总登记（静态登记）是指不动产登记机关为设立、更换不动产物权证书，建立、健全不动产物权管理秩序，在对某种不动产物权进行普遍性清理、清查基础上进行的全面登记。

变动登记（变更登记、动态登记）是指不动产物权登记机关日常进行的就不动产物权的设立、变更、消灭等事项进行的登记。

实体权利登记是指对当事人所享有的实体权利的登记：不动产所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、不动产抵押权等登记。

程序权利登记主要指顺位登记。

１.所有权登记；

２.他项权利登记。

初始登记是指不动产所有权人依法在规定时间内对其权利进行的第一次登记。

1.我国初始登记主要是所有权登记，例外如国有土地使用权登记。

2.所有权初始登记三种情况：

A.对新产生的不动产所有权进行登记；

B.需全面核实、换发房地产产权证；

C.产权产籍管理混乱、灭失，需重新进行整理登记。

1.转移登记：指不动产物权在民事主体之间的移转所进行的登记。

2.设定登记：指民事主体之间在不动产之上设定他物权所进行的登记。

3.物权内容变更登记：指不动产物权内容变更必须进行登记；否则不发生物权法上的效力。

１．不动产更正登记是权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误而要求登记机构修正的制度。

２.更正登记是指不动产物权人、登记机关在发现登记出现错漏时予以更正所进行的登记。

３.不动产更正登记目的：

（１）许可真正权利人、利害关系人依据真正权利状态对不动产登记簿进行更正；

（２）保护事实（真正）权利人的物权。

４.不动产更正登记作用:

（１）对原始登记权利的涂销登记；

（２）对真正权利的初始登记。

５.不动产更正登记方式:

（１）权利人或利害关系认申请进行更正登记：

A.经（登记上或者事实上）权利人、利害关系人申请的更正登记；

B.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

（２）登记机关依职权进行的更正登记：

A.登记机关自己发现错误后作出的更正登记；

B.有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

６.登记机构应当予以更正登记条件:

（１）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正；

（２）有证据证明登记确有错误。 

涂销登记是指不动产物权消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销。 

本登记(终局登记)是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记（包括不动产设立、变更、转让、消灭登记）。

预备登记是指不动产登记法上与本登记相对应制度，是为了保障登记请求权而为的登记。

一、异议登记：是权利人、利害关系人就不动产权属争议为阻断登记簿公信力而进行的登记。

【提示】不动产异议登记是指不动产登记机构就事实上权利人、利害关系人对现实登记权利正确性的异议登记记入登记簿。

（一）异议登记目的：

1.对抗现实登记的权利正确性，中止不动产登记权利正确性推定效力（公信力）：

A. 破产登记权利人正确性推定的推定力、公信力；

B.排斥善意第三人信赖以保全物权；

2.在一定时间内限制登记权利人的处分权，从而维护真实权利人的合法权益（作为更正登记之前对真正权利人利益的临时性保护措施）。

（二）异议登记的效力：

1.警示他人该项物权存在产权不明的交易风险；

2.该登记并不表征权利。 

（三）异议登记条件：

1.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人不同意更正；

2.没有证据证明登记确有错误的。

（四）异议登记的法律效力｜具有典型（保全）物权效力、可以对抗第三人：

1.登记机构予以异议登记的：

A.登记簿上所记载权利人失去正确性推定效力；

B.第三人不得主张依登记公信力而受法律保护。

2.异议登记的时效：

A.异议登记有效期15日（除斥期间）；

B.申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

（五）异议登记损害赔偿责任：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 

【提示】异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记：当事人申请异议登记主要目的在于打破登记的公信力（异议登记有阻却公信力之效力），避免存在产权争议的不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为其直接办理更正登记收取更多的证据提供一种临时的保障。 

二、预告登记：是指为保全债权的实现、保全物权顺位请求权等而进行的预告登记。 

【提示】预告登记是指为保全一项请求权（所要达到的目的为将来发生不动产物权变动）而进行的不动产登记。

（一）预告登记本质：

1.物权法向债权法扩张、渗透；

2.物权债权化、债权物权化的具体表现。

（二）预告登记性质：

1.一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段；

2.为保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。

（三）预告登记特征：

1.预告登记作出后并不导致不动产物权设立或变动，只使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利；

2.纳入预告登记的请求权对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为排斥效力。

3.在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保全物权变动请求权或其顺位的暂时登记。

4.将物权法的规则施加于债权法：

A.债权请求权所要达到目的：将来发生的不动产物权变动；

B.预告登记保障债权实现：给予属于债权法的请求权以排他物权效力；使被登记请求权具有物权对抗效力。

（四）预告登记请求权范围：

1.将来发生的不动产物权变动（物权设定、转移、变更、消灭）的请求权；

2.附有初始或停止条件、其他可于将来确定的有关物权变动的请求权。

（五）预告登记条件：

1.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议；

2.且该协议存在可以申请预告登记的约定。

3.为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

（六）预告登记的效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

1.保全权利效力（债权保护效力）：未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力；

2.保全顺位效力（顺位确定效力）：因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的性质；

3.预警效力：预告登记在本登记前对第三人具有预告意义；

4.满足破产保护效力：在不动产物权人临于破产时对抗其他债权人的效力。

（七）预告登记失效：

1.债权消灭：预告登记后，债权消灭，预告登记失效；

2.预告登记保护期（除斥期间）：预告登记后自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 

《物权法》

　　第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）

　　第四条【预告登记权利人的保护】未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　第五条【导致预告登记失效的“债权消灭”的认定】买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

·湘潭市湖湘房地产开发有限公司与湘潭市房产管理局不履行房屋变更登记行政职责纠纷上诉案 

【提示】房屋登记嗣后发生非权利事项错误时，法院如何认定利害关系人申请变更登记的权利？

【裁判观点】根据《房屋登记办法》第三十六条第（三）项“房屋面积增加或减少的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋产权变更登记”的规定，该条款是对权利人在变更登记上的强制性规定，而不是对申请变更登记主体的设定，并未规定除权利人以外的其他当事人不能申请房屋产权变更登记。

·中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）】  

【裁判摘要】

　　一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

　　二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果。

·福州法院金融商事审判十大案例之五：抵押预登记的效力认定——中国建设银行股份有限公司福州城南支行诉林金勇、刘亚丽等金融借款合同纠纷一案

【裁判要点】预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记，并不产生抵押权设立的法律后果。