抵押登记
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【法条链接】《最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复》（［２００２］行他字第２号，２００２年７月２６日）：因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项［备注：对应２０１２年修正的《国家赔偿法》第３６条第８项］规定的：“对财产造成的其他损害”，应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。
概念 回目录
抵押登记、抵押财产登记、抵押权登记是指登记机构根据当事人的申请，依照法定程序，将抵押财产设定的抵押权及抵押权变更、终止等记载于特定的抵押财产登记簿上的行为。
抵押权登记效力 回目录
１.不动产抵押登记的公信力：
（１）不动产抵押登记是不动产抵押权取得要件：未经登记，不能设立不动产抵押权。
（２）我国物权法未规定不动产抵押登记的公信力，而是规定不动产抵押登记的权利正确性推定原则（[物权法第16条、第17条）：
Ａ.登记记载的抵押权未涂销时，即便债权本身已经消灭，抵押权仍然具有形式上的效力，所有人不得设定同一次序的抵押权；
Ｂ.抵押权因错误、遗漏、误被涂销时，第三人依登记之记载可以取得对抵押物无负担的所有权或先于该抵押权次序的抵押权；
Ｃ.无抵押权而登记为抵押权的，善意第三人可以善意取得（受让）该抵押权。
２.动产抵押登记的对抗力：
（１）动产抵押登记不具有公信力（权利正确性推定效力）；
（２）动产抵押登记仅具有对抗效力。
未经登记的抵押权效力 回目录
１.未经登记不动产抵押权不设定，抵押权人无权向抵押人主张抵押权；
２.未经登记动产抵押权不具有对抗善意第三人效力：
（１）只要动产抵押合同生效，动产抵押权即已设定；
（２）未经登记，不能对善意第三人主张抵押权的存在。
３.因登记机构未办理抵押登记的抵押权效力：
（１）当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
（２）但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
抵押权登记申请 回目录
１.单方申请主义：抵押登记只需抵押权当事人一方神即可启动相关登记程序。
２.双方申请主义：抵押登记必须由抵押权当事人双方共同提出申请才能启动相关登记程序。
３.我国抵押登记采取双方申请主义：
（１）我国物权法和担保法对抵押权登记请求权未作明文规定。
（２）《担保法解释》第56条第二款规定，“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”。
Ａ.并未赋予抵押权人以抵押登记请求权；
Ｂ.仅规定抵押人的赔偿责任（应该是违约责任而非缔约过失责任）。
抵押登记部门 回目录
１.不动产抵押登记部门：物权法实行不动产统一登记制度；在统一登记制度建立之前，不动产及用益物权的抵押登记按照担保法规定执行。
（１）以无地上定着物的土地使用权抵押的：为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（２）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的：为县级以上地方人民政府规定的部门；
（３）以林木抵押的：为县级以上林木主管部门。
２.动产抵押登记部门：
（１）以航空器、船舶、车辆抵押的：为运输工具的登记部门。
Ａ.机动车抵押登记部门为发放牌照的当地车辆管理部门车管所；
Ｂ.船舶抵押登记部门为船籍所在地港监局；
Ｃ.航空器抵押登记部门为民用航空局。
（２）以企业的设备和其他动产抵押的：为财产所在地的工商行政管理部门。
（３）当事人以其他财产抵押办理抵押物登记的：登记部门为抵押人所在地的公证部门。
３.浮动抵押的登记部门为工商行政管理部门：
（１）以企业的设备和其他动产抵押的：为财产所在地的工商行政管理部门。
（２）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的：应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。
不动产抵押登记（《民法典》第４０２条） 回目录
１.以本法第３９５条第１款第１项至第３项规定的财产或者第５项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
２.抵押权自登记时设立。
动产抵押登记（《民法典》第４０３条、第４０４条） 回目录
１.以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
２.以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
３.动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后１０日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
不动产抵押权合同生效后未办理抵押权登记时民事责任（《民法典担保制度解释》第４６条） 回目录
１.不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
【理解与适用１】一、不动产抵押物未进行抵押权登记不影响抵押合同效力．．．．．．二、不动产抵押物未进行抵押登记的，抵押权未设立，债权人对抵押物不享有优先受偿权．．．．．．对于不动产抵押，采登记要件主义，抵押权自登记时设立。．．．．．．由于债权人未取得抵押权，债权人就不享有对抵押物的优先受偿权。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１２－４１３
【理解与适用２】不动产抵押合同有效时，抵押人应办理抵押登记手续．．．．．．抵押权让人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１３
２.抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记：
