１.被征收房屋价值的补偿：

（１）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

（２）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定：

Ａ.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

Ｂ.协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

Ｃ.房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

（３）复核和鉴定：

Ａ.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

Ｂ.对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（４）房屋征收评估办法：房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

２.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿：

（１）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；

（２）选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

３.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿：

（１）对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

（２）具体办法由省、自治区、直辖市制定。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

【注解】不履行外部行政奖励行为具有行政可诉性——市、县级人民政府依据《房屋征收条例》第１７条第２款规定制定补助和奖励办法是对被征收人一种奖励承诺，属于外部奖励行为，具有行政可诉性。

１.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

２.具体办法由省、自治区、直辖市制定。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

１.被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

２.因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

１.市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

２.市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

（１）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

（２）对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，本条例只适用于被征收房屋的所有权人，没有对承租人的补偿作出规定，但条例第17条体现的搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿实质上也是对承租人的保障。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　第二条【适用范围】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

　　第十七条【征收补偿范围】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　第十八条【涉及住房保障情形的征收】征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十九条【被征收房屋价值的补偿】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

　　第二十条【房地产价格评估机构】房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第二十一条【产权调换】被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　第二十二条【搬迁与临时安置】因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　第二十三条【停产停业损失的补偿】对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第二十四条【临时建筑】市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知

　　四、完善相关政策措施，妥善解决遗留问题

　　各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。对因房地产开发企业没有能力完成建设项目导致拆迁补偿资金不落实、安置用房不到位的问题，地方政府要采取有效措施，督促开发企业抓紧落实；或先行解决拆迁补偿安置问题，再根据法律法规和拆迁合同约定，追究开发企业的责任。

最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定

　　第十二条　征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

　　征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

·山西省安业集团有限公司诉山西省太原市人民政府收回国有土地使用权决定案

【载《最高人民法院公报》2017年第1期（总第243期）】

【案号】最高人民法院行政判决书(2016)最高法行再80号

【裁判摘要】有征收必有补偿，无补偿则无征收。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未依法定程序解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。

【摘要１】评估时点不能机械认定为征收决定作出日——对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。

【摘要２】本案中，因实施道路建设改造工程的需要，太原市政府与相关职能部门可以依法收回国有土地使用权，但应当遵循法定的程序和步骤并应依法及时解决补偿问题。在本案中，太原市政府收回安业公司拥有使用权的749.5平方米土地时，既未听取安业公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，尤其是至今尚未对安业公司进行任何补偿，不符合《土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条以及《征补条例》第八条、第十三条、第二十七条等规定的精神，依法应予以撤销。但考虑到相关道路建设改造工程确属公共利益需要，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，对太原市政府以《通告》形式收回安业公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为应确认违法。今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地，安业公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿；安业公司也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，安业公司有权拒绝交出土地。

【解读】政府征收土地和房屋时未解决补偿问题，国有土地使用权人和房屋所有权人有权拒绝交出土地和房屋。

·沈阳市和平区人民政府、范春生与沈阳市和平区人民政府、范某某行政强制申诉行政裁定书

【案号】最高人民法院行政裁定书（2015）行监字第634号

【裁判摘要】关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题｜《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。

·居某、李某再审行政判决书

【案号】最高人民法院行政判决书（2018）最高法行再202号

——公平补偿与房产评估时点

【要旨】评估时点不能机械认定为征收决定作出日。

【裁判要旨】被征收房屋价格评估是否一律以征收决定公告日作为评估时点？——人民法院也不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性，也不宜简单以“征收决定公告之日”起或者估价报告出具之日起的“一年”或者“两年”作为判断标准。人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的1年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。二是市、县级人民政府未在1年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。四是坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。五是征收房屋范围是否过大，难以在1年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

·李某某诉抚顺市新抚区人民政府强制拆除房屋并赔偿案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申25号

【裁判摘要】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的赔偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定中的“类似房地产”，应当综合考虑房地产区位、房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况予以确定，而不能理解为相邻地块的建筑即为“类似房地产”。本案中，李某某主张应当参照邻近的万达广场商品房价格确定其房屋的赔偿价格，因万达广场的房屋结构、物业管理、绿化环境等配套设施情况，与李某某被拆除房屋相关配套设施情况完全不同，两者并非“类似房地产”，李某某以万达广场商品房市场价格主张被拆除房屋的赔偿价格，与事实不符。

