房地一体抵押原则（房、地权利主体相一致原则）是指建设用地使用权与建筑物所有权法定一并抵押原则。

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照房地一体抵押原则将建筑物及建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

１.“视为一并抵押”所产生的抵押权，非基于当事人之间的合意而产生，而是基于法律直接规定而成立，在性质上属于法定抵押权（无需登记即成立）。

２.“视为一并抵押”是指抵押人未依法一并抵押的，视为抵押权人就未设定抵押的财产取得抵押权。

３.房地单独抵押规则：

（１）抵押人以建筑物或其占用范围内的建设用地使用权单独设定抵押的，并不会因违反《物权法》第182条第1款“一并抵押”的规定而无效。

（２）在践行相关抵押权设立登记手续之后，抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权；就未抵押财产取得法定抵押权，建筑物抵押权和建设用地使用权抵押构成共同抵押。

（３）抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。 

１.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

２.以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

３.抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

【理解与适用】《民法典》第３９７条允许当事人对担保财产作出特别约定｜从《民法典》第３９７条的规定看，此条应属于补充性任意规范，应允许当事人以约定排除使用。如果抵押合同约定仅以建设用地使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上建筑物的，应当认为抵押权仅及于建设用地使用权；反之，如抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认定抵押权仅及于建筑物。．．．．．．在实现抵押权时，对建设用地使用权与建筑物一并拍卖或变卖，既不影响抵押部分的价款分离，也不影响“房地一体”原则。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４７

１.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

２.该建设用地使用权实现抵押权时：

（１）应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分；

（２）但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

１.当事人仅以建设用地使用权抵押：

（１）债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。

（２）债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

【理解与适用１】当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分．．．．．．债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４３

２.当事人以正在建造的建筑物抵押：

（１）抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。

（２）当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

【理解与适用２】当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已经办理抵押登记的部分．．．．．．《民法典担保制度解释》本条进一步明确，抵押权的效力限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４４

３.抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

【理解与适用３】建设用地使用权、建筑物分别抵押给不同债权人的，应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序．．．．．．据此，在现行统一登记制度下，已不存在多个不同法定登记部门的情形。在同一登记机构办理抵押登记，抵押登记顺序可按照受理时间进行确定，数个抵押权之间不可能出现“顺序相同”，故《物权法》关于“顺序相同的，按照债权比例清偿”的适用基础已不存在。因此，《民法典》第４１４条将《物权法》第１９９条第１项中“登记的先后顺序”修改为“登记的时间先后”，并去掉了“顺序相同的，按照债权比例清偿”。此点应予特别注意。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４５

【理解与适用４】建设用地使用权与建设用地上的建筑物分属不同所有人时，房地一体抵押规则还能否适用．．．．．．在确实存在《民法典》第３５２条“但书”规定的情形下，如果土地使用权人单独以其享有的土地使用权设定抵押，即使经审查该抵押权合法有效，抵押权人在行使抵押权时，也不得影响建筑物所有权的行使。理由是：在抵押权人设定前，土地使用权人已经将对土地的占有、使用权利让渡给建筑物的所有权人。与此类似的情形是抵押人将已经出租且承租人已经占有的房屋抵押给债权人，此时，抵押权人在行使抵押权时，不得影响承租人对房屋的使用。根据“举轻以明重”的解释规则，如果土地使用权上存在他人合法的建筑物，则人民法院在拍卖、变卖土地使用权时，应告知受让人该土地上存在他人的合法建筑物，且在建筑物所有权消灭或者房地归属同一人之前，受让人无法取得对该土地的占有、使用权能。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４６－４４７

【理解与适用５】在当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押的情况下，如果该建筑物所占用的土地面积远小于该宗建设用地，在抵押权人实现抵押权时，能否就该宗建设用地的全部享有优先受偿权．．．．．．我们倾向认为，出现题设情况的原因是政府规划主管部门的规划。我们经常提到的政府容积率也是据此算出来的。在规划没有改变的情况下，尽管当事人仅就建设用地上的建筑物设定抵押，但是根据房地一体抵押的法律规定，抵押权人可以就该宗建设用地行使优先受偿权。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４４８

