物业服务合同效力
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有效物业服务合同 回目录
１.前期物业服务合同：
（１）建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同（民法典第９３９条）；
（２）建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意（物业服务合同的概括承受）：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容（《物业管理条例》第２５条）。
２.一般（普通）物业服务合同：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。
（１）由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人（民法典第２７８条）：
Ａ．应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
Ｂ．应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（２）由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同（民法典第９３９条）。
无效物业服务合同（包括前期物业服务合同） 回目录
１.转包或者支解转包物业服务合同无效（民法典第９４１条）
（１）物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
（２）物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
2.无效物业服务合同格式条款（《民法典》第４９７条）。
陈其象律师提示 回目录
①有效物业服务合同对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩：
A.业主不是直接物业服务合同签订者：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，一般物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订；
B.业主是物业服务合同的当事人，应当确认业主的合同主体地位（可以适用《合同法》第402条规定的隐名代理规定）。
②物业使用人（非业主物业使用人、非业主住户）：是指业主以外的实际使用物业的非所有权人。
A.物业使用人不能以自己名义参加业主大会、对物业管理事项进行投票表决；
B.物业使用人没有缴纳物业专项维修资金的义务；
C.物业使用人只能按照业主的授权委托、合同约定享有相关权利、承担相关义务。
③请求确认物业服务合同无效、物业服务合同条款无效的主体：
A.业主；
B.业主委员会。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五） 使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
《物业管理条例》
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
废止法条 回目录
《物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条【删除】 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
【法条链接】《民法典》第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第二条【删除】 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
【法条链接】《民法典》
第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
《合同法》
第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条【委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利】受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
经典案例 回目录
·海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》1991年第1期（总第25期）】
【提示】业主才有权与物业管理公司签订有关的物业管理合同，开发建设单位擅自与物业公司签订的合同无效（不含前期物业服务合同）。
【摘要】物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。开发建设单位擅自与物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。
——物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
【裁判要点】
1．业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
2．物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
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