租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。

抵押不破先租赁原则是指订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

１.租赁权先于抵押权以“订立抵押合同”为时间标准：抵押财产出租时间在抵押合同订立时间前；

２.租赁权先于抵押合同的租赁权不受抵押权影响：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

【解读】原《物权法》第１９０条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”应理解为“该租赁关系不得对登记抵押权造成不利影响”；否则，对抵押权的保护就超出了合理范围。

抵押破后租赁原则是指抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

１.抵押权先于租赁权以“抵押权设立”为时间标准：抵押财产出租时间在抵押设立时间之后；

２.抵押权先于租赁权的租赁权不得对抗已经登记的抵押权：抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

（１）如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的：抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

（２）如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的：抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

【解读１】通过对《民法典》第４０５条反向解释，即如果抵押权设立后才出租的，则原租赁关系应受抵押权的影响。

【解读２】（１）《民法典》第４０５条较《物权法》第１９０条规定最大变化是不仅将抵押财产已经出租作为租赁关系不受抵押权影响的要件，而且将已经转移占有作为租赁关系不受抵押权影响的要件（防止倒签租赁合同）；（２）抵押权人在进行尽职调查时不仅要确定标的物是否仍由抵押权人占有，而且还要通过拍照、录像等方式保留相关证据。

【草案】“抵押人将已出租并实际交付的财产抵押并办理登记的，抵押权实现后，承租人主张租赁合同对受让人具有法律约束力的，人民法院应予支持。”／／“抵押人将已办理登记的财产出租并实际交付的，抵押权实现后，承租人主张租赁合同对受让人具有法律约束力的，人民法院不予支持。”／／“抵押人将已抵押的财产出租时，抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现造成承租人损失，由抵押人承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。“／／“抵押权设立前，抵押财产上已存在居住权的，参照本条第一款的规定处理；抵押权设立后，抵押人在抵押财产上设立居住权的，参照本条第二、第三款规定处理。”

①不动产租赁合同签订时间在抵押合同签订后、抵押权登记前，是否适用抵押不破租赁原则无明确规定；

②不动产、动产抵押权均应当以登记时间为标准确定租赁权与抵押权的顺位。 

③不动产租赁期不能以占有而只能以登记作为其对抗要件，未公示的租赁期不具备对抗第三人的效力。 

《民法典》

　　第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

　　第三十一条  拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

　　拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

《担保法》

　　第四十八条 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

《担保法解释》

　　第六十五条　抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 

《物权法》 

　　第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 

·中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行与宁波市镇海木材公司抵押合同纠纷执行案

——基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响

【裁判要旨】基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。这一规则的适用条件是：有效的抵押权；抵押权已登记；抵押权生效先于租赁合同的生效。法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。

【裁判意见】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院强制执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权，但在买受人受到限定时除外。

·房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权

——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准

【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。

·大连舒心门业有限公司诉中信银行股份有限公司大连甘井子支行等案外人执行异议之诉纠纷案

【裁判要旨1】抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权。

【裁判要旨2】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。

【裁判要旨3】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。

【裁判要旨4】当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化、申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的异议，应通过对执行依据的审判监督程序解决。

·（申请复议人）等诉湖北鄂州广源米业有限责任公司等借款合同纠纷案

【裁判要旨】申诉人与被执行人之间成立在后的租赁关系，依法不能产生阻却执行法院对涉案资产拍卖行为的效力。

【摘要】本案中，良龙公司基于其对涉案资产的所谓租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议，鄂州中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，有事实依据且适用法律正确。

·最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例之十一：中国农业银行股份有限公司酒泉分行诉玉门甘来矿业有限责任公司、玉门宾馆甘来金业有限公司、傅某某、苏某某金融借款合同纠纷案

【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终1206号

【裁判要点】租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物。在抵押权人实现抵押权时，承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。

【摘要】关于抵押财产上存在租赁权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”此条规定可以看出，法律未限制在已出租的标的物上设定抵押。抵押权系担保物权，所追求的是标的物的交换价值；租赁权系债权，所追求的是标的物的使用价值，二者在同一标的物上同时设立并不冲突。虽然在抵押权人实现抵押权时，租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，在租赁期限内继续承租标的物，但承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。因此，一审法院判决农行酒泉分行可就案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款在主债权范围内优先受偿，有事实和法律依据。苏某某以其在先租赁抵押物为由，认为农行酒泉分行对案涉房屋和土地使用权折价或拍卖、变卖价款不享有优先受偿权的辩称意见不能成立。

·温州市凯朗眼镜有限公司、中信银行股份有限公司温州分行、温州市意凯迪光学有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2017)浙民终706号

【裁判要旨】债务人签订最高额抵押并借新还旧的，抵押权设立的节点为新债权成立后抵押变更登记的时间节点，不得对抗变更登记之前成立的租赁权。

·林某某、恒丰银行股份有限公司福州分行案外人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2018)闽民终1275号；最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1903号

