１.我国法律不禁止抵押人转让抵押物，但抵押物转让行为受到法律的限制。

２.物权法第１９１条严格限制抵押人转让抵押物；另一种观点认为物权法实际上采取了未经抵押权人同意禁止转让说。

１.转让行为无效：抵押人转让已经登记的抵押物未履行通知抵押权人或告知受让人之义务的情形下，转让行为无效。

２.不得转让抵押物：转让价格明显低于实际价值且未应抵押权人的请求提供相应担保的，抵押人不得转让抵押物。

３.转让行为有效：

（１）抵押人只要履行通知抵押权人和告知受让人的义务，就可以处分抵押物；

（２）经通知和告知的抵押物转让，抵押权人只能要求抵押人将抵押物的价金优先向其清偿，而不能向受让人行使抵押权。

１.抵押人转让已经登记的抵押物而未通知抵押权人或者未告知受让人的：

（１）抵押权人仍可以行使抵押权；

（２）取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭（受让人清偿债务后可以向抵押人追偿）；

２.未经登记的抵押权不得对抗受让人（由抵押人承担赔偿责任）。

１.抵押人转让抵押物，应征得抵押权人同意：

（１）抵押权人的同意：

Ａ.仅仅是抵押物不受抵押权追及之要件；

Ｂ.不构成对抵押物转让行为效力的独立影响。

（２）经抵押权人同意的抵押权转让，受让人取得的是无抵押负担的抵押物所有权。

（３）抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

（４）转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

２.抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产（但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外）： 

（１）转让行为（转让合同）并不因为欠缺“抵押权人的同意”而无效。 

（２）只是受让人所取得的是具有抵押负担的抵押物所有权（另一种观点认定受让人不能取得物权）。

（３）受让人可以通过代为清偿债务消灭抵押权（涤除权）：涤除权是指发生抵押物转让的情况时，抵押物的受让人向抵押权人支付一定的代价以消灭抵押权，在抵押权人接受受让人的要求后，抵押权消灭。

Ａ.涤除权只能由抵押物的受让人享有并行使； 

Ｂ.涤除权只是对抵押权产生影响，第三人必须明确表示其清偿债务是为了解除涤除权； 

Ｃ.涤除权一旦行使，抵押权人必须接受；

【解读】最高人民法院《上诉人福建省闽江房地产开发公司与被上诉人福建佳盛投资发展有限公司、原审第三人福州商贸大厦筹备处案外人执行异议之诉案》认为“代偿行为属于义务性质，抵押权人享有选择权”：《担保法》司法解释第67条规定的受让人行使代偿权的性质属于义务而非权利或前置程序性质，抵押权人有选择权。

Ｄ.涤除权适用条件是第三人在抵押期间内购买抵押财产。

１.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

（１）当事人另有约定的，按照其约定。

（２）抵押财产转让的，抵押权不受影响。

２.抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

（１）抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

（２）转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

【理解与适用】关于抵押财产转让的立法政策及其变迁．．．．．．虽然《民法通则》未就抵押物的转让问题进行规定，但《民通意见》第１１５条第１款规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。”可见，根据该款规定，未经抵押权人同意的抵押物转让行为应被认定为无效。《担保法》第４９条第１款没有继续要求抵押人转让抵押物必须经抵押权人同意，但为保障抵押权人的利益和受让人的交易安全，规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”对于这一规定，《担保法解释》没有从文义上进行理解，而是通过体系解释、目的解释，明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”可见，在最高人民法院看来，在抵押权已办理登记的情况下，受让人的交易安全自可通过物权公示制度予以解决，而一旦赋予抵押权以追及效力，也就足以保障抵押权人的交易安全，因此，即使抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人，也不应当影响抵押物转让行为的效力。《物权法》的制定过程中，不少学者建议仍然按照最高人民法院在《担保法解释》中的思路来设计抵押物转让的规则．．．．．．为此，《物权法》第１９１条规定．．．．．．可见，关于抵押物的转让，《物权法》似乎又回到了《民通意见》的立场上。《物权法》通过并实施后，该法第１９１条所体现的立场政策受到理论界与实务界的批评。首先，这一规定不利于最大限度发挥物的效用，有违物尽其用原则，．．．．．．其次，《物权法》第１９１条虽然要求抵押人转让抵押物须经抵押权人同意，但并未就同意的后果作出明确的规定，以致在实践中引起较大争议：从抵押人的角度看，既然抵押权人同意抵押人转让抵押物，就意味着抵押权人放弃了抵押权，但抵押权人则主张其同意抵押权人转让抵押物并不意味着其放弃抵押权。这种理解的不一致导致即使在抵押权人同意抵押人转让抵押物的情形下，买受人仍面临无法获得抵押物的风险。最后，在抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的情形下，人民法院也面临法律适用的难题，有的法律依据《物权法》第１９１条认定抵押人与买受人之间的抵押物转让合同无效，．．．．．．其正当性难免会遭到质疑。正是由于《物权法》第１９１条存在上述问题，《民法典》第４０６条重新回到《担保法解释》第６７条的思路上，明确规定．．．．．．可见，《民法典》是在承认抵押权具有追及效力的基础上，允许抵押人自由转让抵押物，但同时设置了三个具体规则：一是当事人可以约定限制或者禁止抵押物的转让；二是抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人；三是抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ３８７－３９０

