明示属于个人绿地
文章摘要：
【注解２】“明示”（属于个人绿地）必须具备下列要素：（１）绿地规划必须经过规划部门事先批准；（２）开发商或销售商在出售商品房时必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示绿地属于业主专有（独占）使用，也就是说，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层业主专有使用。——参阅：《民事审判实务问答》002.如何认定《民法典》物权编规定的明示属于个人的绿地
文章摘要2：
概述 回目录
《民法典》第２７４条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
明示属于个人的绿地 回目录
１.窗前等绿地专属于个人需要符合建筑规划内绿地的条件：窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准；
２.窗前等绿地专属于个人需要符合“明示属于个人”条件：
（１）开发商或者销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同、其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有（独占）使用；
（２）开发商、销售商必须有证据证明，在销售商品房时其他业主知道、应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层住宅业主专有使用。
业主取得绿地权利的性质 回目录
１.仅仅是专有使用权而不是所有权；
２.业主只对绿地上的植物享有所有权。
窗前绿地土地专有使用权费用及绿地维护费用承担 回目录
１.单独由享有绿地的业主承担；
２.其他区分所有权人不承担此项费用。
属于特定房屋组成部分的绿地 回目录
规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分（即专有部分的组成部分）(《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第55-57页)。
１.该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋：“规划”是指与规划有关的所有文件（不仅仅是规划图）。
（１）法院应当以批准的施工首层图来认定“明示属于个人”的绿地是否合法：
Ａ.如果施工首层图明确表明有属于个人的绿地，且面积相符，该绿地就是合法的；如果面积超过了施工首层图载明的面积，超过部分就是违法的。
Ｂ.如果施工首层图上没有标明有专属于一层房屋的绿地，该绿地就属于业主共有。
（２）小区其他业主起诉认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，应当举证开发商没有完全按照规划文件包括首层施工图进行施工（业主共有绿地面积不够由开发商承担责任，绿地的购房人不承担责任）。
２.开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入特定房屋买卖合同中：如果购房合同没有约定，该绿地不属于该特定业主的专有部分的组成部分。
３.该绿地在业主购买时已经“明示”的标准：
（１）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（２）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（３）明示属于个人的绿地并不必然以登记为要件。
陈其象律师提示：不能认定窗前绿地买卖合同有效的情形 回目录
①商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有批准或者报批后未经批准；
②开发商与业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后补办了规划批准手续。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
【备注】对应《民法典》第２７４条，未修改。
经典案例 回目录
·青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）】
【裁判摘要】
一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。