１.建筑物区分所有权作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权、对共用部分的共有所有权、区分所有人多建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。

２.建筑物楼顶空间及其架空层所有权归属于全体业主专有权之外共有权，即全体区分所有权人共有：

（１）房地产开发公司无权处置；

（２）只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。

３.楼顶平台的所有权原则上属于全体业主。但是，如果按照规划设计的要求，楼顶平台只能由顶楼业主才能进入，并且被明确列入销售合同，楼顶平台的所有权属于顶楼的业主专有。

符合以下条件的楼顶平台，应当认定为专有部分的组成部分（^{《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第73-76页} ）：

①符合规划（还应当审查规划本身是否合法）：规划设计上有楼顶平台；

②必须具备专有所有权两个条件：

A.必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”条件；

B.必须具备“具有利用上的独立性，可以排他使用”条件：是指规划上专属于特定房屋，不经过该特定房屋而通过公共通道就不能到达楼顶平台，而这是符合规划的（如果有人人为堵塞公共通道，造成只能从他家才能到楼顶平台的现状，就不属于专有部分的组成部分，而属于其他公共场所）。

③建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋的买卖合同（合同依据）。

·曾李嵘等15人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案 

【要点提示】建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。

【评析】

本案争议的主要焦点在于区分所有建筑物的楼顶空间及其架空层的归属问题，即本案涉及的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层是属于该幢楼房全体业主所有或者属于房地产开发公司的所有，房地产开发公司在建筑物第十二层屋顶架空层围砌成封闭墙体用作他用是否侵犯被上诉人的合法权益，是否应当予以拆除。

这涉及到物权法理论上的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利。关于建筑物区分所有权的构成，法学理论大体有四种学说，即一元说、二元说、新一元论说及三元论说。我国学者多赞同三元论说，将建筑物区分所有权定义为：由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。房地产开发企业将建筑物按单元（套房）划分成商品房出售后，购买者之间形成多产权的所有权关系，单元所有者即区分所有权人。区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用，享有专有权；对全体业主专有权之外的部分享有共有权；对共同关系事务决定其意思的成员权。建筑物楼顶空间的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。购房者向开发公司购买建筑物单元后，成为该建筑的区分所有权人，该建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发公司没有关系，开发公司无权处置，能够决定楼顶空间如何使用的，只有全体区分所有权人有权决定。

本案中，双方诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的，没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中，没有计入业主的公摊面积，是整幢楼房的附属物，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于房地产开发公司所有，而是兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有。因此，房地产开发公司无权在该楼顶架空层围砌成封闭墙体占为自用。房地产开发公司未经该楼房的所有业主同意，擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体，改变该架空层的结构和用途，侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。15位被上诉人是该楼房的部分业主，其有权提起民事侵权诉讼，要求上诉人停止侵权行为，拆除违章建筑，恢复原状。法院判决房地产开发公司拆除其在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体，并恢复原状是正确的。

至于房地产开发公司未经建设规划部门批准，在兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空层违章围砌的建筑墙体违反规划设计而被建设规划部门处理与该楼房的区分所有权人提起侵权之诉并不矛盾，即使建设规划部门批准房地产开发公司在该楼房第十二层屋顶架空层围砌建筑墙体，也必须征得全体区分所有权人的同意，否则仍然侵犯该楼房全体区分所有权人的合法权利。