（１）债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；
（２）但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
【理解与适用３】因不可归责于抵押人自身的原因未能办理抵押登记时抵押人的责任．．．．．．抵押人没有过错，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院应予支持。但是，如果抵押人因抵押财产毁损、灭失或者被征收已经获得保险金、赔偿金或者补偿金，参照《民法典》第３９０条的规定，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１３
３.因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记：
（１）债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持；
（２）但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
【理解与适用４】因可归责于抵押人自身的原因未能办理抵押登记时抵押人的责任．．．．．．如何理解不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围，举一个例子加以说明：假设抵押合同约定的担保债权为５００万元，抵押物价值为３００万元，那么抵押人只在３００万元范围内承担责任；假设抵押合同约定的担保债权为５００万元，抵押物价值为８００万元，那么抵押人只在５００万元范围内承担责任。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１３
【理解与适用５】抵押合同生效但未办理抵押登记的，抵押人承担补充责任还是连带责任．．．．．．我们倾向认为，《民法典》第１７８条第３款明确规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”据此，未办理不动产抵押登记情形，法律对抵押人的责任形态未作规定，如当事人未约定承担连带责任的，认定抵押人承担连带责任缺乏法律依据。就此而言，除非抵押合同明确约定抵押人承担连带责任，否则，抵押人仅在债务人不能清偿时承担补充责任。此种补充责任以抵押物价值为限，如果抵押合同约定的担保范围少于抵押物价值的，以约定的担保范围为限，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１４
【理解与适用６】抵押合同生效但未办理抵押登记，债权人向债务人和债务人之外的抵押人一并提起诉讼时如何处理．．．．．．由于我们倾向认为，未办理不动产登记的抵押人承担的是违约赔偿责任，所以，抵押人享有先诉抗辩权，可以按照一般保证的程序规则处理，也就是适用《民法典担保制度解释》第２６条的规定。债权人以债务人为被告提起诉讼的，人民法院应予受理。债权人未就主合同纠纷提起诉讼或者申请仲裁，仅起诉抵押人的，人民法院应当驳回起诉。债权人一并起诉债务人和抵押人的，人民法院可以受理，但是在作出判决时，除有《民法典》第６８７条第２款但书规定的情形外，应当在判决书主文中明确，抵押人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。债权人未对债务人的财产申请保全，或者保全的债务人的财产足以清偿债务的，债权人申请对抵押人的财产进行保全的，人民法院不予准许。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１４－４１５
不动产登记簿效力（《民法典担保制度解释》第４７条） 回目录
不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
【理解与适用１】当然，如果不动产登记簿记载的优先受偿范围大于担保合同约定的优先受偿范围，则应当依据担保合同的约定来确定抵押权人优先受偿的范围。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１６
【理解与适用２】需要注意的是，如果不动产登记簿记载的被担保债权范围大于担保合同约定的被担保债权范围，则应当依据担保合同的约定来确定抵押权人优先受偿的范围。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４２０
【理解与适用３】在制定《民法典担保制定解释》过程中，我们与自然资源部自然资源确权登记局进行了充分沟通，了解到《民法典》施行后他们将对抵押权登记信息表格进行优化，增设“担保范围”栏目，当事人可以在该栏目中将合同约定的担保范围如主债权及其利息、违约金等在内的债权登记在登记簿上，完全可以实现合同约定与登记簿记载的一致。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４１８
【理解与适用４】《民法典》第３８９条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”该条关于担保范围规定的规范意旨在于：担保范围原则上及于全部债权，但当事人可通过约定对其范围进行限缩。可见，该条仅着眼于抵押人与抵押权人的内部关系，并不包含合同约定与登记簿记载不一致时以合同约定为准的意思。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ２０
【理解与适用５】在权属证书记载的抵押财产、被担保的债权范围与登记簿记载不一致时，应以登记簿记载的为准。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４２０
因登记机构原因不能办理登记后果（《民法典担保制度解释》第４８条） 回目录
当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
