强制迁出房屋或者强制退出土地是指法院强制搬迁被执行人在房屋内、特定土地上的财物，并将腾出的房屋、土地交给权利人的一种执行措施。

１.由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。

２.被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行：

（１）通知到场：拒不到场的，不影响执行。

A.被执行人是公民的：应当通知被执行人、他的成年家属到场；

B.被执行人是法人、其他组织的：应当通知其法定代表人、主要负责人到场。

（２）相关单位派员参加：被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。

（３）制作执行笔录：执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名、盖章。

（４）被搬出财物的交付：

A.强制迁出房屋被搬出的财物：由法院派人运至指定处所，交给被执行人；被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。

B.因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

①对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖、抵债后强制迁出房屋：

A.应给予6个月的宽限期；

B.被执行人无法自行解决居住问题的，可由申请执行人提供临时住房（参照《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定）；

C.申请执行人提供的临时住房应当计收租金：已经产生的租金可以从房屋拍卖、变卖价款中优先扣除。

②被执行人再次占有不动产：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第３０３条规定，在人民法院执行完毕后，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院应当采取措施，排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。因妨害行为给申请执行人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。

《民事诉讼法》

　　第二百五十条【强制被执行人迁出房屋或者退出土地】强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

　　强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

　　强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

　　第四百九十三条　拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

　　第五百二十一条　在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十一条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。

《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

　　５９．４３被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百二十八条、第二百二十九条和本规定５７条、５８条的规定。

　　五十二、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15号）第59条调整为：“被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十六条和本规定57条、58条的规定。”

　　16.将第59条修改为：

　　“被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第41条、第42条的规定。”

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

　　第三十条２７人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

　　第三十一条２８拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

　　拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对^在先 的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。  

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定

　　第六条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：

　　（一）制作、发布拍卖公告；

　　（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；

　　（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

　　（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

　　（五）通知当事人和优先购买权人；

　　（六）制作拍卖成交裁定；

　　（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

　　（八）开设网络司法拍卖专用账户；

　　（九）其他依法由人民法院履行的职责。

　　第十四条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：

　　（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；

　　（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；

　　（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；

　　（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；

　　（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；

　　（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；

　　（七）买受人悔拍后保证金不予退还。

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

　　第三十一条【案外人主张不动产租赁权异议的审查标准】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 

江苏高院关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见

　　8.省法院《关于正确适用＜最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定＞若干问题的通知》（苏高法电[2017]217号）第三条明确规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。据此，除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人，严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。

·申请确认申诉审查裁定书

【裁判要旨】对于强制迁出房屋被搬出的财物，因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

·北京骥行千里科技有限公司等与北京九山藏表阁寄卖有限公司等返还原物纠纷二审民事裁定书

【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2021)京03民终10175号

【裁判摘要】法拍房交付属于执行法院职责，非法占用的损失可另诉——（１）法拍房的交付与办理产权证文书属于执行法院的职责，买受人因未能交付另行起诉属于重复起诉，应裁定驳回起诉；（２）对于执行终结６个月内被执行人再次非法占用的，可申请法院排除妨害，因此造成的损失可另起诉。

·刘某某与李某排除妨害纠纷上诉案

【案号】山东省泰安市中级人民法院民事裁定书(2017)鲁09民终614号

【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。上述规定明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序，本案上诉人刘某某请求排除妨害的财产即为济南市中级人民法院作出的（2013）济中法执字第125-4号执行裁定书中涉及到的房产，应由济南市中级人民法院依照有关规定向作为申请执行人的本案上诉人刘某某予以移交，本案不属人民法院民事案件的受理范围，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

·陈某某、李某某物权保护纠纷二审民事判决书

【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民终17779号；广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民再105号

【二审裁判摘要】李某某虽已竞得涉案房屋并取得了涉案房屋的《房地产权证》，依法享有涉案房屋的各项法定权利。但涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，李某某在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。现李某某在取得房屋所有权后立即要求陈某某１、陈某某２腾空搬离房屋，理由欠充分，本院暂不予支持。而李某某要求陈某某１、陈某某２自2017年9月21日起支付占用费合法合理，陈某某１在二审中亦未提出异议，故陈某某１、陈某某２应按一审判决确定的标准计付至本判决发生法律效力之日止。

【再审裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李某某作为房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其起诉请求陈某某１、陈某某２搬离涉案房屋应当予以支持。

·谢某某等诉厦门金达昌科技有限公司等案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申259号

【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而不移交的，强制执行”。本案中，谢某某、王某某虽提供了与讼争房产有关的租赁协议，但未能证明该房产在人民法院查封之前已被其占有使用，因此其无权请求阻止向买受人金达昌公司移交占有讼争房产。厦门中院作出执行《公告》，责令谢某某、王某某腾空、迁出讼争房产，符合法律和司法解释相关规定。

【解读】申请人称：拍卖公告载明：“租赁租约的真实性未经确认，由买受人自行判断处理”，“买受人须自行通过合法途径解决标的物可能涉及的装修、租赁、标的物移交等方面可能遇到的问题”，已经排除执行法院直接移交的可能，更说明执行法院将房产强制交付，没有执行依据。

·郑某某、明策伟华有限公司、沃得玛拉松电气（福建）有限公司等其他案由执行审查类执行裁定书

【案号】福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号

【裁判摘要】涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

·南昌市广森科技有限公司、上饶银行股份有限公司南昌分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

【案号】江西省高级人民法院执行裁定书(2019)赣执复60号

【裁判摘要】案外人依据另案生效民事判决提起排除案涉房屋交付（清场）的异议，执行法院未经立案审查程序即裁定撤销清场公告，属于适用法律程序不当——执行法院对本案清场公告撤销与否的异议裁定，须经案外人钢天实业依据上述另案（2016）赣0102民初2209号生效民事判决提出请求执行法院排除对本案执行标的进行交付（清场）的异议，并经立案对该案外人执行标的异议进行审查后方能作出，但是本案南昌中院未经案外人钢天实业提出执行标的异议并经立案审查程序，直接根据上述另案生效民事判决依职权作出（2018）赣01执282号之五执行裁定，撤销该院对本案上述拍卖成交房产的清场公告，适用法律程序不当。

·林某某、恒丰银行股份有限公司福州分行案外人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号；最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。