公司与嘉福公司的合同订立在先,在嘉福公司按约履行后,湘天公司并未按约履行;
(2)湘天公司与江浙公司的合同订立在后,在江浙公司未付款的情况下,湘天公司确已将土地交付给江浙公司。从外在形式上看,江浙公司符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定:“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:......(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;"
(3)但从查明案件事实内在关系的逻辑分析判断,从湘天公司与江浙公司之间发生的签订合同、履行合同、交付土地、办理土地过户手续等一系列的案件事实表明,湘天公司与江浙公司之间存在恶意串通,损害嘉福公司利益的行为。
【解读2】恶意串通构成要件:(1)当事人之间均明知存在某种情形;(2)合同当事人为一方一己之私利而相互串通,其后果是损害国家、集体或者第三人的利益。

最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第163号
【裁判要旨】土地使用权人作为转让方就同一土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,均未办理土地使用权变更登记手续的,先行合法占有并投资开发土地的受让方优先取得土地,并可向法院请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务。
【裁判摘要】土地转让方起诉前已经取得土地权属证书或者经有批准权的政府同意转让,土地使用权转让合同有效——1996年12月31日、1999年12月23日,金霞公司与长沙市交通局分别签订的上述三份协议是当事人真实意思表示,其内容不违反法律禁止性规定。签订协议时金霞公司虽未取得涉案土地使用权证,但在2011年7月11日金霞公司提起本案诉讼之前,该公司已于2003年4月20日取得涉案土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”。据此,涉案三份协议均为有效协议,双方亦按合同约定履行了义务。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1924号
【解读1】一地数卖且均未办理变更登记,先合法占有、投资开发土地的受让方优先取得土地使用权。
【解读2】基本案情:1996年12月,金霞公司与长沙市交通局签订《土地使用权转让协议》约定金霞公司将43000平方米国有土地使用权转让给长沙市交通局,转让价款500万元(协议签订后已支付完毕);(2)金霞公司因未及时偿还工行贷款被起诉到法院,经湖南省高院民事调解书确认金霞公司、工行与江湾公司达成由江湾公司代金霞公司偿还工行欠款,金霞公司将案涉土地在内的土地使用权证和权益交给江湾公司;(3)金霞公司向湖南省高院起诉请求解除与长沙市交通局签订《土地使用权转让协议》,长沙市交通局反诉请求金霞公司将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局并赔偿损失,江湾公司作为第三人请求确认案涉土地在内的土地使用权归江湾公司所有;(4)长沙市交通局先行占有案涉土地并在该土地上投资建成长沙汽车北站,法院据此认定金霞公司应将案涉土地使用权变更登记至长沙市交通局名下,江湾公司未取得案涉土地。
【摘要】金霞公司称本案土地因金霞公司与江湾公司的借款担保合同纠纷案、金霞公司与深圳祺芳实业有限公司的借款合同纠纷案,被本案一审法院查封至2019年5月26日,致使本案《土地使用权转让协议》在客观上无法继续履行。......金霞公司因与他人之间的金钱给付之债而导致本案土地被法院查封,仅可能对本案原审判决的执行产生影响,但并不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除要件,金霞公司以此主张解除本案《土地使用权转让协议》不能予以支持。
【解读3】土地被查封不构成土地转让合同的法定解除条件——土地使用权转让人与他人产生纠纷导致土地使用权被法院查封的,仅可能对土地使用权转让案件的执行产生影响,但并不构成《合同法》第94条规定的合同法定解除条件,转让人不能据此主张解除土地使用权转让合同。

最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第243号
【裁判摘要】新天问公司将案涉房屋分别以出售和抵顶装修款的方式与刘某、张某某签订的房屋买卖合同,均系当事人双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。二审法院经审理已查明,刘某、张某某作为买受人均未办理房屋权属变更登记手续,但张某某已先行合法占有使用了案涉房屋。刘某申请再审虽称张俊君和新天问公司交接房屋的水电物业单据等证据均系伪造,但并未提供证据证明,该项主张不能成立。二审法院依据上述事实,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定,判令支持张某某要求办理权属变更登记手续的请求,并无不当,本院予以维持。

