１.《民法典》第９３９条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

２.前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

１．国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

２．住宅物业的建设单位：

（１）应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；

（３）投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是附终止条件的物业服务合同：

１.前期物业服务合同可以约定期限；

２.前期物业服务合同终止：前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 

①前期物业服务合同特征：

A.签订主体是物业的建设单位与物业服务企业：业主虽然不是合同的当事人，但是在买房屋时就视为已经概况承受了开发商在前期物业服务合同中的权利义务，合同对业主有约束力（一般认为，业主接到开发商的房屋交接及入伙通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业管理公司的物业服务合同关系即告成立）；

B.发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。

②前期物业服务合同对业主有约束力——《南宁市某物业公司与廖某物业服务合同纠纷案》（2008）南市民一终字第1868号（载《民商事疑难案件裁判标准与法律适用—物业管理卷》，主编骆金盛，中国法制出版社，2011年7月第1版）裁判要点：

A.商品房买卖合同时开发商虽然尚未委托物业公司进行物业管理，但在签订商品房买卖合同之后业主委员会成立之前，开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司提供物业服务而签订的物业服务合同，性质上仍然属于前期物业服务合同，该物业服务和通过对业主具有约束力。

B.2008年2月1日财政部《住宅专项维修资金管理办法》施行前，小区专项维修基金的收取，前期物业服务合同约定由物业公司代为收取的，业主应当按照前期物业服务合同的约定向物业公司交纳。2008年2月1日之后则按照财政部《住宅专项维修资金管理办法》交纳。 

《民法典》

　　第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》

　　第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第一条【删除】 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 

　　【法条链接】《民法典》第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问

　　问：物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的，一些业主以其不是合同当事人为由拒绝履行相关义务，司法解释如何解决？ 

　　答：不仅是物业服务合同，前期物业服务合同也存在这个问题。根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。