【理解与适用１】实务中，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释［２０１０］１５号）第１条的规定，．．．．．．根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题问题的规定》第１２条、第１３条的规定，．．．．．．司法实务中，不少因登记错误由登记机构承担赔偿责任的案件是通过行政诉讼按照国家赔偿来处理的。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４２６
【理解与适用２】《担保法解释》第５９条规定．．．．．．随着我国登记制度的完善，未办理抵押物登记而确认优先受偿权，与《民法典》第２０９条第１款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定严重相违背。．．．．．．根据《民法典担保制度解释》本条的规定，因登记机构的过错致使第三人不能办理抵押登记的，抵押权未设立，当事人不能享有优先受偿权，但可以请求登记机构赔偿损失。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４２６－４２７
抵押权预告登记优先受偿效力（《民法典担保制度解释》第５２条） 回目录
１.当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿：
（１）经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
【理解与适用１】我们认为，抵押预告登记是在抵押登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记，其目的并在于防止抵押人再次处分标的物，而是当能够办理抵押登记时，预告登记权利人能够获得较之其他担保物权人或者债权人更加优先的顺位。也就是说，即使抵押人在办理抵押预告登记之后对标的物进行了处分，只要具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可申请办理抵押登记，并主张其抵押权自预告登记之日设立。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４５５
【理解与适用２】值得注意的是，尽管《民法典》未就不动产抵押预告登记的顺位效力进行明确规定，因而存在制定法的漏洞，但从法解释学的角度看，承认抵押预告登记的顺位效力，则是必然的选择，因为根据《民法典》第２２１条的规定，预告登记的目的在于保障当事人将来实现物权。．．．．．考虑到不动产抵押本身的特殊性，抵押预告登记虽然不具有限制抵押人处分标的物的效力，但承认其顺位效力，当属应有之义。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４５６
【理解与适用４】问题在于，是否具备抵押登记条件，是由人民法院进行审查还是必须由登记机构进行审查？．．．．．．因此，我们认为，从避免诉累的角度出发，应允许人民法院在诉讼中直接对预告登记权利人是否具备抵押登记条件进行审查，并进而判断预告登记是否仍在有效期内，再对预告登记权利人是否能够行使抵押权作出判断，而无须要求当事人先办理抵押登记，再另行提起诉讼主张行使抵押权。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４５６－４５７
【理解与适用５】在抵押预告登记权利人请求行使抵押权的情形下，经审查，如果预告登记权利人仍不具备抵押登记条件，人民法院自应驳回其诉讼请求。需要说明的是，尽管预告登记权利人的诉讼请求被驳回，但这并不意味着预告登记本身无效或者已经失效。因此，在具备抵押登记条件时，预告登记权利人仍可再次请求行使抵押权。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４５７－４５８
【理解与适用６】值得注意的是，根据《民法典》第２２１条第２款的规定，如果债权消灭或者当事人自行能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效。．．．．．．因此，我们认为，在认定预告登记是否失效时，应以买受人或者预告登记权利人主观上知道或者应当知道能够进行本登记之日作为计算的起点，不能以客观上具备办理本登记条件之日作为计算的起点。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４５９－４６０
（２）经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
２.当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的：
（１）人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持；
（２）但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
【理解与适用２】抵押人破产时抵押预告登记权利人主张优先受偿的条件和范围．．．．．．．《民法典担保制度解释》在允许抵押预告登记权利人就抵押财产优先受偿的同时，也规定了相应的条件：一是明确将抵押财产属于破产财产作为预告登记权利人主张优先受偿权的条件；二是将预告登记权利人能够主张优先受偿权的范围界定在受理破产申请时抵押财产的价值范围。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４６０
动产抵押登记效力（《民法典》第４０３条） 回目录
１.以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；
２.未经登记，不得对抗善意第三人。
【理解与适用１】关于动产抵押未经登记不能对抗的善意第三人范围，应注意以下几个方面：一是这里的第三人不包括抵押权人、质权人、留置权人等担保物权人，因为担保物权人之间的顺位，根据《民法典》第４１４条、第４１５条确立的规则确定即可，无须考虑彼此之间是否为善意，否则有悖于建立统一的可预测的优先顺位规则的目的；二是这里的善意第三人主要是指已经取得对标的物占有的买受人或者承租人，．．．．．．三是有必要进一步区分第三人是买受人还是承租人——在第三人为买受人时，涉及的是抵押权是否对买受人有追加效力的问题，而第三人为承租人时，涉及的是租赁合同是否因标的物已经抵押而受到影响的问题。此外，为落实《民法典》消除隐形担保的目的，如果抵押人的其他债权人已经申请人民法院对标的物采取了查封、扣押措施，也应认为未经登记的抵押权人不能向其主张优先受偿；在抵押人进行破产程序后．．．．．．未办理抵押登记的抵押权人主张优先受偿的，人民法院亦不应予以支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４６７－４６８
