１.物业服务合同的内容一般包括：

（１）服务事项；

（２）服务质量；

（３）服务费用的标准和收取办法；

（４）维修资金的使用；

（５）服务用房的管理和使用；

（６）服务期限；

（７）服务交接等条款。

２.物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

１.物业服务人应当按照约定和物业的使用性质：

（１）妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分；

（２）维护物业服务区域内的基本秩序；

（３）采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

２.对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为：物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２条规定：

１.物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

（１）擅自扩大收费范围；

（２）擅自提高收费标准；

（３）擅自重复收费。

２.业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

（１）抗辩权：以违规收费为由提出抗辩；

（２）退还违规费用权：业主有权请求物业服务企业退还其已收取的违规费用。

①物业服务公司物业服务违约的请求权主体是业主。

②物业管理合同关系和商品房买卖合同关系是两个不同的合同关系，二者不应合并审理。

③非物业原因引起的供水异常，物业公司无需承担责任：业主要求物业公司为小区供水问题承担责任，应当由业主举证证明是由于物业管理不善引起的。

④业主的车辆停放在小区内被盗，关键在于业主与物业公司之间是单纯地物业管理关系还是形成了保管关系（是否形成保管关系由业主承担居住责任）：

A.如果双方只是单纯的物业管理关系：则物业管理公司只需承担一般管理责任，物业公司只需要证明自己已经履行了物业合同约定的义务（往往包括安保义务）就无须承担赔偿责任；

B.如果形成保管关系：则物业公司构成违约，应当承担赔偿责任。 

⑤物业管理公司向业主发放的存车卡，注明“车辆进入小区领卡，离开小区交卡”，虽然不足以构成保管合同关系，但可以认定车辆出入管理也属于物业管理范围；物业公司无法证明对出入车辆已尽管理义务的，应承担相应的违约责任。

⑥业主汽车在小区被盗，物业公司的赔偿责任认定：

A.物业管理费不能等同或视为包含车辆保管费。物业公司对进入小区的车辆发放出入证，是物业管理公司在履行物业管理合同的一个内容，不能据此认定物业公司与业主之间车辆保管合同成立。如果业主没有与物业公司另行签订车辆保管合同，并交纳相应的保管费，物业公司对车辆不具有保管义务。

B.物业管理公司在履行物业管理合同中具有过错，导致业主车辆被盗的，应当根据其过错程度，承担相应的赔偿责任。

⑦业主家中物品被盗是否由物业公司赔偿的要点：

A.对小区业主的私人空间，如果没有特别约定，不属于物业公司的管理职责范围；

B.对小区的公共空间，属于物业公司合理的安全保障义务的约定义务和经营者的法定义务；

C.即使物业公司存在管理疏漏，如果不能证明这种疏漏与业主家中失窃有法律上的因果关系，也不宜判决物业公司承担赔偿责任。

物业管理部门对其接受赠与取得的健身器材未履行维护和管理义务，使健身器材存在安全隐患并导致非本小区住户损伤的，其应承担赔偿责任。

 ——厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第1596号《厦门市住总物业管理公司与郑翔宇人身损害赔偿纠纷上诉案》，载《人民法院案例选》2009年第2辑（总第68辑） 

《民法典》

　　第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同应当采用书面形式。

　　第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第二条　物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

《物业管理条例》

　　第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第三条【删除】 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 

　　【法条链接】《民法典》

　　第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

　　物业服务合同应当采用书面形式。

　　第五条２物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 

　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 

　　5.将第五条修改为：

　　“物业服务人 违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”

　　【解读】将原“物业服务企业”修改为“物业服务人”。

·盛正尧诉徐志光、武汉新鸿基置业有限公司、武汉昌浩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案 

【裁判摘要】物业管理公司对装修负有监督管理责任，在房主进行房屋装修时，对卫生间套管间隙处将有可能发生渗水这一隐患，没有提醒房主对此采取相应措施，系不作为过失，故对原告的损失，物业管理公司应承担一定民事责任。 