【解读１】（１）《民法典》第４０６条第１款明确规定，除当事人另有约定外，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响；（２）由于《民法典》第４０３条明确规定未办理登记的动产抵押权不具有对抗善意第三人的效力，第４０４条明确规定动产抵押权对正常经营活动中的买受人的追及效力切断，不再适用《民法典》第４０６条规定。

【解读２】《民法典》是在承认抵押权具有追及效力的基础上允许抵押人自由转让抵押物，但同时设置三个具体规则：（１）当事人可以约定限制或者禁止抵押物的转让；（２）抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人；（３）抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存。

【解读３】（１）《民法典》第４０６条第２款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”（２）抵押人或者抵押物受让人未将抵押物转让事实及时告知抵押权人，导致抵押权人无法行使抵押权或者增加了实现抵押权的实现费用，抵押人或者抵押物受让人应对抵押权人的损失承担赔偿责任。

【解读４】对于动产抵押而言，只有当买受人不构成正常经营活动中的买受人的认定条件，动产抵押权仍具有追及效力时，抵押人在转让动产抵押物时才负有通知义务。

１.当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记：

（１）抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；

（２）抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；

（３）抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

【理解与适用３】总之，尽管《民法典》第４０６条对抵押人自由转让抵押物没有限制，但在动产抵押的情形下，由于《民法典》第４０３条已明确规定未办理登记的抵押权不具有对抗善意第三人的效力，因此，在买受人为善意的情形下，不再适用《民法典》第４０６条的规定；此外，针对正常经营活动中的买受人，由于《民法典》第４０４条已就动产抵押权追及效力的切断作出明确规定，也就没有《民法典》第４０６条适用的余地。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ３９２

【理解与适用４】考虑到《民法典》施行后，《工程款优先受偿批复》被废止，该司法解释的相关精神和内容将被纳入正在制定中的执行异议之诉司法解释。因此，对商品房预售或者销售中的消费者进行特别保护，届时可以通过执行异议之诉司法解释予以解决，不必在《民法典担保制定解释》另作规定。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ３９３

【理解与适用５】抵押人转让抵押物未及时通知抵押权人的后果．．．．．．我们倾向认为，不仅抵押人在转让抵押物时应及时通知抵押权人，明知标的物已设立抵押还受让抵押物的买受人再次转让抵押物的，也应及时通知抵押权人。如果抵押人或者抵押物的受让人未将抵押物转让的事实及时告知抵押权人，导致抵押权人无法行使抵押权或者增加了实现抵押权的费用的，转让抵押物的抵押人或者抵押物的受让人均应对抵押权人的损失承担赔偿责任。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ３９４