【理解与适用２】《民法典》第４０３条的适用范围．．．．．．但问题是，处理动产抵押权与其他权利的冲突问题，是否就只能适用这一条呢？答案显然是否定的，因为《民法典》第４１４条、第４１５条、第４１６条已就担保物权之间的清偿顺序作了特别规定，在涉及动产抵押权与同一财产上的其他担保物权之间的冲突时，自应适用《民法典》第４１４条、第４１５条、第４１６条的规定，而不应适用《民法典》第４０３条，否则有悖于《民法典》建立统一可预测的优先顺序规则的目的。．．．．．．需要指出的是，除了动产抵押权与其他担保物权之间的冲突不应适用《民法典》第４０３条外，《民法典》第４０４条也是《民法典》第４０３条的特别规定。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４７０－４７１
【理解与适用３】“善意第三人”的司法认定．．．．．．第三人的范围大致就可以勾勒出来：既不是普通债权人，也不是其他担保物权人。．．．．．．这里的第三人主要是指已经取得动产占有的买受人和承租人：在第三人为已经取得占有的买受人时，涉及抵押权是否对买受人有追及效力，即抵押权人能否向买受人主张抵押权的问题；在第三人为已经取得占有的承租人时，涉及租赁合同是否因标的物已经抵押而受到影响，即抵押权实现时是否须“带租”拍卖的问题。．．．．．．因此，应将正常经营活动中的买受人排除在《民法典》第４０３条的适用范围之外。．．．．．．此外，值得注意的是，为落实《民法典》消除隐形担保的目的，我们认为，如果动产抵押人的其他债权人已经申请人民法院对标的物采取了查封、扣押措施，则即使该债权仅仅是普通债权，也应认为未经登记的抵押权人不能向其主张优先受偿。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４７２——４７３
【理解与适用４】在登记对抗主义物权变动模式下，即使当事人已经取得物权，但未办理登记，则该物权不具有对抗善意第三人的效力。据此，第三人仍能够自原权利人处“善意取得”物权。值得注意的是，此“善意取得”与《民法典》第３１１条规定的善意取得不可同日而语：前者是通过弱化物权的效力来实现对善意受让人进行保护，而后者则是通过赋予公示方式以一定的公信力来实现对善意受让人进行保护。以动产抵押为例，．．．．．．但该善意取得并非因为买受人因信赖标的物上不存在抵押权而应受法律保护，而是因为法律为保护买受人的交易安全而限制了抵押权的效力——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４７３——４７４
未办理登记动产抵押权效力（《民法典担保制度解释》第５４条） 回目录
动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
１.抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
２.抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
３.抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；
４.抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
【理解与适用】在抵押人进行破产程序后，由于抵押人的其他债权人既有可能是善意的，也有可能是恶意的，如果认定未经登记的动产抵押权具有优先受偿的效力，将可能给部分债权人带来不公平的结果，从而与破产程序追求债权人公平受偿的理念相冲突。由于破产程序更强调债权人公平受偿，在动产抵押没有登记公示的情况下，就其他债权人而言，动产抵押权要优先受偿，缺乏正当性，且容易出现抵押人与某一债权人恶意串通倒签动产抵押合同的道德风险。因此，在抵押人破产的情形下，未办理抵押登记的抵押权人主张就抵押物优先受偿的，人民法院亦不应予以支持。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４７３
动产抵押不能对抗正常经营活动中买受人规则（《民法典担保制度解释》第５６条） 回目录
１.买受人在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产，担保物权人请求就该动产优先受偿的，人民法院不予支持；
２.但是有下列情形之一的除外：
（１）购买商品的数量明显超过一般买受人；
（２）购买出卖人的生产设备；
（３）订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务；
（４）买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系；
（５）买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。
【解读】（１）出卖人正常经营活动，是指出卖人的经营活动属于其营业执照明确记载的经营范围，且出卖人持续销售同类商品；（２）担保物权人，是指已经办理登记的抵押权人、所有权保留买卖的出卖人、融资租赁合同的出租人。
【理解与适用１】《民法典》关于担保物权的一种重大变化是将正常经营活动中买受人的保护扩展到一般的动产抵押，而不限于动产浮动抵押。．．．．．．总之，《民法典》将正常经营活动中买受人的保护扩展到一般的动产抵押，其目的就是要通过豁免买受人的查询义务来克服动产抵押制度固有的缺陷。．．．．．．我们认为，应从两个方面确保买受人豁免查询登记的正当性。其一，买受人必须是在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产。所谓出卖人正常经营活动，则是指出卖人的经营活动属于其营业执行明确记载 的经营范围，且出卖人持续销售同类商品。之所以强调营业执照“明确记载”的经营范围，是因为目前很多且的营业执照所记载的经营范围都有一个兜底性的概况描述，经询问税务部门，凡是纳入概况描述的经营范围的，企业是不能将其作为纳税事项开具发票的，因此不属于出卖人正常经营活动；之所以强调出卖人必须持续销售同类商品，．．．．．．如果买受人在企业没有持续经营的事项与出卖人进行交易，就应将其视为异常交易，买受人也就不能被豁免查询登记。其二，从买受人的角度看，即使出卖人的经营行为属于正常经营活动，但如果交易本身具有异常性，买受人也不能被豁免查询登记。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４８４－４８５