·物业管理公司在业主装修中应尽的义务 

【摘要】本文通过对盛正尧诉徐志光、武汉新鸿基置业有限公司、武汉昌浩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案中三被告的赔偿责任进行分析，进而得出物业管理公司在业主装修时如果不履行自己应尽的义务则有可能要承担侵权责任。

·叶志贤、陆小丽车辆丢失诉厦门永同昌物业管理有限公司财产损害赔偿案

（物业管理） 

【裁判要旨】即使讼争车辆在小区内发生丢失，根据双方物业关系中所形成的车辆出入小区无需领取车辆登记卡、无需发放车辆登记卡的做法，亦无法充分证实双方物业管理关系中具有保障所停放车辆安全之内容。

·孟进诉南京市建宇物业公司物业管理纠纷案

【问题提示】物业公司是否应对小区丢失的车辆承担赔偿责任？

【要点提示】业主与物业管理企业对“车辆被盗是否发生在物业管理范围的居民区内”的事实发生争议时，对小 区车辆进出负有管理义务、但却未采取管理措施的物业管理企业应承担举证责任；物业管理企业在履行 物业管理义务时有瑕疵、存在疏漏，造成业主财产损失，应依法承担相应的赔偿责任。 

·保管合同成立的认定及责任承担

【裁判要点】对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务，如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任；如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任；如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。

·王亚蕾诉东营海通物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷案

（物业服务合同）

【裁判摘要】在涉案车辆钥匙丢失后，被上诉人及时报警并通知了上诉人，上诉人在知情的情况下，对被上诉人的车辆的出入应尽到比对一般车辆更加谨慎的注意义务，上诉人对被上诉人车辆的丢失未尽到应负的注意义务，对此，上诉人对被上诉人的车辆丢失所造成的损失应当承担相应的责任。被上诉人在其车钥匙丢失后，未积极采取相应的保护措施，对车辆丢失所造成的损失亦存有过错，对此亦应当承担相应的责任，原审法院据此判决上诉人与被上诉人对涉案车辆丢失所造成的损失各担50%的赔偿责任并不无当。

【裁判规则】除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则在一般情况下，二者之间只是服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有一般注意义务。如果业主的车辆在物业公司管理范围内被盗，物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。

·郑培伟与辽宁省沈阳市铁西区城建开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

——物业公司和开发商应否对被盗业主负赔偿责任

【载《人民司法·案例》2007年第18期】

【裁判要旨】业主财产被窃，若物业公司未能尽到善良管理人的防范义务，其应负赔偿责任；若开发商未能履行其对小区安全装备的承诺，其亦应承担相应责任。当然，窃贼系直接侵害人，对业主财产被盗所致的损失承担赔偿责任，乃理所当然。且窃贼系终局责任人，物业公司、城建公司承担责任后有权向其追偿。

·广州市应光仪器科技有限公司与广州市锐启物业管理有限公司物业管理纠纷上诉案

【裁判要旨】物业公司的物业服务行为是一种履行合同的行为，追究其违约责任应按照合同约定进行追究。按照《合同法》的规定，不履行或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。因此，物业公司赔偿损失的范围只是在其未履行合同所导致损失的范围内进行培训，要具体考察物业公司的违约行为与损害结果之间因果关系的大小，并要考虑权利义务对等原则，合理确定赔偿数额。

·车辆在小区内被盗 物业公司应否担责

【案例主旨】因车辆停放在小区内被盗，业主与物业公司对簿公堂的事情时有发生。然而，物业公司是否要对业主的车辆失窃赔偿在理论和司法实践中却存在不同的观点，实务操作中各地法院的处理结果也不尽相同。笔者认为，物业公司是否应对社区车辆失窃承担赔偿责任，应作具体情况具体分析，不能一概而论。 

·案例分析：谁为丢失的电动车买单 

【摘要】物业公司与车主双方对责任承担无明确约定，对双方的关系认定标准：

①第一种标准：“车钥匙、行车证、停车凭证、取车凭证”标准。即车主向物业公司移交车钥匙、行车证，或者停车场向车主发放停车卡、停车号牌、取车凭证，车主只有持证才能将车开走。在这种情况之下实践中一般将双方的关系认定为事实上的车辆保管关系，由物业公司承担保管责任。