【摘要】强制拆除损失举证责任转移——《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条规定，法庭应当对经过庭审质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和对全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件事实之间的证明关系，排除不具有关联性的证据材料，准确认定案件事实。新抚区政府违反法定程序、越权强制拆除李帮伦的房屋，导致李帮伦无法举证证明屋内物品损失，为此，依法应当免除李帮伦对行政赔偿损失事实的举证责任。鉴于新抚区政府在违法强制拆除房屋过程中，未对屋内物品进行清点登记造册，亦无法证明损失的具体情况，根据司法解释的上述规定，法庭应当运用逻辑推理和生活经验，结合案件实际，全面、客观和公正地分析判断认定损失。

·张某某与贵州省安顺市西秀区人民政府房屋征收行政纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申1379号

【裁判要旨】被征收人不配合入户评估，不对评估报告申请复估、鉴定，承担不利后果。

【裁判摘要】主张以经营用房补偿应提供证据证明——对张某某被征收房屋用途的认定问题｜根据原审所查明的事实，本案被征收房屋登记的规划用途为仓库，张某某要求将登记用途为仓库的房屋按商铺补偿，但没有提供合法有效的证据材料，其主张缺乏事实及法律依据。故西秀区政府按实际登记的用途对申请人被征收房屋进行补偿，并无不当。

·孟某某与新疆维吾尔自治区奎屯市人民政府房屋征收补偿决定再审案

【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再75号

【裁判摘要】关于停产停业损失补偿的问题｜被征收房屋符合下列三个条件的，房屋征收部门才应给予被征收人停产停业损失补偿：一是被征收房屋具有非住宅房屋权属证明或者经有关部门认定为用于非住宅的合法建筑；二是有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。案涉商店虽然有营业执照和税务登记证，但是没有非住宅房屋权属证明，也没有有关部门的认定结论，被诉补偿决定没有对孟某某主张的停产停业损失予以补偿并无不当。

·黄某某、长沙市芙蓉区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书

【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2245号

【裁判摘要】《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。关于就近地段的范围，一般应考虑城市规模、交通状况、安置房源的数量和户型面积要求等实际因素，由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。被征收人、公有房屋承租人在征收补偿程序中未在征收补偿方案确定的就近地段选择安置的，房屋征收部门可以结合房屋征收补偿法律规定，被征收房屋的套型、面积和价值，被征收房屋与安置房源的匹配程度，以及当地对居住困难户的优先保障安置方案等因素，选择更有利于保障被征收人居住权的房屋进行安置。

·邢某某与三亚市人民政府等行政奖励再审审查与审判监督行政裁定书

【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2398号

【摘要】政府应当制定非普惠的补助和奖励办法——根据《征补条例》第十七条之规定，被征收人可以获得的补偿主要包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。该条同时还规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。市、县级人民政府给予的补助和奖励并非是普惠的，根据当地的实际情况，各地制定的补助奖励办法存在不同。一般而言，补助主要是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难救助，而奖励的目的则主要是为了获得被征收人的支持和配合，对提前签订补偿协议或者搬迁的被征收人给予适当的奖励。市、县级人民政府在相关文件或房屋征收补偿方案中就有关补助和奖励作出的规定，均应按照确定的标准予以兑现。奖励属于附条件的行为，被征收人必须符合征收补偿方案或相关文件中所确定的条件才能获得奖励，因此在实际征收中并非所有被征收人都能够获得奖励。

·沈阳市和平区人民政府与范某某强制拆除房屋及行政赔偿纠纷申请再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第634号

【摘要】关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题｜（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。

·周某某等与长沙市天心区人民政府房屋征收决定再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4545号