１.基于“房地一体”规则，将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：

（１）登记在先的先清偿；

（２）同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。

２.根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

【理解与适用】仅约定以建设约定使用权或建筑物设定抵押的处理方式  《物权法》第182条允许当事人对担保财产作出特别约定，如抵押合同约定仅以建设约定使用权设定抵押，并且明确约定不包括其上建筑物的，应当认为抵押权仅及于建设用地使用权；反之，如抵押合同约定仅以建筑物设定抵押，并且明确约定不包括建设用地使用权的，应当认为抵押权仅及于建筑物。在明确约定仅对建筑物设定抵押而不包括建设用地使用权或者仅对建设用地使用权设定抵押而不包括建筑物的，由于房地一体，实现抵押权时，应将房地产同时拍卖，分别计价，建筑物或者建设用地使用权抵押权人只能就建筑物或者建设用地使用权卖得的价金优先受偿。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第368页

①建设用地使用权和地上房屋同时抵押规定： 

A.不具有法定抵押权性质：物权法规定土地使用权抵押权与房屋抵押权均以登记为生效要件/登记的抵押权优先于未登记的抵押权，而法定抵押不以当事人是否办理抵押登记为生效要件，因此，“推定一并抵押”并不具有法定抵押的性质； 

B.建设用地使用权与其上房屋之间不构成主从物（权利）关系。 

②当事人约定以建设用地使用权和地上房屋同时抵押，但仅就其中一项办理了抵押登记： 

A.不能仅以只办理了一项登记而认定房地产抵押权无效； 

B.未登记部分的抵押权不设立（有的观点认为：根据物权法视为一并抵押原则，认定为全部抵押权设立）。 

②当事人约定只就以建设用地使用权或者只就地上房屋设定抵押并办理了相应的抵押登记： 

A.房地产抵押权不及于土地上新增房屋； 

B.在实现抵押权时可以将土地上新增房屋连同抵押物一同处理，但对新增房屋所得无优先受偿权。 

③经济适用房设定抵押，当事人签有书面的抵押合同，并办理了抵押登记的： 

A.不能以经济适用房的交易有其特定条件而否定抵押合同和抵押权的效力； 

B.实现抵押权时买受该经济适用房的人必须符合规定的条件。 

④农村村民的房屋（和宅基地）不得设定抵押权。 

⑤房地抵押关系： 

A.土地尚未开发时，土地使用权可以办理抵押； 

B.当土地上已经盖了房子，土地使用权已与建筑物成为一体，被房产所吸收，不能单独抵押，而应办理房产抵押。 

⑥房地分别设定抵押[房地分别抵押]并不会当然导致两个抵押合同/抵押权登记无效：

A.房地分别抵押不适于《物权法》第182条第2款“视为一并抵押”的法定抵押权的规定；

B.房地分别抵押采取分别受偿说：房地分别抵押分别在房、地之上各自产生各个抵押权，各抵押权的效力及于其设定抵押权的抵押财产（房或地），并不及于其未设定抵押权的抵押财产（只不过在抵押权实现时房、地分别计价、一并处分，确保“房地一致原则”）；

C.分别抵押的实质是进行抵押物的价值分割，“房随地走、地随房走”双向统一原则所规范的对象/内容不是抵押权的设定，而是抵押权的实现；

D.房地分别抵押规则：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反《物权法》第182条第1款“一并抵押”的规定而无效，且“视为一并抵押”无适用余地。在践行相关抵押权设立登记手续后各抵押权人分别在建筑物或建设用地使用权之上取得抵押权，抵押权实现时应依《物权法》第146条或第147条规定一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，各抵押权人就其分别抵押的财产所占比例对房地整体变价款享有优先受偿权。