【理解与适用２】《民法典》第４０４条并未将不能对抗正常经营活动中买受人的动产抵押权限制在已经办理登记的动产抵押权，但由于《民法典》第４０３条已经就未办理登记之抵押权的对抗效力进行了限制，因此，在动产抵押未办理抵押登记的情形下，对善意买受人的保护问题宜通过适用《民法典》第４０３条来解决，而无需通过适用《民法典》第４０４条来解决。另外，从逻辑上说，《民法典》第４０４条的立法本意，是在动产抵押已经办理登记的情形下，为豁免动产买受人的查询登记义务而作的特别规定，既然动产抵押未办理登记，买受人也无查询的可能和必要。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４８６
【理解与适用３】另外，《民法典》第４０４条将正常经营活动中的买受人限制在动产抵押，因此，该条原则上不能适用于不动产抵押。也就是说，不动产的买受人原则上有查询不动产登记簿的义务。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４８６
【理解与适用４】我们认为，房地产开发企业在将建设用地使用权抵押或者将建筑物抵押后，再进行商品房预售或者销售时，对正常经营活动中已经支付合理对价并取得标的物占有的消费者，也应参照《民法典》第４０４条的规定予以保护。关于这一点，尽管《民法典担保制度解释》未进行明确规定，但制定中的执行异议之诉司法解释将对此作出相应的规定。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ４８６
九民纪要解读1：借新还旧的担保物权 回目录
（１）贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，不予支持；
（２）但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。
九民纪要解读2：担保债权范围 回目录
（１）以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。
（２）但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：
一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。
二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，应以登记的担保范围为准。
【解读】《民法典担保制度解释》第１５条规定：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。”／“登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。”
【理解与适用】关于最高额担保的规定，法律没有变化，司法解释有变化，就登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，应如何处理？《民商事审判会议纪要》第５８条规定了根据具体情况处理的规则，但《民法典担保制度解释》第１５条第２款规定统一以登记为准。该规定就不能适用于《民法典》施行前的担保行为引起的民事纠纷案件。——最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》Ｐ５９０
九民纪要解读3：未办理登记的不动产抵押合同的效力 回目录
（１）不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。
（２）因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
【解读】
①不动产抵押物未进行抵押登记不影响抵押合同效力，抵押合同有效（《物权法》第15条规定）。
②不动产抵押物未进行抵押登记：抵押权未设立（债权人对抵押物不享有优先受偿权）。
③不动产抵押合同有效，抵押人应继续办理抵押登记以及承担不能办理抵押登记情况下的损害赔偿责任（一般以抵押物价值为限赔偿债权人的损失，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应承担的责任）。
【理解与适用１】抵押人承担补充责任还是连带责任......除非抵押合同明确约定抵押人承担连带责任，否则，其仅在债务人不能清偿时承担补充责任。此种补充责任是以抵押物价值为限，如果抵押合同约定的担保范围少于抵押物价值的，以约定的担保范围为限，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应承担的责任。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第364页
【理解与适用２】债权人向债务人和抵押人一并提起诉讼时如何处理 ......由于我们主张未办理登记的抵押人承担的是违约赔偿责任，所以，抵押人享有先诉抗辩权。但是，实务中，债权人往往同时将债务人和抵押人作为共同被告提起诉讼，为了及时高效解决纠纷，可以参照担保法司法解释第125条关于“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任”的规定，如果债权人对债务人和抵押人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和抵押人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制知悉后仍不能履行债务时，由抵押人承担责任。人民法院可以在执过程中一并加以处理。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第364-365页