【裁判摘要】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿"的规定，被征收人是房屋所有权人。一般而言，房屋承租人与征收行为没有利害关系，不具有行政诉讼原告主体资格。本案中，周某某、刘某某申请再审主张其是计划经济时期长沙机床厂自建福利分房的合法住户。现未取得房产证，是由于政府职能部门没有按照长沙市人民政府办公厅《补充意见》的规定履行法定职责，属于历史遗留问题。本院认为，计划经济时期国有企业投资兴建、自行管理的自管公房的承租人，实际系福利分房的享有者，不等同于普通的承租人，其与征收行为之间具有利害关系。原裁定认为周某某、刘某某与被诉《房屋征收决定》不具有法律上利害关系，适用法律错误，本院予以纠正。

·恩平金城实业发展有限公司与广东省恩平市人民政府房屋征收补偿纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2872号

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。通常情况下，行政机关应当以登记于不动产登记簿上的权利人为被征收人进行征收补偿活动，对征收不动产相关行政行为提起行政诉讼，登记在不动产登记簿上的权利人才具有原告资格。但是，实施征收补偿、给予“利害关系人”原告资格的立法出发点，均是要对实际权利人的合法权益给予充分保护，而不是保护徒有虚名的名义权利人的“权利”，增加诉累，鼓励原产权人在民事活动中出尔反尔。因此，如果有证据证明，登记于不动产登记簿上的原产权人，出于真实意思表示，已经将不动产转让并交付受让人，受让人实际占有、使用不动产，成为不动产的实际权利人，且征收补偿过程中，原产权人未对被征收的不动产权属提出异议的，征收管理部门以实际权利人为被征收人，与之签订征收补偿安置协议，协议签订主体的确定并不违反法律规定。在征收补偿行政程序完成后，原产权人未通过民事诉讼等法定途径依法确认其对被征收不动产的产权，仅仅以名义产权人身份提起行政诉讼的，实质上与不动产征收的相关行政行为不具有利害关系，没有原告资格。

·李泽宇与安徽省寿县人民政府房屋征收行政补偿行政纠纷再审案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申60号

【裁判摘要１】关于涉案房屋评估报告的合法性问题。第一，关于评估单位的确定。评估单位系在公证机关的监督下，由被征收人代表抽选产生，并将结果进行了公示，以上程序没有明确证据表明存在违法之处。第二，关于评估方法。本案评估单位对涉案房屋的评估使用包含房屋所占地段商业用途土地的使用权价值的重置成本法，并未违反相关规定。再审申请人在没有配合鉴定部门对评估结论进行鉴定，也没有确凿证据表明评估方法和结果侵害其合法权益的情况下，对评估方法和结果提出异议，本院不予支持。第三，关于房屋的性质。房屋征收部门根据被征收房屋房地产权证和建设规划许可证所记载的“商住”性质，并结合现场勘测，认定争议房屋一层为经营性用房，二层为生产性用房并无不当。再审申请人提出二层也为经营性用房，但没有相应的证据予以证实，本院不予支持。第四，关于房屋的成新率问题。再审申请人主张涉案房屋的成新率应为六安市建拆（2009）4号文件规定的0.9。对此，六安市建拆（2009）4号文件公布的是城镇2009年度国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价及相关调整系数。其中虽规定2000年至2004年的房屋成新系数为0.9，但涉案房屋的评估时点2011年已经距该文件公布的2009年过去了2年，评估机构据此将涉案房屋的成新系数调整为0.85并无明显不当。

【裁判摘要２】关于评估报告的时效问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”本案中，房屋征收公告作出的时间为2011年7月16日，评估报告的评估时点亦为2011年7月16日。此外，涉案房屋最终使用的评估报告作出的时间为2014年1月10日，征收补偿决定作出的时间为2014年4月15日，不论从征收决定使用评估报告的时间，还是评估报告本身的评估时点来看，均未违反相关法律规定。

【解读】法院如何对房屋价格评估进行审查？

·周某、景德镇市珠山区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书

【案号】最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申10865号

【裁判摘要１】关于棚户区改造范围界定问题。《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）第二条规定，城市棚户区（危旧房），指城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域；城市棚户区（危旧房）改造具体范围由市县人民政府结合当地实际情况确定。参照该通知，棚户区指向的是具有简易结构房屋较多等特征的区域，即一定区域如满足简易结构房屋较多等特征，即符合城市棚户区的标准，而并不要求该区域内任一具体房屋均符合棚户区的全部特征。根据各方当事人提交的证据及原审查明的事实，珠山区政府有权依法在符合比例等原则的前提下结合景德镇市珠山区实际情况确定城市棚户区的范围，陶玉新都小区房屋处于景德镇市珠山东区棚户区改造范围内。再审申请人以其具体房屋在新旧程度、建筑结构等方面不符合棚户区房屋标准进而认为其房屋不应纳入棚户区改造范围的主张依法不能成立。