摘要2:【解读】一房数卖可以参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之一地数买裁判规则。

最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第20号

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第20号
【裁判摘要】关于方某某应享有的投资收益比例问题。双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润,宏发公司和方某某分别按照40%和60%比例分成,但该利润分成系以双方按约投资到位,项目全部开发完成为预期。本案中,根据合同第一条约定,宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕,而方某某仅履行了部分合同义务,即支付前期的1920万元,项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通主张按照60%比例计算其投资增值收益,依据不足,本院不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定,6:4为原约定股份及利润分成比例,而非投资比例,原判决以6:4作为投资比例并计算方某某应实际投资4800万元,依据不足,本院予以纠正。案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止,在方明通未全部出资到位的情况下,根据权利义务一致原则,以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。《联合开发建设合同书》第一条约定,该项目至宏发公司办理变更土地用途为商住用地止,总价为3200万元。本案中,案涉土地性质已经变更为商住用地,故认定宏发公司出资额为3200万元符合当事人的本意。由上,宏发公司和方明通对“绿源小区”项目的投资分别为3200万元和1920万元,方某某在“绿源小区”项目中的实际投资比例为37.5%(即1920万元/(1920万元+3200万元)),其对“绿源小区”项目的权益为5481.45万元(即14617.2万元×37.5%)。
【摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定,房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉。本案中,案涉项目尚未取得建设工程规划许可证,故方某某无权主张项目利益。本院认为,该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设,故无该条规定的适用余地。综上,原判决认定方某某有权享有“绿源小区”项目投资收益,并以案涉地块评估价14617.2万元作为计算依据,并无不当,本院予以维持。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1218号
【基本案情】(1)方某某与宏发公司签订《联合开发建设合同书》《备忘录》,约定宏发公司投入土地,方某某投入资金合作开发“绿源小区”项目;(2)后因城市建设规划调整,福州市政府决定收回“绿源小区”项目建设用地,以其他土地予以置换补差价给宏发公司,“绿源小区”项目被依法吊销《建设用地规划许可证》;(2)方某某起诉请求确认《联合开发建设合同书》《备忘录》终止;宏发公司以“绿源小区”地块评估价为计算依据支付方某某投资增值收益及利息,返还垫付建设费用及利息;(3)一审法院判决终止《联合开发建设合同书》《备忘录》,宏发公司支付方某某投资收益及利息,返还代垫款及利息;二审改判投资收益金额及利息,其他维持。
【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言,尚未进行开工建设的合作开发项目不适用该条规定。

安徽省高级人民法院民事裁定书(2014)皖民四终字第00121号

摘要1:【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书(2014)皖民四终字第00121号
【裁判摘要】曹某某、刘某与程某某、陈某某,刘某某签订的《地基转让协议》中,不仅包含地基转让内容,还包含土地平整、房屋建设及售房款分配等内容,故该协议虽名为地基转让协议,实为合资、合作开发房地产合同,且建设基本完成。因案涉各方合作开发的土地为集体土地,且该地块至今未取得土地使用权证,亦未经有批准权的人民政府主管部门批准,财产性质不能确定。据此,原审法院依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定,驳回曹某某、刘某的起诉及程某某、陈某某、刘某某的反诉,符合法律规定。曹某某称其请求返还款项为投资款,与案涉房地产项目利益无关的上诉理由,无事实和法律依据,本院不予支持。

摘要2:【解读】一审法院认为:由于案涉地块属集体所有,开发过程中既未取得该地块的土地使用权,亦未经有批准权的人民政府主管部门批准,导致已开发的金碧商住小区未能如期全部售出。为此,曹某某、刘某以合同无效为由主张返还预付款并计付利息,程某某、陈某某、刘某某以合同无效为由要求按其已完成工程的工程款计算损失,其实质都是以收回投资的方式请求分配房地产项目利益。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款明确规定,依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理,已经受理的,驳回起诉。据此,依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(三)项之规定,裁定:驳回曹某某、刘某的起诉;驳回程某某、陈某某、刘某某的反诉。

