【笔记】未办理预告登记的商品房买受人，能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下商品房？
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未办理预告登记的商品房买受人，能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下已出售的商品房？
解答 回目录
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
《消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”
因此，消费者为生活消费需要购买商品房，交付购买商品房的全部或者大部分款项后，可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押；非消费者不能对抗承包人的建设工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
因此，未办理预告登记的商品房买受人，只有已支付价款超过合同约定总价款50%的，才能对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下的商品房。
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未办理预告登记的商品房买受人，已经支付超过50%房价款，为生活消费需要购买商品房的，可以对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权；只有“唯一住房”的商品房买受人才可以对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下的商品房。
法条链接 回目录
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《消费者权益保护法》
第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
废止法条 回目录
《合同法》
第二百八十六条【建设工程承包人优先受偿权/工程款优先权/法定抵押权】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
·最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）
【摘要】
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。