⑦物权法认为，除了集体土地使用权不能单独办理抵押登记外，其他法律没有禁止性规定的土地使用权或房产，只要一项办理了登记，意味着另一项也办理了抵押登记且为有效：

A.附着国有划拨土地使用权上的建筑物可以单独设定抵押[最高人民法院（2006）民二终字第153号民事判决书《中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司和山东省医药公司借款担保合同纠纷上诉案》]；

B.以划拨土地使用权上的房产设定抵押，房产占用范围内的土地使用权应认定为一并抵押，但该土地部分未进行登记，因此不产生对抗第三人的效力[最高人民法院（2006）民二终字第164号民事判决书《中国信达资产管理公司济南办事处与枣庄市天鹅地毯有限公司借款担保合同纠纷上诉案》]。

房地产抵押担保中有关抵押权的效力

当事人在抵押合同中约定以土地使用权和地上房屋同时抵押，但仅就其中一项办理了抵押登记，该抵押权效力如何确定，存在不同观点：（1）抵押合同及抵押权均不生效。理由是：基于担保法第三十六条、第四十一条，城市房地产管理法第四十八条和《城市房地产抵押管理办法》第三十二条等的规定，土地使用权与地上房屋应当同时抵押，一并办理抵押登记手续，未登记的，抵押合同不生效，抵押权自始不能成立。（2）不论其只办理了土地使用权还是地上房屋抵押登记，抵押合同及抵押权均发生效力。理由一是担保法第三十六条的性质系法定抵押权的规定。法定抵押权不以登记为生效要件，故抵押权的效力当然及于未登记的另一部分；二是土地使用权为房屋的从权利，而地上房屋也可作为土地的从物，根据抵押权的效力及于从物和从权利的规定，应认为抵押权有效。（3）抵押合同及抵押权均有效，但未登记部分，不能对抗第三人。此种观点采登记对抗主义，即抵押登记非为抵押权之生效要件，而是对抗要件。未登记的，不影响抵押权的效力，只是不能对抗第三人。（4）基于原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的影响。但由于不动产抵押权采登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登记部分抵押权未成立。对未登记部分，可责令当事人补办登记。不能补办的，由登记义务人承担违约责任。

研究物权法的部分专家学者主要有三种观点：（1）抵押合同的当事人只在土地管理部门或者只在房产管理部门办理了抵押登记，都应认定有效。抵押权人实现抵押权，需要拍卖该抵押的房地产时，可依法将土地使用权与地上建筑物一同拍卖，但对拍卖没有登记的抵押物所得，抵押权人无权优先受偿。理由为：土地使用权是一个物，房屋是另一个物，在土地使用权和地上房屋上设定抵押权，实际上是在两个物上设定抵押权，此类抵押权称为共同抵押权或者总括抵押权。（2）基于原因行为与物权变动相区分的原则，抵押合同的效力不受登记的影响。但由于不动产抵押权采取登记生效主义，因此，已登记部分抵押权成立，未登记部分抵押权未成立。在立法论上可资赞同，我国物权法征求意见稿也是如此设计的。但在解释论上，应当慎重。其原因在于，我国现行法是把登记作为抵押合同的生效要件规定的，尽管在理论上不合理，但在处理重庆高院的请示案件上，尚未见存在多大问题。从我国立法法的职权分工看，最高法院最好先不表态改变。（3）无论当事人是否约定将房屋和土地同时设定抵押，只要其仅登记了其中一项，则依担保法第三十六条之规定，已登记及未登记的抵押权均不成立。我国现行法律采不动产物权公示成立要件主义，登记为抵押权成立条件，此点必须严格遵守，不宜突破。采登记对抗要件主义的观点不可取。

——《民商事审判若干疑难问题——担保法》（宋晓明 金剑锋 张雪楳）

《民法典》

　　第三百九十七条【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　第四百一十四条【数个抵押权的清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