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第1200号

摘要1:【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第1200号
【裁判摘要】关于《六二三路十八甫南地块(F幢)商用楼合作协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定,合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。当事人均不具备房地产开发经营资质的应当认定合同无效。从广州道扩办与鸿璟公司签订的《六二三路十八甫南(F幢)地块商用楼合作协议》的内容来看,鸿璟公司作为协议的乙方,根据该协议中乙方权利和义务的约定,乙方承担的不仅仅是出资的义务,还负责选定有相应施工资质的公司承担项目的施工,保证施工质量和安全,并确保在限期内建成投入使用。合作项目建成后,鸿璟公司才享有对合作项目经营的权利,现合作项目至今未建成,这正是鸿璟公司所应承担的风险。鸿璟公司以其与广州道扩办的合作协议其不承担风险,双方为租赁合同关系的主张,本院不予认定。原审法院认定广州道扩办与鸿璟公司签订的《六二三路十八甫南(F幢)地块商用楼合作协议》属于合作开发房地产合同并无不当,本院予以认可。鸿璟公司、黄章雄认为本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定,本院不予采纳。

摘要2:【案号】广东省广州市中级人民法院民事裁定书(2017)粤01民申490号
【摘要】关于涉案合作协议的性质效力问题,一、二审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条的规定,认定该协议为合作开发房地产合同,因合同双方均不具备房地产开发经营资质,该合同内容违反法律强制性规定而无效。

四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号

摘要1:【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终857号
【要旨】合伙挂靠有房地产开发经营资质的公司签订合作开发房地产开发合同,因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。
【裁判摘要】从最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”之规定亦可知,无论当事人采取独自开发、合伙开发或者合资开发房地产模式,至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。关于案涉合同的效力问题。《项目合作开发协议》和《项目合作开发补充协议书》约定甲乙双方就开发案涉项目共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。两份协议载明的合同甲方虽是中科公司,但《项目合作开发协议》将中科公司所占50%份额明确约定为“公司参与人权某某占20%、姜某某占30%”,权某某、罗某某、中科公司二审中也均认可两份协议的实际签订主体是权某某、姜某某、罗某某,系三人合伙挂靠中科公司开发案涉项目。即《项目合作开发协议》签订时,权某某、姜某某、罗某某对借用中科公司资质合伙开发案涉项目系明知。因此,上述两份协议因合伙目的违反国家法律、法规的强制性规定而归于无效。且上述协议签订后,权某某、姜某某、罗某某也未成立具有房地产经营资质的企业来开发案涉项目,而是通过权某某与中科公司签订《内部承包开发协议》的方式,挂靠中科公司开发经营案涉项目。中科公司仅出借资质、收取挂靠费,不参与案涉项目的实际开发建设经营,权某某、姜某某、罗某某才是案涉项目的实际开发经营者。故中科公司作为企业资质出借者,亦不属于最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”中的合作开发房地产合同的一方当事人。

摘要2:【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2193号
【摘要】二审判决在认定权某某、姜某某、罗吗某某之间合伙关系的基础上,适用《土地使用权司法解释》第十五条第二款关于房地产开发经营资质的规定认定合伙关系无效,属于适用法律不当。
权某某、温某某合伙协议纠纷再审民事裁定书
【案号】四川省高级人民法院民事裁定书(2018)川民再267号
【摘要】以上事实,表明合作协议和合作补充协议具有两层意思,一是,对外而言,合作协议由中科公司与罗某某签订,而中科公司具有房地产开发三级资质。故该协议不符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定的合作开发房地产合同因双方当事人均不具备房地产开发经营资质,应认定合同无效的情形。二是,对内而言,上述两份协议是权某某、姜某某、罗某某签订的书面合伙协议,表明其三人合伙关系成立。故上述两份协议均是各方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)

摘要1最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正)

摘要2

 共72条 123››