【注解】自然资源部对不动产登记簿的记载事项进行修订，允许当事人可就限制或者禁止抵押物转让的约定办理登记。

①经抵押权人同意转让的抵押物（采价金代位主义或提前清偿）：

A.受让人取得没有抵押负担的完整所有权；

B.抵押权人不能行使追及效力。

②未经抵押权人同意转让的抵押物：采抵押权追及效力，并赋予抵押物受让人以涤除权。

A.受让人取得具有抵押负担的所有权（存在追及力）；

B.受让人可以替代清偿消除抵押权：只要受让人向抵押权人作出单方意思表示即可，不需征得抵押权人的同意（涤除权属于形成权）。

③未经抵押权人同意转让的抵押物，受让人善意取得条件：

A.受让人为善意：受让人在受让时不知道或者不应当知道该抵押权的存在；

B.善意取得限于动产：不动产不能善意取得。 

④未经抵押权人同意转让的抵押物，受让人替代清偿条件：

A.取得抵押物所有权的受让人代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭；

B.受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 

⑤抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，抵押权人享有否认权与追及权： 

A.抵押权人行使否认权，请求法院裁判转让抵押物行为无效； 

B.抵押权人直接行使抵押权，追及抵押物进行拍卖、变卖。

⑥《担保法解释》第68条规定“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响”，抵押权的追及效力不以抵押登记为限；根据《物权法》第191条第二款的限制，赠与抵押物也需要取得抵押权人的同意，否则赠与行为无效。

⑦抵押权与不动产用益物权（建设用地使用权、土地承包经营权、地役权）关系：

A.不动产抵押权设立在先/用益物权设立在后：抵押权人行使抵押权时抵押物上的用益物权失效；

B.抵押人在不动产上设立用益物权影响抵押物的价值的，抵押人可以根据物权法第193条规定，请求法院裁判抵押人与用益物权人设立用益物权的行为无效，并要求抵押权人增加担保或者提前清偿。

⑧抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的：

A.应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；

B.转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

⑨抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外：

A.未经抵押权人同意的抵押物转让合同是有效合同；

B.未告知受让人转让的财产已抵押的抵押物转让合同是可撤销合同；

C.未经抵押权人同意转让抵押物的，抵押权人可以追及抵押物之所在行使抵押权。

①未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。在买受人代位清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任（《物权法》第191条第2款规定的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押权的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力）。

②最高人民法院民一庭意见：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买 受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办 理房屋所有权转移登记手续。

——房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

《物权法》第１９１条第２款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，系为约束物权变动而设立的，对债权的效力不产生约束力，并不影响转让抵押物合同的效力。

（１）《物权法》第９条第１款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

Ａ．该条仅规定不动产抵押权及权利抵押权自登记时设立，并未规定抵押权发生转让时应办理抵押权变更登记，亦未明确规定抵押权转让未办理变更登记的债权受让人不享有抵押权。

Ｂ．因此，《物权法》并未直接明确规定抵押权发生转让时应办理抵押权变更登记，未办理变更登记不发生法律效力，依法未办理抵押权变更登记手续应不影响债权受让人实际享有抵押权。

（２）有权请求抵押权变更登记手续的主体仅限于抵押人、修旧抵押权人等三类主体。

（３）抵押权发生法定转让之情形，受让人未办理抵押权变更登记手续并不影响抵押权效力，但实现抵押权时应先行办理抵押权变更登记手续（若债权受让人直接起诉请求实现担保物权时，应先行办理抵押权变更登记手续）。 

《民法典》

　　第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

《城市房地产抵押管理办法》

　　第三十五条　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起３０日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 

2011年《全国民事审判工作会议纪要》  

　　二、关于物权纠纷案件

　　8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。 

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日）

　　四、关于房地产纠纷案件的审理

　　（一）关于合同效力问题

　　14.物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）

　　第八条　房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

　　出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

　　10、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

　　在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。

广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要

　　一、关于房地产纠纷案件

　　(一)关于合同效力问题

　　1、要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。

　　《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

　　115.[废止]抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

　　债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。 

《担保法》 

　　第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 

《担保法解释》 

　　第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

　　第六十八条　抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。

《物权法》 

　　第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 

　　第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　【未经抵押权人同意禁止转让说、属于效力性的强制性规定】抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

　　【备注】对物权法第191条的理解

　　【提示】《物权法》第一百九十一条第二款规定并非合同效力性强制规定，而是管理性强制规定，抵押权人是否同意与买卖合同效力无涉，而只是影响合同的继续履行。房屋所有权人未经抵押权人同意出售房屋，属于无权处分，合同应属无效。