　　（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

　　（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

　　第四百一十七条【抵押权对新增建筑物的效力】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

　　第五十一条【房地一体抵押】当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

　　当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

　　抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

《城市房地产管理法》

　　第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 

　　第五十二条　房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

《不动产登记暂行条例实施细则》（２０１９）

　　第六十七条　同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。

最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

　　61.【房地分别抵押】根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

废止法条 回目录

《担保法》

　　第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

　　第五十八条　当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。

　　因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

《物权法》 

　　第一百八十二条【房地产抵押关系】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　第一百八十三条【乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　第一百九十九条【抵押权清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

　　（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

　　（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

　　（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　第二百条【以建设用地使用权抵押的特别规定】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

·中国信达资产管理公司西安办事处与粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案

——地上建筑物所有权转移后占用范围内土地使用权单独抵押的效力问题

——房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押

【载《最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）】 

【提示】就地上建筑物设定的抵押无效的，及于该宗土地全部，则该土地使用权抵押亦无效。

【裁判摘要】《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，虽然抵押登记只针对国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，当事人并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；且土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。 

【裁判要旨】虽然抵押登记只针对土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。

【摘要1】根据《城市房地产管理法》第31条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权转移给受让人的义务，受让人享有要求所购房屋占用范围内的土地使用权转移给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。虽然抵押登记只针对土地使用权，但应视为但是人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。 

【摘要2】

陕中营抵字022号《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，中转冷库 2003年向西安市国土资源和房屋管理局报送的也为《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》。因此，虽然抵押登记只针对西未国用(2000)字第979号国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，中转冷库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；且西未国用(2000)字第979号土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为中转冷库的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。

本案中职工住宅楼虽然没有占用西未国用(2000)字第979号全部13．265亩土地，但于该土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部，西未国用(2000)字第979号国有土地使用权抵押无效。信达西安办关于其对上述国有土地使用权享有抵押权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决关于造成该部分抵押无效，陕西中行和中转冷库均有过错，中转冷库在信达西安办对有效抵押部分实现抵押权后，对粮油公司仍不能清偿的部分需承担部分赔偿责任的认定正确，但其关于中转冷库就此承担三分之一赔偿责任的比例认定偏低。虽然陕西中行对造成上述国有土地使用权抵押无效的后果存在过错，但中转冷库的无权处分行为亦是导致抵押无效的主要原因，因此，本院将中转冷库上述赔偿责任比例调整为二分之一。

【裁判意见】违反登记部门关于抵押登记展期不知道抵押无效——根据《担保法司法解释》第12条第1项规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。故抵押期限届满后未办展期，抵押人主张抵押无效的，不予支持。

【裁判规则】包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同无效——“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部。土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押给抵押权人，导致抵合同无效的，抵押人应负过错赔偿责任，对不能清偿的债务承担不超过1/2的赔偿责任。

·中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第1期】

【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。

·中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷上诉案

——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题

【提示】土地使用权随房屋一并抵押的，无须区分土地使用权取得方式（对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的）；单独抵押土地使用权的，只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。

【裁判观点】就房屋设定抵押的，对于房屋占有范围内的国有土地使用权应当一并抵押。这与我国处理房地产相互关系的“房随地走、地随房走”的原则是密切相关的。但“房随地走、地随房走”并不意味着房地一体。在我国，房产和地产是相互分离的，建筑物是土地上的附属物，不是独立的不动产。本案承认划拨土地之上房屋抵押合同的效力，正是依循了房地产相分离的立法精神。

·抵押权人中国农业银行股份有限公司海口海秀支行、债权人中国信达资产管理股份有限公司海南省分公司不服新疆维吾尔自治区高级人民法院拍卖抵押物后保护抵押权人优先受偿权申请复议案执行裁定书

