【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书（2004）皖民一终字第58号
【裁判摘要】天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是关于合资合作开发天都住宅小区合同，合同明确约定了天都厂以土地等投资，翔宇公司以建设资金投资，建兴公司以资质出资，并负责项目的开发建设和管理。三方合资合作的形式既不是设立项目公司，也不是三方联名开发，而是由建兴公司独自开发，天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发房地产是符合法律规定的；翔宇公司以自有资金投资房地产建设，也是法律准许的，实质上天都厂、翔宇公司作为隐名投资人的主体是适格的。作为该项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营。开发之初该房地产项目的土地使用权办理了出让手续，并依法过户到建兴公司名下，且建兴公司也依法取得了天都住宅小区《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。按照法律规定，建兴公司已成为该房地产项目的合法所有人。建兴公司是具有房地产开发经营资质的企业，是房地产开发经营的适格主体。在天都住宅小区项目开发过程中，建兴公司成立了建兴公司东市分公司，其大部分工作人员虽然原先是天都厂、翔宇公司的工作人员，但这都属建兴公司对其分支机构工作人员的选任问题，其工作人员原先身份如何并不改变建兴公司项目所有人的法律地位。至于在三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》中，建兴公司虽然不参与房地产开发利润的分配，但协议却明确约定建兴公司应当负责该项房地产的开发和管理，且三方当事人都承认建兴公司实际参与了天都住宅小区的开发和经营，从法律和对外关系的角度来说，作为该项目所有人的建兴公司应当依法对外承担该房地产项目开发经营的法律责任。无论天都厂、翔宇公司、建兴公司如何约定责任承担问题，但这些约定只能约束合同当事人，无法免除建兴公司依照法律应当承担的对外责任。建兴公司在作为有合法资质的房地产开发经营性企业，可以用资质投资与他人合资合作开发经营房地产，对此法律并不禁止。在收益分配上，建兴公司只收取一定比例的管理费，与其对外应当承担的法律责任或许并不相称，但这是建兴公司对收益的自由处分，不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的利益。

（续）尽管天都厂、翔宇公司、建兴公司后来签订了《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》，约定建兴公司退出，该房地产项目转让给林宇公司开发经营。但因除土地使用权业已变更到林宇公司名下外，其他诸如《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》并没有变更到林宇公司名下，林宇公司又被注销，天都厂、翔宇公司又无房地产开发经营资质，导致该合同实际无法继续履行，应当依法予以终止，已经变更到林宇公司名下的土地使用权应当返还给建兴公司。因此，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强行性规定。况且天都厂、建兴公司与翔宇公司开发的天都小区已经完成了一期工程建设，部分商品房已经由建兴公司、林宇公司预售或出售，简单认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效，既不利于社会稳定，也不利于对广大购房户利益的保护。