九民纪要解读4：抵押权随主债权转让（无须办理抵押权转移登记） 回目录
（１）抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。
（２）受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
【理解与适用】抵押权随着主债权转让而一并转让，转让后是否必须重新办理抵押登记手续或者抵押权人变更手续，我们认为，抵押权随主债权一并转让，债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，无须办理抵押权转移登记，债权受让人即取得抵押权。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第371页
陈其象律师提示1 回目录
①抵押登记性质：
A.抵押登记是抵押的登记、抵押权的登记，非抵押物登记；
B.抵押登记并非公法行为，不具有行政强制性；
C.抵押登记不是抵押合同生效要件：《物权法》实施后，抵押合同登记生效的规定都应当失效；
D.抵押登记是生效要件的抵押权生效要件、对抗（公示）要件的抵押权对抗（公示）要件。
②我国抵押权公示兼采登记生效要件和登记对抗要件的混合要件主义：
A.登记要件主义公示，公示的是物权本身（属于实质登记），公示具有公信力的效力；
B.登记对抗主义公示，公示的仅是法律行为（物权变动的原因：属于形式登记），公示仅具有对抗效力（不具有公信力的效力）。
③未办理抵押登记的地产抵押不具有对抗效力，不得对抗善意第三人范围：
A.抵押物善意受让人：是指因买卖关系取得抵押物的所有人（不包括因赠与、继承等未支付相应对价而取得抵押物所有权的受让人）；
B.质权人：质权人优先于无对抗效力的所有动产抵押权人；
C.已等登记的动产抵押权人：完全动产抵押权可以对抗不完全物权的地产抵押权；
D.租赁权人：租赁权可以对抗未登记的地产抵押权；
E.查封债权人、破产债权人（未明文规定；应当否定未登记的动产抵押权的对抗效力）；
F.违背诚实信用的第三人、取得物权原因行为无效、被撤销而未取得权利的人、恶意占有和不法占有人、所有权转移请求权人等。
④抵押登记种类分为实体权利登记、程序权利登记：
A.实体权利登记是指对当事人所享有的实体权利的登记；
B.程序权利登记是指顺序登记（权利顺序取决于登记的顺序）]。
⑤担保人与债权人就同一已经抵押登记的抵押物进行再次抵押担保的，“原抵押证明书中未限定债务人”，在抵押合同主体和标的物均未发生变更，且没有用该抵押物为第三人设定担保的情况下（未妨害第三人的合法权益），尽管未重新办理抵押登记，债权人继续对抵押物享有抵押权（最高人民法院（2002）民二终字第225号民事判决书《中国农业银行南宁市邕江支行与南宁市朝阳园艺场等欠款担保纠纷上诉案》）。
⑥抵押人拒绝办理抵押登记：因抵押物未登记，抵押权未设立。
A.按照担保法及其解释，拒绝办理抵押登记承担的是缔约过失的损害赔偿责任；
B.按照物权法，拒绝办理抵押登记承担的是对债权人不能实现的债权的违约损害赔偿责任。
陈其象律师提示2 回目录
第三人为抵押人时，主债权人可以要求抵押人承诺：由于抵押人的原因对抵押物不能行使抵押权时，抵押人在抵押物价值范围内承担保证责任。
陈其象律师提示3 回目录
抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果。
陈其象律师提示4：应办理抵押物登记而未办理抵押登记的法律效力 回目录
①《物权法》实施之前，根据《担保法》及其司法解释规定，应办理抵押物登记而未办理抵押登记的，应当认定抵押合同有效且抵押权设立，只是不得对抗善意第三人享有的优先受偿权；在不存在善意第三人优先受偿权的情况下，抵押权人享有优先受偿权。
②《物权法》实施后，应办理抵押物登记而未办理抵押登记的，抵押合同有效，抵押权未依法设立，抵押权人不享有优先受偿权。
陈其象律师提示5：不动产抵押未办登记裁判规则 回目录
①认为不生效，担保人承担50%赔偿责任；
②直接确认债权人有优先受偿权；
③认为不生效，因为保证人以此认为债权人不办登记应视为怠于行使担保物权故主张免除相应的保证责任，被法院驳回；
④抵押合同有效，抵押权未有效设立，抵押人应承担违约责任，即在担保范围内承担连带责任；
⑤法院实际上确认了优先受偿权，但明确了“不得对抗第三人”。
陈其象律师提示6：办理抵押登记可以强制实际履行 回目录
抵押人拒绝办理抵押登记，债权人可以提起诉讼请求抵押人办理抵押登记（房屋可以强制过户，法院可以发出抵押登记协助执行通知书）。
抵押登记一览表 回目录
登记类型 | 适用范围 | 登记效力 | 公示效力 |
一、登记要件主义 [实质登记主义] | 应当办理抵押登记的财产（不动产）: | ①登记是不动产抵押权生效要件，抵押权成立的必经程序； ②抵押权自登记时设立。 | 公示是物权本身，具有公信力效力，可以作为权利正确性推定依据
|
1.建筑物和其他土地附着物； | |||
2.建设用地使用权； | |||
3.荒地等承包经营权； | |||
4.正在建造建筑物等。 | |||
二、登记对抗主义 [形式登记主义] | 可以[自愿]办理抵押登记的财产[动产]： | ①登记为动产抵押权对抗要件，未经登记不得对抗善意第三人。 ②抵押权自抵押合同生效时设立。 | 公示仅仅是一种法律行为[物权变动原因]，仅具有对抗效力，不具有公信力（权利正确性推定效力）。 |
1.动产； | |||
2.生产设备； | |||
3.原材料、半成品、成品； | |||
4.交通运输工具； | |||
5.正在建造中的船舶、航空器。 | |||
备注 | ①抵押合同自合同签订（成立）时生效，与抵押登记无关。 | ||
②根据《担保法解释》第61条规定，抵押登记具有证据效力，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”。 | |||
法条链接 回目录
《民法典》