——土地抵押的其地上建设物即使未办登记也一并抵押

【裁判要旨】关于海秀支行对涉案房地产的优先受偿权问题。1996年至2000年间，海秀支行向鸿扬公司发放借款10笔。所有贷款均以涉案房地产抵押担保，并依法办理了抵押登记，取得了土地使用权抵押登记表、土地他项权利证书、房屋他项权利证书。本案所涉10笔借款到期后，在诉讼时效期间内，海秀支行从1996年至2010年每年均向鸿扬公司进行催收，鸿扬公司均签收确认。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。”《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”海秀支行在诉讼时效期间内向鸿扬公司进行催收的行为，依法产生导致原债权诉讼时效中断的后果。鸿扬公司及钓鱼台宾馆以涉案房地产作为鸿扬公司贷款抵押物抵押给了海秀支行，海秀支行对该抵押物依法享有优先受偿权；根据《物权法》第一百八十二条关于“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”的规定，新疆高院所拍卖的其中六套房屋虽不是海秀支行的抵押物，但该房屋是建筑在所抵押的土地上，故对该部分房屋应视为海秀支行有优先受偿权。因此，异议裁定关于海秀支行对涉案财产享有优先受偿权的结论是正确的，信达海南分公司的复议理由不能成立。

·中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记，应认定抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。

【裁判规则】抵押合同仅就在建工程设定抵押，未对该工程占用范围内的土地一并抵押，该单独抵押并不必然导致抵押合同无效——根据《担保法》第三十六条第一款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。依上述规定及房地产交易中“房随地走，地随房走，房地产主体一致”原则，当事人应对在建工程及建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押。双方所签抵押合同仅就在建工程的建筑物设定了抵押，而未对该建筑物占用范围内的土地一并抵押，但该单独抵押行为并不必然导致抵押合同无效的法律后果，故债权人可以对该抵押物的变价优先受偿。

·四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷案  

——房屋与土地权利主体不一致时，房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护

【裁判要旨】抵押人以自有建筑物抵押，同时一并将该建筑物占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记的，该抵押有效——抵押人享有地上建筑物的所有权并办理了房屋产权证书，但并不享有该房屋占用范围内的国有土地使用权，抵押人将该地上建筑物及其占用范围内的国有土地使用权作为抵押物，在有权机关办理了抵押登记，虽然该抵押登记证书只有地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，地上建筑物抵押效力及于其占用范围内的国有土地使用权。基于地上建筑物房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条的相关规定，债权人有理由相信抵押人有权对地上建筑物及其土地使用权进行抵押，且办理了相应的抵押物登记手续，应认定债权人为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因抵押人的抵押登记行为而取得的抵押权，依法应当受到保护。

·中国信达资产管理公司哈尔滨办事处与哈尔滨市城市建设投资集团有限公司、黑龙江雅美食品加工有限公司、原审被告哈尔滨大地农业有限公司借款合同纠纷上诉案

——抵押权人对抵押物的代位物优先受偿权之行使及拆迁部门民事责任之免除

【提示】抵押房地产被征收和拆迁的，拆迁补偿金成为抵押物的代位物。

【裁判要旨】地上附着物因土地使用权办理抵押登记而一并抵押——根据《城市房地产管理法》第31条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《担保法》第36条之规定精神，与土地使用权一并设定为抵押物的地上附着物，因土地使用权办理了抵押登记而随之一并抵押生效。

·中国农业银行漯河市汇源区支行与中国信达资产管理公司郑州办事处抵押担保借款合同纠纷上诉案

——“土地使用权抵押登记之效力”的认定问题

【裁判要旨】办理土地使用权抵押登记效力及于地上建筑物——在土地使用权上“存有地上建筑物”情形下，对于办理土地使用权抵押登记的部门不明确，根据《担保法司法解释》第60条规定，可确认土地使用权抵押登记的效力，抵押权人对抵押的土地及房屋享有优先受偿权。