②第二种标准：“出入登记”标准。出入登记即物业公司并未向业主收取专项停车费，但是在小区实行车辆出入登记管理制度。即使小区实行严格的出入证管理制度，但没有进一步证据证明保管关系存在的，仍然不认定为保管关系。

③第三种标准：“停车费”标准。“停车费标准”即车主只是交纳了停车费，但未将车钥匙或者行驶证交物业公司，物业公司亦未对车主出具停车凭证或者取车凭证。在这种情况下，即使小区物业收取停车费，但没有进一步证据证明保管关系存在的，不认定为保管关系，而只承认场地租赁合同关系的存在。

④第四种标准：“停车收费+出入证”标准。“停车收费+出入证”标准即物业公司向业主收取停车费用或者保管费用，并对小区实行出入证管理。如果双方未约定保管责任，即便采用了诸如车辆出入查验登记制度这些严格措施和手段，并收取专门停车费用，法院在审理过程中也不轻易认定保管合同关系的成立。 

·杨天睿诉成都金丰物业管理有限公司物业管理纠纷案

（物业公司的安全保障义务） 

【裁判摘要】金丰物管公司是否应对杨天睿家财产被盗的结果承担赔偿责任。根据双方当事人签订的物管协议，金丰物管公司负有对小区实行24小时安全监控和巡视工作，保证监控系统、防盗报警系统24小时运行良好的约定义务。杨天睿在一审过程中提供的证据足以证明金丰物管公司的保安人员未对进出小区的陌生人进行盘问、登记，监控系统和防盗报警系统并非如约定的24小时运行；杨天睿家系白天被盗，公安机关现场勘查认为作案人系翻窗入室等事实，亦说明金丰物管公司未尽到安全防范义务。金丰物管公司在履行约定的保安职责上确有过错，一定程度上使他人有机会翻窗入室行窃，对杨天睿家被盗而造成的财产损失应承担部分赔偿责任。原判确认金丰物管公司承担50％的赔偿责任，即认为杨天睿提出15 000元的主张合理并无不妥。

·熊某康和南宁市厦兴物业管理有限责任公司物业管理纠纷案

【争议焦点】第三人侵权造成业主财产损害，受害人可否要求物业公司承担赔偿?

【裁判要旨】第三人侵权造成业主财产损害，业主所在的物业管理公司应否赔偿损失，应根据物业管理公司是否履行安保职责及履行安保职责存在过错程度，确定物业管理公司承担相应的赔偿责任的范围。

·曹世兰诉成都水仙物业管理有限公司侵权案

【本案示范点】住户交纳物业管理费后即与物业管理公司形成了物业管理关系。物业管理者若因为管理中的故意和过失，懈怠对业主人身、财产的安全保障注意义务，当业主的人身、财产安全受到他人侵害后，物业管理者就应承担相应的法律责任。 

·案例分析：小区内住户遇害，物业公司是否承担责任？

【裁判要点】业主在小区内被第三人杀害，物业管理者在已认真履行《物业管理合同》所确定的义务的情况下，不承担民事赔偿责任。

·赵宏伟诉洛阳方诚置业有限公司等健康权纠纷案

【提示】房屋质保期内，未及时维修房屋，导致业主自行维修时受伤，房屋开发商与物业公司应否担责？

【裁判要点】根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定及精神，公民、法人违反合同或者不履行义务造成他人人身财产损害的，应当承担民事责任。房屋未超过保修期，屋顶漏水的应由物业公司向房屋开发商报告，房屋开发商进行维修。业主报修后，物业公司及房屋开发商均未及时进行维修，导致业主自行修理时受伤的，物业公司及房屋开发商应当承担相应民事责任。

·杨晓燕诉厦门市银鼎岩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案  

【问题提示】车辆停放在小区内毁损或丢失的损害赔偿责任主体及归责原则是什么?