【裁判摘要１】一审法院认为：本案中，林某某虽在抵押登记及法院查封前签订合法有效的书面租赁合同，但其对案涉房产的占有因林某某本人的过错，未能对包括恒丰银行福州分行在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权"的法律效果。故林某某对案涉房产的租赁权不能对抗恒丰银行福州分行的抵押权，亦不能排除对案涉房产的执行。判决驳回林某某的诉讼请求。

【裁判摘要２】林某某提供的《酒店房产租赁合同》的落款时间虽然体现为2012年11月20日，但是由于倒签合同时间的可能性存在，而目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段，故林某某还负有提供其他证据印证《酒店房产租赁合同》确实于落款时间签订之义务。……由上，应当认定在案证据不足以证明林金地于案涉房产2013年8月1日办理抵押登记前签订了合法有效的书面租赁合同，取得案涉房产租赁权。一审法院仅凭《酒店房产租赁合同》落款时间即认定林金地在查封前签订合法有效的租赁合同有所不当，本院予以纠正。

【再审裁判摘要】从案涉租赁合同的形式上看，林某某与勤晖公司在2012年11月20日签订了20年租赁期的租赁合同，早于恒丰银行福州分行就案涉房屋办理抵押登记日期2013年8月1日。根据林某某的主张，其支付的租金主要由以下几部分组成：．．．．．．二审法院综合本案实际情况，认为在租赁合同并未约定以代偿债务方式支付租金的情况下，林某某即使向王某某或者案外人付款，也难以证明系履行租赁合同约定的支付租金的行为，考虑到本案租赁合同存在倒签的可能性，且目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，林某某亦未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，认定本案证据不足以证明林某某在案涉房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。林某某申请再审虽对此提出异议，但未能提供证据推翻二审判决作出的事实认定。如林某某有新的证据证明案涉租赁合同确于落款之日签订，可依法另行主张权利。

·刘某与浙江森帮铜业有限公司、郑某满、黄某泉案外人执行异议之诉纠纷案

——同一不动产上抵押权与租赁权的关系及房屋租赁权的认定

【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2016)浙民申595号

【裁判要旨】

1．同一不动产上，若租赁权设立在先，鉴于租赁权易于成立且难辨真伪的特点，应建立租赁权登记制度，防止虚假租赁出现；若抵押权设立在先，则应考虑租赁权对抵押权的实现是否有影响，并不必须涤除租赁权。

2．案外人主张租赁权先于抵押权设定，人民法院应从租金实际支付情况、案外人所租房屋用途、抵押权成立时案外人是否占有房屋、租赁合同条款是否符合交易习惯等方面进行审查，以判断案外人是否享有房屋租赁权。

·中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行、温州市贯荣鞋业有限公司、温州市正运实业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

【案号】浙江省高级人民法院民事判决书 (2018)浙民终125号

【裁判摘要】当存在租赁期限跨越抵押权设立日期的多份租赁合同时，案外人仅可以依据抵押权成立前签订的特定租赁合同所设立的租赁权主张排除执行，而无权以租赁关系延续为由基于数份租赁合同所设立的租赁权笼统主张排除执行——既然贯荣公司享有的合同权利来源于第一份《房屋租赁协议书》，其权利主张自然不能超出第一份《房屋租赁协议书》约定的范围，且贯荣公司与正运公司已经于2012年3月2日签订第二份《房屋租赁协议书》，其在2012年3月2日后并非基于第一份《房屋租赁协议书》而享有合同权利。因此，贯荣公司得以对抗抵押权的租赁关系是应以第一份《房屋租赁协议书》约定内容为准，而不能以贯荣公司与正运公司在抵押权设定后签订的第二份《房屋租赁协议书》约定内容为准，该租赁关系存续于2010年3月30日至2012年3月2日之间，而不能延续至2020年3月31日。贯荣公司要求排除的执行行为发生在2016年8月4日之后，此时，贯荣公司就案涉房屋已不享有足以排除执行的租赁权。一审法院对贯荣公司得以对抗抵押权执行的租赁关系存续时间认定有误，导致案件的实体处理不当，应予纠正。

【解读１】贯荣公司向一审法院起诉请求：1、中止对坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区厂房执行腾空措施；2、确认贯荣公司对上述厂房享有租赁权至2020年3月31日，并对其进行带租拍卖。

【解读２】一审法院认为，．．．．．．贯荣公司请求确认其对涉案房屋享有租赁期限至2020年3月31日的租赁权，并在对涉案房屋执行时不得除去该租赁权，有事实和法律依据，予以支持。贯荣公司请求对涉案房屋进行带租拍卖，系针对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围，不予支持。．．．．．．一审法院判决：一、不得除去原告温州市贯荣鞋业有限公司在第三人温州市正运实业有限公司所有的坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区房屋B幢1-3层及宿舍413室、415室、417室上至2020年3月31日止的租赁权。二、驳回原告温州市贯荣鞋业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9102元，由被告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行负担。

【解读３】二审法院判决：一、撤销温州市中级人民法院（2017）浙03民初527号民事判决；二、驳回温州市贯荣鞋业有限公司的诉讼请求。