　　第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 

　　抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 

　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 

《房屋登记办法》

　　第三十四条　抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

·郑州市电通公司与中国华融资产管理公司郑州办事处等抵押借款合同纠纷案 

【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民二终字第106号

【提示】抵押人在未通知抵押权人的情形下将已办理抵押登记的抵押物转让的，受让人的权利不得对抗抵押权，由此造成的损失由抵押人承担。

【摘要】当事人双方签订房地产抵押贷款合同后，在人民政府规定的房地产登记部门郑州市房地产管理处办理了抵押登记手续，该登记合法有效，应认定抵押权人对房屋及土地使用权享有抵押权。在抵押权存续期间，抵押人又与第三人签订联建协议，约定以已抵押的房地产作为投资，与第三人联合开发房地产。第三人依据该协议与土地管理局签订土地使用权出让合同，取得了土地的使用权证。虽然第三人对房地产抵押不知情，其取得该土地使用权亦履行了法定的手续，但因抵押人在转让上述土地使用权前已向抵押权人设定抵押，进行了抵押登记，且其转让抵押物未通知抵押权人，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十七条之规定，第三人对土地使用权的取得不能对抗抵押权人，抵押权人仍可以行使抵押权。按照联建协议所约定得抵押人应分得联建房屋的份额是抵押权人享有抵押权的抵押物的交换价值的体现，是抵押物的价值变形，抵押权人所享有的抵押权的效力及于该价值的变形物，第三人与抵押人因联建洗衣所产生的争议及是否应取得联建协议约定的份额不能对抗抵押权人的优先受偿权。

·百花公司诉浩鑫公司买卖合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2006年第3期（总第113期）】 

【裁判摘要】

一、根据担保法第四十九条第一款和《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条，在未通知抵押权人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理登记的抵押物，只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效。

二、能够援引担保法第四十九条第一款规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，不是不履行此款规定通知、告知义务的抵押人。抵押人提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应当驳回。

·中国华融资产管理公司哈尔滨办事处与牡丹江市无线电六厂、牡丹江欧地希焊接机有限公司、牡丹江无线电厂、牡丹江电站辅机总厂借款合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院（2003）民二终字第196号民事判决书

【提示】抵押权人行使权利是依据其对抵押财产享有的物权，要求受让人代偿债务人以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖的相应价款来受偿，而不应由受让人在受让抵押财产金额及其利息范围内直接承担偿还责任。

·重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2009年第4期（总第150期）】

【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民一终字第122号

【提示】抵押物转让双方的转让行为虽未经抵押权人同意，但约定由转让方承担解除抵押义务的，该转让合同有效。

【裁判摘要】

一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。

二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。

·房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

【裁判意见】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

·赵庆华与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行、福建省兴源集团（莆田）药业有限公司房屋所有权确认纠纷申请再审民事裁定书 

【案号】最高人民法院民事裁定书（2012）民申字第877号

【裁判摘要】《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可见，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；只有受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，即代为清偿债务消灭抵押权的，转让行为有效。如果房屋买受人因抵押权人行使抵押权而不能取得涉案房屋所有权造成损失，属于其与出卖人的房屋买卖合同纠纷，买受人可向出卖人另行主张权利。

·江苏百姓人家餐饮管理有限公司与江苏亚东建设发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷再审案

【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2013)苏审二民申字第464号

【提示】抵押人转让抵押物时未告知受让人抵押事实的，转让行为并非当然无效。

【裁判要旨】

①抵押人转让设定抵押的抵押物，即使在未告知受让人的情况下，法律并未规定该转让行为无效。

②受让人完全可以行使涤除权，将约定的价款直接支付给抵押权人，以消灭抵押权，达到抵押物所有权完满状态之目的。

【裁判摘要】1995年施行的《中华人民共和国担保法》第四十九条（以下简称担保法第四十九条）规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”2000年施行的《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条（以下简称担保法司法解释第六十七条）规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”2007年施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款（以下简称物权法第一百九十一条）规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此，随着立法精神的演进，法律对抵押物转让是否告知受让人持逐渐放宽的态度。担保法第四十九条规定，在抵押人未告知受让人的情况下，转让行为无效；担保法司法解释第六十七条规定，抵押人未告知受让人，但抵押物已经登记的，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿债务，对该种情形并未规定转让行为当然无效；再从物权法第一百九十一条规定看，对抵押物转让是否告知受让人物权法已不再作禁止性规定，即，在抵押人转让设定抵押的抵押物，即使未告知受让人的情况下，法律并未规定该转让行为无效。从以上法律规定的演变情况看，转让已设定抵押的抵押物时经抵押权人同意或告知受让人的主要目的是保护抵押权人的利益，在不影响受让人行使权利的情况下，不影响转让合同的效力。故本案应适用物权法第一百九十一条的规定，即使抵押人未告知受让人涉案房屋设定抵押的事实，双方意思表示一致而达成的涉案房屋转让协议也不违反法律规定，不能认定为无效，这也符合法律适用新法优于旧法的原则。进一步讲，受让人完全可以行使涤除权，将调解协议约定的购房款直接支付给抵押权人银行，以消灭抵押权，达到涉案房屋所有权转移的目的。 