【要点提示】业主停放在小区内的车辆毁损，业主与小区物业管理公司均无过错的情况下，法院可以适用公平原则，判令物业管理公司承担适当的责任。

·苗景芳诉天津福泰物业管理有限公司违反安全保障义务责任纠纷案  

——物业公司对业主的人身财产安全不负绝对保障义务

【裁判要旨】判定物业管理公司安全保障义务的范围，应结合法律规定和合同约定。物业公司对业主的人身财产安全不负绝对的安全保障义务，这一义务重在履行过程，只要谨慎、善良地履行了法定和约定之义务，即使不能阻止损害结果的发生，物业管理公司也不应承担民事赔偿责任。

【裁判规则】业主因被盗窃遭受财物损失的，已尽到安全保障义务的物业公司无须承担侵权赔偿责任。

·厦门艺发办公用品有限公司诉厦门象屿物业管理有限公司停电侵权损害赔偿案  

（供用电合同）

【裁判要旨】物业管理部门因用户违法用电等原因，未事先通知用户即自行中断供电，给用户造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

·吴建发诉泉州市丰泽顺鑫物业管理有限公司人身损害赔偿纠纷案  

【要点提示】雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任后，可以向雇员追偿。

·厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案  

——不可抗力事件中物业赔偿责任的认定

【裁判要点】物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

·陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2013年第5期(总第199期)】

【裁判摘要】

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。

价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。

房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

·汤某1诉连云港光鼎置业有限公司、灌南县开源物业管理有限公司人身损害赔偿纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2017年第3期（总第245期）】

【裁判摘要】物业公司作为小区健身器材的管理人，应当对健身器材进行日常管理和维护，器材存在安全隐患的，物业公司应设置安全警示标志并及时维修，以保障他人使用器材时的安全。物业公司未尽到该职责造成他人损害的，应依法承担相应赔偿责任。

·新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2022）新0203民初2983号

【裁判摘要】根据上述事实和证据可以认定本案的漏水原因为，被告创艺舍公司将用于测试厨卫防水性能的蓄水试验用于测试疏导雨雪水的露台，测试方式与露台防水层设计功能和结构不符，其采用错误的测试方式是漏水的直接原因和主要原因。创艺舍公司要求对漏水原因进行鉴定的申请没有必要性，本院不予准许。融汇房地产公司对露台漏水没有过错，原告要求融汇房地产公司承担责任的诉讼请求与查明的事实不符，本院不予支持。．．．．．．第四，《民法典》第一千一百九十八条第一款“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”的规定，被告融汇物业公司作为案涉房屋所属小区的物业管理者，负有在其管理范围内采取预防和保障措施，保护业主人身和财产安全的义务。《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”的规定，被告融汇物业公司对其服务范围内的装修活动负有监督、管理的义务，对可能造成业主人身和财产损害的装修行为负有监管、防范和制止的义务。被告融汇物业公司于2022年1月27日以《室内装修申请表》《房屋装饰装修协议书》的形式告知被告于×装修注意事项，写明“装修期间，甲方派管理人员按本协议对装修工程进行监督管理，如发现违规装修，甲方有权责令停工或恢复原状”，并当庭述称“露台不属于业主装修范围，露台贴瓷砖是违规行为”。融汇物业公司基于上述法律、法规和协议赋予的监管职责和其对露台装修活动法律性质的意见，应当按照其监管要求，将露台施工情况列为重点监管对象。露台蓄水试验具有渗漏的高度可能性，被告融汇物业公司事发前未按照监管职责巡检过202号房屋装修现场，未查看和过问露台施工情况，其行为违反了法律、行政法规和装修协议规定的监管义务，具有过错。融汇物业公司虽于事发后及时到场处理，但是不能免除其事前疏于防范和监管的责任，理应在其未履行监管义务的范围内承担相应的补充责任。综合以上分析评判意见，本院认为，根据《民法典》第一千一百七十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”的规定，融汇房地产公司对露台漏水没有过错，不承担责任；被告创艺舍公司对露台防水性能采用错误试验方式、事前未通知试验时间、事中疏于监测渗漏情况，是损害结果发生和扩大的直接原因和主要原因，应承担70％的责任；被告于×、吕×作为202号房屋业主，在事前知晓其装修公司重做蓄水试验的情况下，未及时关注和查看其装修施工群内的消息，应在其对露台施工情况未履行合理注意义务的范围内承担20％的责任；被告融汇物业公司在其未履行监管和防范义务的范围内承担10％的补充责任。