１.业主大会按照民法典第２７８条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定。

２.业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同（民法典第９４６条）：

（１）决定解聘的：

Ａ．应当提前６０日书面通知物业服务人；

Ｂ．但是合同对通知期限另有约定的除外。

（２）解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

１.物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域：

（１）将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人；

（２）配合新物业服务人做好交接工作；

（３）并如实告知物业的使用和管理状况。

２.原物业服务人违反前款规定的：

（１）不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；

（２）造成业主损失的，应当赔偿损失。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。” 

①物业服务企业有权向拖欠物业费的业主主张权利，无权向业主委员会提出物业费主张。 

②物业服务企业无权拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。 

《民法典》

　　第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

　　第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第三条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第八条【删除】 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

【法条链接】《民法典》

　　第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

　　第九条３物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 

　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 

　　6.将第九条修改为：

　　“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人 退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”

　　【解读】（１）将原“物业服务企业”修改为“物业服务人”；（２）删除第２款。

　　第十条【删除】 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 

　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 

【法条链接】《民法典》

　　第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

·厦门市怡和大厦业主委员会诉厦门海谊楼宇经营管理有限公司物业服务合同案

（物业管理）

【提示】物业服务合同解除，业主委员会是否有权要求物业公司移交有关公共维修资金的明细账及相关财务凭证？

【裁判要旨】住宅公共部位公用设施设备维修基金属于全体业主所有，该维修基金在物业服务合同期间由物业管理企业代管。因管理使用该维修基金而产生的明细账及有关财务凭证的所有权也应属于维修基金的所有权人。当物业服务合同终止时，物业管理企业应当将该资料交还给业主委员会。 

·嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案  

——物业服务合同的解除与业主权利保障

【裁判要点】原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

·南京宁设物业管理有限责任公司诉董秋玲物业服务合同纠纷案

【裁判摘要】物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。