·蔡佳蓉与蒋祖玉等物权纠纷上诉案

【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2014)深中法房终字第2332号

【提示】抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，受让人原意代为清偿债务消灭抵押权的，房屋买卖合同可以继续履行。

·新疆三山娱乐有限公司等与中国农业银行新疆维吾尔自治区分行营业部等金融借款合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民二终字第113号

【提示】抵押权有效，不因抵押物变更登记丧失优先受偿权——抵押权一旦依法设定后，抵押财产不论基于抵押人自由转让还是该抵押物基于司法执行行为等导致产权变动的，抵押人权人均可以继续行使抵押权，享有优先受偿权。

【裁判要旨】抵押权本质上是“对物”的权利，而非“对人”的权利。一旦抵押权依法设定，债权人即对抵押财产享有了排他的优先受偿的权利，只要抵押权人未表示同意放弃抵押权的，抵押财产不论是基于抵押人的自由转让行为，还是基于司法执行行为等导致变动，抵押权人均可基于有效的抵押权追及抵押财产行使权利。

·上诉人福建省闽江房地产开发公司与被上诉人福建佳盛投资发展有限公司、原审第三人福州商贸大厦筹备处案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2012)民二终字第138号

【提示】是否同意他人代偿而涤除抵押权由抵押权人选择。

【裁判要旨】《担保法》司法解释第67条规定的受让人行使代偿权的性质属于义务而非权利或前置程序性质，抵押权人有选择权。抵押人未经抵押权人许可，将抵押物转让第三人的，但未办理产权登记的，第三人不能以代为清偿债务为条件申请停止抵押权人对抵押物的强制执行。

·郑州市电通公司与中国华融资产管理公司郑州办事处等抵押借款合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民二终字第106号

【提示】抵押人在未通知抵押权人的情形下将已办理抵押登记的抵押物转让的，受让人的权利不得对抗抵押权，由此造成的损失由抵押人承担。

【摘要】当事人双方签订房地产抵押贷款合同后，在人民政府规定的房地产登记部门郑州市房地产管理处办理了抵押登记手续，该登记合法有效，应认定抵押权人对房屋及土地使用权享有抵押权。在抵押权存续期间，抵押人又与第三人签订联建协议，约定以已抵押的房地产作为投资，与第三人联合开发房地产。第三人依据该协议与土地管理局签订土地使用权出让合同，取得了土地的使用权证。虽然第三人对房地产抵押不知情，其取得该土地使用权亦履行了法定的手续，但因抵押人在转让上述土地使用权前已向抵押权人设定抵押，进行了抵押登记，且其转让抵押物未通知抵押权人，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十七条之规定，第三人对土地使用权的取得不能对抗抵押权人，抵押权人仍可以行使抵押权。按照联建协议所约定得抵押人应分得联建房屋的份额是抵押权人享有抵押权的抵押物的交换价值的体现，是抵押物的价值变形，抵押权人所享有的抵押权的效力及于该价值的变形物，第三人与抵押人因联建洗衣所产生的争议及是否应取得联建协议约定的份额不能对抗抵押权人的优先受偿权。 

·天津中盈集团有限公司、新疆龙岭实业有限公司与新疆生产建设兵团供销合作总公司、新疆龙元乳业有限公司企业收购合同纠纷案  

——主合同效力对担保合同效力的影响

【案号】最高人民法院（2005）民二终字第8号

【裁判摘要】由于龙岭公司知晓供销公司将供销大厦地下一层抵押给中国工商银行乌鲁木齐市经二路支行的事实，所以收购合同的订立过程中不存在欺诈的情形，属于依法订立并应当生效的合同。担保合同为担保人与债权人依照真实意思表示自愿订立，在主合同有效的前提下，担保合同自成立时发生效力，担保人应当依法履行担保责任。