·广州兆基实业有限公司诉广东新会合成纤维纺织厂股份有限公司等借款担保合同案

（抵押合同效力）

【裁判要旨】公司法定代表人在为股东提供的抵押担保书上签名并加盖公司公章，且办理了抵押登记手续，抵押权人有足够理由相信抵押担保系公司的法人行为，即使无证据证明该担保已经公司董事会或股东会决议同意，担保合同亦应认定有效。

【裁判规则】已办抵押登记房屋与占用土地权利主体不一致的，抵押权人作为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，应认定享有抵押权。

·中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书  

【裁判要旨】根据《担保法》《城市房地产管理法》的规定，包括在建工程在内的建筑物的抵押登记部门为县级以上人民政府确定的部门。在当地政府未确定具体办理抵押登记部门之时，当事人在土地管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，人民法院可以依照《担保法司法解释》第60条的规定，确定该登记的效力。

【裁判规则】为了遵循“房随地走、地随房走”的房地一体原则，防止引发抵押权实现时的困境，《物权法》第182条明确规定，抵押人对土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押权人可对土地及地上建筑物均享有优先受偿权。

·山东由尼机械电力设备有限公司与德州圣洁路桥工程材料有限公司侵权责任纠纷申请再审民事裁定书

【裁判摘要】抵押土地但未抵押地上房屋，成立在后的租赁关系不得对抗成立在先的法定抵押权，此后承租地上房屋的人不能对抗抵押权人——根据《物权法》第182条第2款的规定，建设应当使用权抵押的，其地上建筑物视为一并抵押。此时，抵押权人取得地上建筑物抵押权与取得建设用地使用权的时间相同，该抵押权为法定抵押权。因此，即使建筑物未作抵押权登记，成立在法定抵押权之后的对建筑物的租赁关系也不得对抗抵押权人对建筑物的抵押权。

·蒙阴鲁华商贸有限公司诉山东星光机械有限公司土地使用权转让纠纷案

【裁判摘要】依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，鲁华商贸公司向二审法院及本院提交的2014年3月29日蒙阴县国土资源局出具的《证明材料》，仅说明在华夏银行股份有限公司杭州滨江支行的抵押不是单独以土地使用权抵押的，但不能由此认定星光机械公司的土地没有进行抵押，《证明材料》无法推翻二审判决认定的事实。

·鄂尔多斯银行股份有限公司呼和浩特分行诉王洪玉等案外人执行异议之诉纠纷案

【裁判摘要】根据一审、二审法院查明的事实，鄂尔多斯银行呼市分行虽然与润鑫公司、王某某等人签订《还款协议书》，约定以证号为xxx房屋一套，及证号为xxx国有土地使用权作为抵押担保，但鄂尔多斯银行呼市分行只办理了上述房屋的抵押登记，而未办理土地使用权的抵押登记。故二审判决认定鄂尔多斯银行呼市分行对磴国用（2011）第10753号国有土地使用权，在巴彦淖尔市房他证字第10xxx1047号《房屋他项权证》记载的房屋抵押权7416.45平方米占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条之规定。鄂尔多斯银行呼市分行可在执行程序中，主张和实现其依法享有的优先受偿权，其要求停止对润鑫公司国有土地使用权的强制执行，缺乏法律依据。

·中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案

——地上建筑物所有权转移后占用范围内土地使用权单独抵押的效力问题

——房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押

【载《最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）】

【裁判摘要】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人的，可以请求将土地使用权变更至自己名下。

【提示】房屋所有权转移后，土地使用权变更登记之前，受让人为实际权利人，有权将土地使用权变更至自己名下。

【裁判要旨】虽然抵押合同只针对土地使用权，但依据“房随地走”原则，应视为土地使用权和地面建筑物所有权一并抵押，抵押人对地面建筑物无所有权的，构成无权处分，抵押合同无效。