【裁判摘要２】征收国有土地上的房屋，应当充分考虑房屋区位、用途、建筑结构及新旧程度等方面的具体情况，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定进行房屋征收评估，对被征收人给予公平补偿。原审法院已在裁判文书中就相关问题向征收部门提出了建议：“建议征收部门在补偿时，能具体问题具体分析，充分考虑房屋的建设年限、小区的基础设施、周边环境以及生活状况等，不能将房屋纳入棚户区改造范围就以‘棚户房’特征来界定房屋价值”。同时，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人如对评估价值有异议，可依照相关规定申请复核评估及申请鉴定。对于后续的房屋补偿问题，再审申请人在内的被征收人可以按照法定程序寻求救济。

·最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申12441号

【裁判摘要】《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对选择和确认房屋征收补偿价格评估机构是在作出征收决定之前，还是之后作出明确规定——征收范围内被征收人、公有住房承租人在河西公证处的公证下，投票选取评估机构并进行公示。评估机构受委托开展评估工作，并将初步评估结果在征收范围内进行公示。河西区政府对征收补偿安置方案进行论证，并公布和征求公众意见。征求意见期限满30日后，公布征求意见情况及对反馈意见、建议的答复。同时，作出征收决定前，河西区政府还组织相关部门进行社会稳定风险评估，制定风险防范方案，补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，经政府常务会议讨论，作出3号征收决定，并在征收范围内公告。……马××主张，河西区政府先选择和确认房屋征收补偿价格评估机构，后作征收决定，程序违法。但是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对选择和确认房屋征收补偿价格评估机构是在作出征收决定之前，还是之后作出明确规定，马××亦未提供天津市相关地方性法规、规章等对此作出明确规定。在此情形下，马××认为河西区政府违反法定程序，缺乏法律根据。以此为由申请再审，理由不能成立。

·最高人民法院行政裁定书(2016)最高法行申292号

【裁判摘要】“住改非”房屋征收补偿标准｜产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅——关于住宅兼营业用房的补偿问题｜《征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。国务院办公厅国办［２００３］４２号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，按照住宅标准予以补偿安置；选择货币补偿，营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定，与法律、行政法规不相冲突，应当认定为合法有效。崔××的30平方米有照房屋登记为住宅，实际用于经营，129号《征收补偿决定》按照住宅予以评估补偿，并给予住宅总价值10%的营业损失补偿，符合征收补偿方案的规定。崔××主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。

·贾某、内蒙古自治区包头市九原区人民政府再审审查与审判监督行政裁定书

【案号】最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申3677号

【裁判摘要】取得营业质证的住宅应当给予适当补偿——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。"因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理的解决其中久拖不决的遗留问题。国办发明电（2003）42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题"中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。"42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾某提交的证据证实其自1998年起已将涉案房屋用于经营，且已依法取得营业执照，符合42号文中“应给予适当补偿"的适用条件。虽贾某仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾某一直主张其符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，且已给予贾某适当补偿确有不当。

·最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3108号

【裁判摘要】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出——本案的争议在于作出房屋征收决定的时间与被征收房屋价值评估报告确定的时点相距较远时，房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，征收部门应当报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。前述规定的目的一方面在于有序地推进征收项目的进行，以保障公共利益得以实现，另一方面也可以及时地解决行政争议，以实现被征收人权益的保障。虽然征补条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿。虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。如果被征收人存在过错，导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体不承担相关责任。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体应当承担相应的责任，即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式，弥补被征收人由此可能遭受的损害。本案中，被诉房屋征收补偿决定作出于2017年11月22日，而其依据的评估价值时点为2012年3月8日。二审法院从公平补偿的角度出发，撤销被诉征收补偿决定，责令梁园区政府就相关房屋征收补偿事项重新作出处理，并无不当。

