借名购房，实际出资人能否主张房屋权属归其所有？

借名（隐名）购房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋所有权登记人是名义购房人，实际出资人是房屋实际权属人。

借名购房在法律性质上属于《合同法》第402条、第403条规定的隐名代理（间接代理）。当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效，当事人应当依约定履行。

根据《物权法》相关规定，物权登记的公示公信原则的主要机能在于保护交易中的善意第三人，而作为不动产物权公示方法的不动产产权证只具有推定效力，产权证只是证明登记权属人享有权利的初步证据，并不具有绝对的对抗效力。如果事实上的权属人提供了出资、赠与、继承等方面的证据以证明自己的权利时，产权证的推定效力则被推翻，登记权属人需要提供其他证据以证明自己的主张。

因此，对于实际出资人能够证明房屋借名登记的事实的，实际出资人有权主张房屋归其所有，并请求名义购房人协助办理房屋所有权转移登记。对于实际出资人不能证明房屋借名登记的事实的，实际出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

司法实践中实际出资人主张借名购房，一般要证明以下三个方面事实：一是实际购房与名义购房人之间委托购房协议；二是房屋出资来源于实际出资人；三是证明房屋由实际出资人实际居住和保管产权证。

但是，借名购买政策性保障住房属违法行为，此时买受人与出卖人之间的房屋买卖合同有效，实际出资人主张确认房屋归其所有、依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。即实际出资人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋而达到规避购买条件、实现购买保障性住房的目的。 

借名购房属于隐名代理的有效行为，实际出资人能够提供实际购房与名义购房人之间委托协议、房屋出资来源于实际出资人、由实际出资人实际居住和保管产权证三个方面证据，一般应支持实际出资人要求变更产权登记的请求；但借名购买政策性保障住房属违法行为，实际出资人主张确认房屋归其所有、依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不应得到支持。

·上海市浦东新区人民法院民事判决书(2011)浦民一(民)初字第30904号

【裁判要旨】“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，在法律性质上属于间接代理。审理此类案件时应着重从实际购房与名义购房人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产权证保管情况三个方面予以审查。

·广东省高级人民法院民事裁定书(2012)粤高法民一申字第2998号

【裁判要旨】物权的公示公信原则的主要机能在于保护交易中的善意第三人，而作为不动产物权公示方法的不动产产权证只具有推定效力。产权证只是证明登记权属人享有权利的初步证据，并不具有绝对的对抗效力。如果事实上的权属人提供了出资、赠与、继承等方面的证据以证明自己的权利时，产权证的推定效力则被推翻，登记权属人需要提供其他证据以证明自己的主张。