【裁判意见】违反登记部门关于抵押登记展期不知道抵押无效——根据《担保法司法解释》第12条第1项规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。故抵押期限届满后未办展期，抵押人主张抵押无效的，不予支持。

【裁判规则1】包含无权处分房屋的土地使用权抵押合同无效——“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。土地使用权上设定的抵押权无效及于该宗土地全部。土地使用权抵押合同约定将抵押人不享有所有权的地上建筑物一并抵押给抵押权人，导致抵合同无效的，抵押人应负过错赔偿责任，对不能清偿的债务承担不超过1/2的赔偿责任。

【裁判规则2】

①以土地使用权抵押的，虽然抵押登记只针对土地使用权，但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。

②建筑物所有权转让后，其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的，构成无权处分。

·中信银行股份有限公司常州分行与江苏中鸿科技有限公司、江苏弘博新材料有限公司等金融借款合同纠纷案

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定系基于建筑物与所占土地的不可分性而禁止抵押人分别抵押，“视为一并抵押”的涵义为推定建筑物及其所占用范围内的建设用地使用权构成一个统一的抵押标的物，只要其中的建筑物或建设用地使用权一项通过抵押登记的方式设立抵押权，即应认定已设立土地及其上建筑物的一体抵押权。单独抵押设立的公示及公信效力及于一体抵押物中的其他部分。在债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可一并要求拍卖或变卖抵押的地上建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，并以拍卖或变卖金额担保债权的受偿。

·福建福州农村商业银行股份有限公司台江支行诉福建省闽清三友针纺织品有限公司等借款合同纠纷案

【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、一百八十三条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。本案中，三友被服厂所有的梅坂房字第××号、第××号房产已依法办理了抵押登记，该两处房产系定着于梅坂集建1997字第8600号土地上，故梅坂集建1997字第8600号土地在上述两处房产占用范围内（具体界限及确定标准，根据土地适用规则确定）的使用权亦一并抵押。

·定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司等与执行案外人申请执行人执行异议之诉特殊程序案

【提示】将房地先后抵押给同一债权人，抵押权成立时间应分别根据房地抵押登记时间确定。

【裁判要旨】物权法第183条关于“房随地走，地随房走”的原则并非法律的禁止性规定，只是法律倡导的通常规则，目的是为避免因分别抵押所导致的权利冲突，在不存在权利冲突的情况下，以建设用地使用权抵押的，只有地上建筑物未专门设立抵押的情况下，未抵押的建筑物才视为与建设用地使用权一并抵押，如果就地上建筑物专门签订抵押合同分别设立了抵押，应视为地上建筑物与建设用地使用权分别抵押，房地的抵押权设定时间分别确定。

·中国建设银行股份有限公司分宜支行与江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终40号

【裁判规则】已办理建筑物抵押登记但未办理建设用地使用权抵押登记的，建设用地使用权视为一并抵押（部分法院观点认为当事人自愿选择房地分离抵押的，抵押权人只对已办理抵押登记的财产享有优先权）。

【解读】仅办理建筑抵押登记的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押；仅办理建设用地使用权抵押登记的，该土地上的建筑物视为一并抵押。

·江苏银行股份有限公司邳州支行诉徐州森洋木业有限公司等金融借款合同纠纷案

【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申818号

【裁判要旨】《物权法》第１８２条关中关于抵押权设定时建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定意在强调转让的一体和最终权利归属上的一体。当事人自愿选择房地分离抵押，仅办理建筑物或者建设用地使用权抵押的，抵押权人只能对已办理抵押权登记的财产享有优先受偿权。

·中国银行股份有限公司大连甘井子支行等诉库伦旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终436号；最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1987号

【裁判摘要】物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本院认为，在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系，法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体，规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。本案中，中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的三项抵押物作为担保，虽然双方只对上述第2项工业产房及第3项在建工程办理了抵押登记，对第1项国有土地使用权未办理抵押登记，但是第1项国有土地使用权是在第2项工业产房及第3项在建工程占用范围之内，双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。根据物权法第一百八十二条的规定，第1项国有土地使用权应当与第2项工业产房及第3项在建工程一并抵押，未一并抵押的也视为一并抵押。