【裁判要旨】明知房地产存在抵押仍受让不影响转让合同效力——房地产转让合同的受让人明知标的物存在抵押事实而受让，转让合同不存在欺诈情形，属于依法订立并应当生效合同。在抵押担保合同有效的情况下，担保合同自成立时生效，担保人应依法履行担保责任。

·张生成与伍兵抵押合同纠纷上诉案

——利害关系人代位清偿后追偿权的正确行使

【裁判要旨】

1.房屋产权异议人在与房屋产权登记人的房屋确权诉讼中，迫于不利形势而代付了房屋产权登记人在该争议房屋上的抵押债务及相关实现抵押权费用，事后房屋产权异议人因胜诉而取得该争议房屋产权，其代付上述抵押债务及费用的行为可视为有利害关系的第三人的清偿代位而获得对抵押人（即房屋产权登记人）的追偿权。

2.第三人根据与抵押人的约定，以抵押人名义向抵押权人代付了抵押人的抵押债务，事后第三人要求抵押人偿还代付款的，可参照履行承担原理来确定抵押人是否应偿还给第三人。

【案号】（2003）吴民一初字第1089号；二审：（2004）苏中民一终字第568号

·张曙东诉王建伟房屋买卖合同案（抵押物转让）  

——未告知存在抵押的房屋出售行为的效力

【裁判要旨】抵押人未告知转让的财产负抵押权，不影响转让行为的效力，受让人可要求抵押人除去抵押权或行使替代清偿权。

【裁判意见】出卖人将出售的房产向银行办理了贷款抵押，受让人以房屋转让行为未经抵押权人同意且未告知房屋抵押情况，要求确认买卖合同无效或撤销的，不予支持。

【判决书字号】一审判决书：江苏省南通市崇川区人民法院（2008）崇民一初字第0934号民事判决书；二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第1245号民事判决书

·中国农业银行股份有限公司哈尔滨道外支行与哈尔滨中财房地产开发有限公司借款合同纠纷再审申请案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申887号

【裁判要旨】银行同意转让抵押物，对抵押物不再享有抵押权——《物权法》第一百九十一条确立了抵押物需经“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了对抵押物的抵押权，抵押权人仅得就转让价金优先受偿。

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行道外支行向哈尔滨市房地产交易中心出具了《关于允许抵押人继续售房的函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行道外支行对于在建房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于农行道外支行因无法行使价金代位权而造成的损失，系农行道外支行与中财公司的债权债务关系，当事人应当另行主张。

·中国民生银行股份有限公司天津分行与李浩等案外人异议纠纷再审案

【案号】天津市高级人民法院民事裁定书(2015)津高民申字第977号

【裁判摘要】虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款系就抵押期间未经抵押权人同意，抵押财产能否进行物权变动问题作出的规定，并未涉及抵押财产转让合同的法律效力问题。天津民生银行关于涉案《买卖协议》无效的主张，缺乏法律依据，不能成立。

·中国农业银行股份有限公司莱阳市支行诉隋洪海等公司执行异议纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民提字第00073号

【裁判摘要】最高人民法院全国民事审判工作会议对于审理房地产纠纷案件时涉及抵押财产的转让有明确的处理原则，即《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。

·贵州康泰房地产有限责任公司与中国农业银行贵阳市新华支行借款合同纠纷执行案

【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第11号

【裁判要旨】抵押物因调解书而发生所有权变动并不影响抵押权的效力，新的所有权人不能对抗法院强制执行——导致抵押权物权变动的调解书只能在抵押人和新的物权人之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗抵押权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产并优先受偿的效力，也不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。

【裁判摘要】关于抵押物中山大厦第二层房产的权属确认能否产生阻止执行的效力问题，依据担保法的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人。本案康泰公司自愿作为徐某某银行贷款的担保人，与徐某某共同办理了中山大厦第二、三、四层房产的贷款抵押登记，经本院（2009）民二终字第93号民事判决确认，本案抵押合同有效。徐某某与康泰公司为抵押房产的共同抵押人，农行新华支行为抵押权人。在抵押权尚未解除的情况下，即使依据贵阳市云岩区人民法院（2008）云民一初字第597号民事调解书确认康泰公司享有中山大厦第二层房产所有权，并不影响本案抵押合同的效力和抵押物的性质，只能在徐某某与康泰公司之间产生确定的拘束力，而不能产生对抗债权人依据现有抵押登记状况申请执行抵押财产包括中山大厦第二层房产并优先受偿的效力，不能产生以此对抗执行法院对抵押物强制执行的效力。