第二百一十六条【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百二十二条【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第三百八十九条【担保物权的担保范围】担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
第三百九十五条【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四百零二条【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百零三条【动产抵押的效力】以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第四百零四条【动产抵押权无追及效力】以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第四百一十六条【动产购买价款抵押担保的优先权】动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
第十五条【最高债权额范围】最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。
登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。
第四十六条【不动产抵押权合同生效后未办理抵押权登记时的民事责任】不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
第四十七条【不动产登记簿的效力】不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
第四十八条【因登记机构原因不能办理登记的后果】当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
第五十二条【抵押权预告登记的优先受偿效力】当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
第五十四条【未办理登记的动产抵押权的效力】动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
（一）抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
（二）抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
（三）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；
（四）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
第五十六条【正常经营活动中买受人规则】买受人在出卖人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产，担保物权人请求就该动产优先受偿的，人民法院不予支持，但是有下列情形之一的除外：
（一）购买商品的数量明显超过一般买受人；
（二）购买出卖人的生产设备；
（三）订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务；
（四）买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系；
（五）买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形。
前款所称出卖人正常经营活动，是指出卖人的经营活动属于其营业执照明确记载的经营范围，且出卖人持续销售同类商品。前款所称担保物权人，是指已经办理登记的抵押权人、所有权保留买卖的出卖人、融资租赁合同的出租人。
《商业银行法》
第三十六条 商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。
经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。
《国家赔偿法》
第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
《优化营商环境条例》
第四十七条 不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税一窗受理、并行办理，压缩办理时间，降低办理成本。在国家规定的不动产登记时限内，各地区应当确定并公开具体办理时间。
国家推动建立统一的动产和权利担保登记公示系统，逐步实现市场主体在一个平台上办理动产和权利担保登记。纳入统一登记公示系统的动产和权利范围另行规定。
3.3.2 查验申请材料是否符合法定形式
3.3.2.1 不动产登记机构应当查验申请人的其他申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求；有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。
3.3.2.2 不动产登记机构应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。
第四十三条 申请抵押权登记，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。
第九条 登记簿的房屋权利状况部分，记载房屋所有权、他项权利等有关情况。
房屋所有权的内容，记载房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《房屋登记办法》第四十一条规定的注销事项等。
房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况；最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号；地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等。
·最高人民法院关于《国土资源部办公厅关于征求为公司债券持有人办理国有土地使用权抵押登记意见函》的答复