·最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申1302号

【裁判摘要】房屋征收补偿决定中能否确定补偿方式选择期限？｜现行法律法规对此问题并未作出明确规定，在补偿决定中确定的该期限并无不当——申请人还主张其法定选择权被限定期限于法无据。本案中，被诉房屋征收补偿决定要求被征收人在补偿决定送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期则视为选择异地房屋补偿。现行法律法规对此问题并未作出明确规定，一审认为为保障征收活动顺利进行、使房屋征收补偿决定具有确定力，在补偿决定中确定的该期限并无不当，本院予以认可。

·最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申2241号

【裁判摘要】房屋征收评估方法的选择——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。

·最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申1001号

【裁判摘要１】被征收房屋类似房地产市场价格的认定——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款及第三十条规定，被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。本案中，鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以2014年8月7日即房屋征收决定公告之日为估价时点，采取市场比较法进行估价作出，符合相关法律规定。姜××关于类似房地产价格指的是就近区位新建商品房的价格的主张，于法无据，二审法院未支持其该主张正确。

【裁判摘要２】房地产估价师应在估价报告中签字——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，房地产估价师应在估价报告中签字。本案中，在梨树区政府提交的《房屋分户估价报告》中，两名估价师均以印章代替签字，不符合前述规定，但该行为并对姜××的实体权益造成影响。且姜××在收到估价报告后，并未向房地产价格评估机构申请复核，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。二审法院据此认定姜××认可对该房屋价值评估程序及分户评估报告，无不当之处。

·最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申2871号

【裁判摘要】房屋补偿面积的认定——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，严×与房屋征收部门未能在补偿方案确定的期限达成补偿协议，宣州区政府有权作出征收补偿决定。宣州区政府按照《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案》，对严×被征收房屋面积以其产权证为依据计算，并无不当。严×主张其未登记的37.48平方米房屋面积也应纳入被征收房屋面积，但“无证房屋认定小组”经调查后未予认定为被征收房屋的合法面积，故该主张难以成立，其所声称的“二审判决遗漏了其要求确认《原职高及周边地块改造项目房屋调查摸底公示表》所载面积为合法面积的诉求”难以支持。

·最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申2060号

【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。参照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第三条、第五条的规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位；商品房按“套"或“单元"出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。《协议书》中约定的安置房面积应为建筑面积。而且，经再审申请人签字确认的《新北小区安置户选房结果确认书》中也进一步明确，再审申请人所选安置房的房屋面积为建筑面积，而不是套内建筑面积。从对房屋的实际使用需要看，安置的房屋为高层单元式住宅，必然存在与他人共同使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间等。这些公用配套设施与整栋住宅构成不可分割的整体，是产权人正常使用房屋不可或缺的部分，且产权人对该共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《协议书》的约定,再审申请人的安置房为高层单元式住宅,其安置房屋面积理应包括共有部分面积。

【解读】安置房为高层单元住宅的情况下，安置补偿协议约定的按照房屋面积一般应包括房屋共有部分面积。

·最高人民法院行政裁定书(2021)最高法行申459号

【裁判摘要】过渡期内临时安置补助费并不适用于在征收范围内无住房的被征收人｜（１）临时安置费是房屋征收部门在产权调换房屋交付前，支付给合法房屋所有权人用于解决临时居住问题的费用；（２）没有房屋被征收，就不存在支付临时安置费的前提——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费是房屋征收部门在产权调换房屋交付前，支付给合法房屋所有权人用于解决临时居住问题的费用；没有房屋被征收，就不存在支付临时安置费的前提。本案中，再审申请人未能提供证据证明其在征收范围内有合法房屋被征收，其请求支付临时安置费，不符合上述规定。再审申请人主张《安置协议》第三条第一项约定的补助实质为临时安置费，但是，《安置方案》第十八条的规定已经明确载明，过渡期内临时安置补助费并不适用于在征收范围内无住房的被征收人。再审申请人认为不论有无房屋被征收均能获得临时安置费，缺乏事实和法律依据。