·中国建设银行股份有限公司分宜支行与江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷上诉案

【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终40号

【裁判要旨】抵押土地的使用权因置换被注销，置换财产后注销土地使用权证未涤除抵押权的不影响抵押效力——根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，置换已抵押的土地使用权及嗣后注销土地使用权证的行为，不具有对抗抵押权人的效力，不影响抵押权人对已抵押的土地使用权抵押权的行使。

·中国东方资产管理公司南京办事处诉无锡市雪浪钢铁集团有限公司等借款合同纠纷案

【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2012)苏商终字第0128号

【裁判要旨】划拨土地被国土部门注销土地使用权证后其上抵押权消灭。

·辽宁军丰物资有限公司与锦州市土产杂品总公司日用杂品分公司借款合同纠纷上诉案

【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2014)辽民二终字第00066号

【裁判要旨】已办理抵押登记的抵押房产即使被法院执行，法院对抵押物的执行行为也并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。

【裁判摘要】军丰物资公司对设定抵押的房产依法办理了抵押登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条规定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。第八十条：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。《中华人民共和国物权法》第一百七十四条规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，已办理抵押登记的抵押房产虽被法院执行，但法院对抵押物的执行行为并不影响抵押权人依法对抵押物行使优先受偿权，且法院的执行行为并不能导致优先受偿权丧失。

·孟金芳诉吴明涛房屋买卖合同纠纷一案

【案号】北京市顺义区人民法院民事判决书(2015)顺民初字第3533号

【裁判要旨】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人有权要求代为清偿债务以消灭抵押权并办理过户登记。

·湖南远和置业发展有限公司诉湖南日月投资有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷案

【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2014)湘高法民三初字第1号

【裁判要旨】转让设有抵押权的土地使用权仅在办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同的效力——土地使用权行设定抵押权的事实，仅会导致土地使用权转让办理过户手续时受到限制，不影响土地使用权转让合同本身的效力。

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案《土地使用权转让合同》及《补充协议》经双方当事人协商一致已经成立并生效。被告日月公司辩称《土地使用权转让合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，应为无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》的该项规定属于管理性规定，并非效力性规定，拟转让的土地是否达到25%以上的投资，并不影响土地使用权转让合同的效力。被告日月公司以其转让的土地未达开发投资总额的25%为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持；被告日月公司主张涉案土地在转让时已设置了抵押担保，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让的相关规定，转让合同应无效。经审查，涉案土地之上设定了土地抵押的事实已在合同中明确约定，双方当事人对此均明知且涉案合同及补充协议还约定了由日月公司提供置换物解除抵押，再为远和公司办理土地使用权变更登记，故涉案土地之上的抵押权应由日月公司提供置换物予以解除。土地使用权转让合同的签订并不影响抵押权人的权利，抵押权人仍可以就该抵押物行使其抵押权。因涉案土地上设定有抵押权的事实，仅令土地在办理过户手续时受到限制，而不影响土地使用权转让合同本身的效力。因此，被告日月公司的该项主张没有法律依据；日月公司还主张涉案土地被司法冻结，亦违反上述规定而应归于无效。根据查明的事实，原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日，签订补充协议的时间为2012年12月5日，而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日，表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制，而不影响土地使用权转让合同的效力。综上，涉案合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方当事人均应严格履行合同。

·福时来（中国）体育用品有限公司与晋江绮达鞋材有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第345号

【裁判摘要】至于涉案土地上设有抵押权能否过户的问题，属于执行中解决的事项，不影响本案合同的效力。

·中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、何某二审民事判决书

【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1208号

【裁判摘要】未经抵押权人同意而签订《商品房买卖合同》有效——预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使何毅明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。故抵押权人主张案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

·中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、执行案外人）申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3904号

【裁判摘要】抵押物买卖合同是否无效？——尽管银鹰公司系先将案涉车库设立抵押后再与朱某某签订《车位转让协议书》，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致《车位转让协议书》无效。综上，农行渝北支行关于《车位转让协议》效力的异议不能成立，原审法院认定银鹰公司与朱某某签订的《车位转让协议书》合法有效，并无不当。