·最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函
·最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复
·最高人民法院执行工作办公室关于中奥（珠海）塑料包装有限公司执行申诉一案的复函
【提示】抵押登记的效力不宜在执行程序中直接认定：抵押合同本身是否有效，抵押权人是否享有优先受偿权，均应通过民事诉讼解决，而不宜在执行程序中直接认定。
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知
57.【借新还旧的担保物权】贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行涂销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。
58.【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
60.【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
62.【抵押权随主债权转让】抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让人不是抵押合同的当事人、未办理变更登记等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
废止法条 回目录
《担保法》
第四十一条【抵押物登记及其效力】当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条【抵押物登记机关】办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条【抵押物的自愿登记】当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
《担保法解释》
第四十九条 以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。
法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
第五十九条 当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
【备注】多数少观点认为，“优先受偿权”是针对权利凭证代表的财产的抵押。本条款未对第三人区分善意与恶意，按照文义理解，这里的第三人应当包括所有第三人[最高人民法院（2008）民二终字第46号民事判决书《吉林华阳股份有限公司与东方资产管理公司长春办事处、吉林东市商场等借款合同纠纷案》：债权人未完成抵押登记的房产所享有的优先受偿权不能对抗第三人]。
·最高人民法院关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题的答复
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《物权法》
第十二条【登记机构应当履行的职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
第二十一条【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条【登记收费问题】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第一百七十七条【担保物权消灭原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第四条【预告登记权利人的保护】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条【导致预告登记失效的“债权消灭”的认定】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
经典案例 回目录
·石家庄市金属材料总公司与交通银行石家庄分行等借款担保纠纷案
【案号】最高人民法院民事判决书（1999）经终字第309号
【提示】办理抵押物登记时，虽然主合同尚未订立，但是抵押合同中已表明是为借款而订立，因此抵押合同不违法《担保法》第44条规定，抵押合同有效。
·中国建设银行股份有限公司满洲里分行与满洲里中欧化工有限公司、北京伊尔库科贸有限公司信用证纠纷案
——签订抵押合同但未办理抵押登记时债权人利益保护
【案号】最高人民法院（2009）民二终字第112号
【本案二审争议焦点】《最高额抵押合同》是否生效，伊尔库公司是否应当承担担保责任。故本案案由实为信用证垫款担保纠纷。
【要旨】当事人签订的房屋抵押合同因提供抵押物的一方的过错未办理登记，导致抵押权未能设立，合同相对方产生损失，提供抵押物的一方当事人应当承担违约责任而非缔约过失责任。
【问题提示】农村房产没有办理抵押登记手续，抵押权是否有效设立？
【要点提示】根据《担保法》的规定，城市房产抵押应当办理抵押登记手续，但并没有规定农村房产抵押也应当办理抵押登记手续。从保护抵押权人的利益出发，应当认定抵押权有效设立。故原告有权就抵押的房产优先受偿。
【案例索引】一审：浙江省奉化市人民法院（2009）甬奉商初字第306号（2010年4月27日）（未上诉）
【裁判要旨】抵押人在办理房屋抵押登记手续时，因登记部门原因未办理抵押登记，债权人在抵押人交付权利凭证后，在抵押人及债权人效力范围内对该房屋享有优先受偿权。第三人提起诉讼要求抵押人偿还借款，并对上述抵押房屋申请诉讼保全，在法院对房屋进行保全的情况下，因未办理抵押物登记不得对抗第三人，应认定债权人对抵押房屋不享有优先受偿权。
【裁判摘要】抵押合同的当事人未对抵押物进行登记，抵押合同虽然有效，但其效力范围只及于抵押人和抵押权人，对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。原审在知道案外人吴开碧对黎兴凤所有的位于镇安镇白源村六社的房屋申请了诉讼保全，要求以该财产清偿债务，法院也进行了保全的情况下，仍然认定董建新对该房屋享有优先受偿权，损害了案外人吴开碧的利益，应予纠正。