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最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号

更新时间:2020-02-21   浏览次数:10736 次 标签: 区分原则 土地使用权 权属证书 合同效力 土地使用权转让合同 产权证

文章摘要:

【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第196号
【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。
【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

文章摘要2:

【备注:本案收录于最高人民法院第一巡回法庭2015年系列精品案例】
【裁判规则】国有土地使用权转让合同的基本含义是:转让人将其依法取得的出让土地使用权有偿转让于受让方并由受让方支付价款。由于国有土地使用权转让合同属于民事合同,因而判断此类合同的效力,仍然遵循认定合同效力的一般标准,即合同主体是否具有相应的行为能力、意思表示是否真实及是否违反法律、行政法规强制性规定或者公序良俗。特别值得注意的是,包括以下三点:第一,如何理解相关法律、行政法规的强制性规定。也就是说,违反了哪些法律规定将影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;第三十九条第一款规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于强制性规定似无争议,但是未取得土地使用权证书的规定不宜认定为效力性强制性规定。第二,土地使用权属于物权的一种,故《物权法》确立的不对称物权变动的原因与结果相区分原则,无疑应当适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。第三,由于土地使用权转让合同属于有偿转让权利的合同,《合同法》有关权利转让的规定及《买卖合同解释》所确立的原则与精神应当适用于土地使用权转让合同效力的判断。