业主侵权行为救济方式
文章摘要：
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业主损害他人合法权益的行为方式（民法典第２８６条第２款） 回目录
１.任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；
２.违反规定饲养动物；
３.违章搭建、侵占通道；
４.拒付物业费等损害他人合法权益的行为。
５.其他“损害他人合法权益的行为”：
（１）业主或者其他行为人违反：
A.法律、法规；
B.国家相关强制性标准；
C.管理规约；
D.业主大会、业主委员会依法作出的决定。
（２）实施下列行为｜《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第１５条规定：
A.损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
B.违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
C.违反规定进行房屋装饰装修；
D.违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
救济方式 回目录
１.业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人（民法典第２８６条第２款）:
（１）停止侵害；
（２）消除危险；
（３）排除妨害；
（４）赔偿损失。
２.业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。
陈其象律师提示 回目录
①业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失（但没有规定业主大会和业主委员会的诉权）。
②业主对侵害自己合法权益的行为，享有诉权。
③在因物权受到侵害引发的诉讼中：
A.对物业不享有物权，而只是行使物业管理职责的物业公司不是这类纠纷的适格原告；
B.应由特定相邻方或代表公共利益的业主委员会提起民事诉讼。
法条链接 回目录
《民法典》
第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）
第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人 请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状 等相应民事责任的，人民法院应予支持。
废止法条 回目录
《物权法》
第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【备注】对应《民法典》第２８６条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 ”／“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”／“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”
（１）第１款新增“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”；
（２）第２款删除“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，对应为《民法典》第２８７条规定；
（３）新增第３款规定。
【备注】《民法典》第２８７条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”对应《物权法》第８３条第２款“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
15.将第十五条修改为：
“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款 所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”
【解读】仅修改民法典对应条文依据。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第四条１业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
4.将第四条修改为：
“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人 请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状 等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
【解读】（１）将原“物业服务企业”修改为“物业服务人”；（２）将原“恢复原状、停止侵害、排除妨害”顺序修改为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状”。
经典案例 回目录
·青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案
【载《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）】
【裁判摘要】
一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。
【裁判要点】因公共平台的使用引发的 诉讼，需要区分相邻关系和共有权关系。选择不同的法律关系起诉，可能导致不同的法律后果。在相邻关系中，主要需审查相邻方对自有物业的合理使用是否受到影响，而共有权是否受到侵犯并不是判处相邻关系的标准。
——析要求业主拆除搭建、改建物等民事诉讼的原告资格
【提示】本文通过对一起二审改判案件的具体分析，阐明了对业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门，违章搭建等行为损害相邻方或公共利益时，应由特定相邻方或代表公共利益的业主委员会提起民事诉讼。
【裁判要点】对于业主擅自搭建行为，物业公司既不是相关权利义务的承受主体，也不是适格的诉讼主体。
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