·最高人民法院民事判决书（2015）民二终字第269号

【备注：收录于最高人民法院第一巡回法庭2015系列精品案例】

【裁判要旨】根据《担保法》《城市房地产管理法》的规定，包括在建工程在内的建筑物的抵押登记部门为县级以上人民政府确定的部门。在当地政府未确定具体办理抵押登记部门之时，当事人在土地管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，人民法院可以依照《担保法司法解释》第60条的规定，确定该登记的效力。

【裁判规则】为了遵循“房随地走、地随房走”的房地一体原则，防止引发抵押权实现时的困境，《物权法》第182条明确规定，抵押人对土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押权人可对土地及地上建筑物均享有优先受偿权。

【裁判摘要】本案中，中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。

【解读】仅办理土地使用权抵押权登记，抵押权人一并取得对地上房屋的抵押权——只要土地使用权或者地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押，抵押权人对二者均享有优先受偿权。

·最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申4257号

【裁判摘要】仅抵押房产时其“占用范围内的建设用地使用权” 范围为建筑占地面积——根据原审查明的事实，原临国用（94）字第1050102003号《国有土地使用证》载明该宗地“用地面积”为1120平方米，其中“建筑占地”656平方米。魏××、长城公司亦均认可该宗地范围内只有两栋抵押房屋办理了产权登记手续。因此，原审法院认定两栋抵押房屋实际占用土地使用权面积为656平方米并无不当，．．．．．．由于长城公司的严重过错行为，致使464平方米未抵押部分土地使用权转移占有，给魏××造成相应损失，因此，原审判决认为长城公司构成侵权，并判令其承担相应土地使用权的损害赔偿责任，并无不妥。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2308号

【裁判摘要】（１）建设用地使用权的登记以宗地为单位，一块宗地即为一个物权客体；（２）抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，抵押权人就案涉全部土地拍卖款优先受偿——物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”杨××系沈阳市沈河区热闹路某某房产的抵押权人，根据前述法律规定，其抵押权效力及于该房产占用范围内的建设用地使用权，且双方当事人在原审中对此均不持异议。现汇通公司主张杨××对案涉建设用地使用权不享有抵押权，缺乏事实和法律依据。关于杨××就案涉建设用地使用权拍卖款优先受偿的比例问题，涉及对物权法第一百八十二条中“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘×单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨××有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。汇通公司提交的证据不能证明案涉宗地上存在其他合法建筑，其关于杨××仅能就547.88平方米土地面积对应土地款主张分配的申请再审理由，不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申4903号

【裁判摘要】房地一并抵押按照规划建筑面积比例计算抵押土地面积——依照物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，景德镇农商行对于3号、4号厂房、1号宿舍楼及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权。按照日常生活经验，地块一般具有可分割性。地块一般具有可分割性舍楼及其占用范围内的建设用地地块与其他尚未实际建成建筑的地块并非不可分割。密胜公司提供抵押物的建筑面积为24859.15平方米，规划建设面积55260.05平方米，仅占规划建设面积的44.99%。原判决据此认定景德镇农商行就涉案全部土地使用权权益的44.99%享有优先受偿权并无不当。即使在3号、4号厂房、1号宿舍楼之外，规划建设土地上实际暂未建成其他建筑，也不影响该地块本身作为规划建设用地的性质。即，其余未建建筑地块本应用于建设其他建筑，而不应作为物权法第一百八十二条规定的建筑物占用范围内的建设用地。景德镇农商行还主张案涉土地只有一份《国有土地使用权证》。因此，建设用地使用权及于整块宗地。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单元进行核发，宗地可以进行分割、合并。因此，景德镇农商行仅以此为由认为案涉土地不可分割，不予支持。