１.业主违约行为：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。

２.物业服务企业请求权：物业服务企业有权请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任。 

１.业主支付物业费义务：

（１）业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

（２）物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

２.业主欠费违约行为和物业服务人请求支付权：

（１）业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；

（２）合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

（３）物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【解读】 

（１）根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主：房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业服务费和本体维修基金的义务。 

Ａ.物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公共设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务，这种公共性服务不会因为某一个或几个业主没有入住、不使用，管理成本就会减少； 

Ｂ.物业公司已经如约将公共设施配置到位，业主仅以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有法律依据。 

（２）新的物业公司因前物业公司拒不交接，未能全面履行合同约定的义务，没有为小区提供全面的物业管理服务，虽然新的物业公司对此并无过错，但根据权利义务相一致原则，新的物业公司无权要求业主支付物业费及违约金。 

业主与物业的承租人、借用人、其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任。

１.业主与物业的承租人、借用人、其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的：

（１）物业服务企业既可以请求业主支付物业管理费，也可以向物业使用人直接收取；

（２）业主与物业使用人之间就物业使用费的负担的约定不得对抗物业服务企业，物业服务企业有权请求业主承担连带责任。

２.业主与承租人、借用人、其他物业使用人没有约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业无权向承租人、借用人、其他物业使用人要求支付物业管理费： 

（１）物业使用人与物业服务企业之间没有直接的合同关系，物业服务企业直接请求物业使用人交付物业费没有依据； 

（２）物业使用人没有义务交纳物业费。 

３.物业使用人有权以自己名义与物业服务企业直接订立物业服务合同： 

（１）如果服务项目和服务收费等内容上与业主委员会同物业服务企业订立的服务合同部分或者全部一致：对于一致的部分业主应当承担连带责任； 

（２）如果服务项目和服务收费等内容上超出了业主委员会同物业服务企业订立的服务合同：超出部分在业主没有承诺连带清偿的情况下，不应该由业主承担连带责任。 

①司法解释新规定内容：

A.赋予物业服务企业请求业主承担妨碍物业服务与管理行为责任的诉权；

B.赋予物业服务企业欠费支付请求权，但以书面催缴为前提条件；

C.明确业主放弃物业服务没有不支付物业费的抗辩权（业主不得以无需接受相关物业服务为抗辩理由而拒付物业费）；

D.明确业主对物业使用人缴纳物业费承担连带责任。

②业主拒绝缴纳物业费的正当理由应当限定为：

A.物业服务企业不履行物业服务合同；

B.或者物业服务企业履行合同有重大瑕疵。

③在物业服务企业违反物业服务合同情况下，物业使用人可以拒绝在履行支付物业费的义务。

④物业使用人以业主违反其与自己订立的合同为由而拒绝支付物业费，应考察业主与物业使用人所订立的合同内容：

A.如果双方所订立的合同中约定业主依约履行合同是物业使用人支付物业费的条件或者物业使用人在业主不履行合同或履行不符合要求时有权拒绝支付物业费，则在业主没有履行合同义务或履行不符合约定时物业使用人有权拒绝支付物业费；

B.如不存在上述约定，物业使用人不能以业主没有履行合同或履行不符合约定为由而拒绝支付物业费。

⑤物业使用人直接与物业服务企业订立物业服务合同，服务项目和服务收费等内容上与业主委员会同物业服务企业订立的符合合同部分或者全部一致：

A.对于一致的部分，业主应当对物业使用人的支付物业费义务承担连带责任；

B.超出部分在业主没有承诺连带清偿的情况下，不应该由业主承担连带责任。

⑥物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 

⑦城市廉租房租户虽不是廉租房的所有人，但作为承租人和使用受益人，对廉租房所有人确定的物业公司提供的物业服务应当支付费用。  

《民法典》

　　第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（２０２０修正）

　　第一条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　第四条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

《物业管理条例》 

　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第四条１业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

　　4.将第四条修改为：

　　“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人 请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状 等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

　　【解读】（１）将原“物业服务企业”修改为“物业服务人”；（２）将原“恢复原状、停止侵害、排除妨害”顺序修改为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状”。

　　第六条【删除】 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 

　　【法条链接】《民法典》

　　第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　第七条【删除】 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 

　　第十二条４因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 

　　7.将第十二条修改为：

　　“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以 参照关于业主的规定处理。”

　　【解读】将原“应当参照本解释关于业主的规定处理”修改为“可以参照关于业主的规定处理。”

·青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）】

【提示】物业公司有权对业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为依法提起诉讼。

【提示】庭院绿地使用权的归属必须根据房屋买卖合同双方的协议内容及物权登记情况加以确定。

【裁判摘要】

一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

·辽宁省大连市中级人民法院民事判决书(2022)辽02民终621号

【裁判摘要】关于上诉人提出本案应驳回被上诉人起诉的上诉主张，法释〔2009〕8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已被修改，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。从该条规定用的是“可以”而非“必须”可以看出，催告并非强制，且没有相关诉讼法律规定催告是起诉主张物业费的法定前置程序。因此，就交纳物业费，物业企业可以先通知催收，也可直接提起诉讼。上诉人提出的催告前置的主张不成立。

·贵州省遵义市中级人民法院民事裁定书(2022)黔03民终645号

【裁判摘要】“可以催告”理解为只有进行催告的情况下才能向人民法院提起诉讼——《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”，根据上述规定，在业主违反约定逾期未向物业服务人交纳物业费的情况下，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，该规定的“可以催告”的含义应理解为法律赋予物业服务人催告的权利，即有权利进行催告，在经过催告之后，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，“可以催告”不能理解为在起诉前可以催告也可以不催告，而是理解为只有进行催告的情况下，才能向人民法院提起诉讼。因此，科为公司抗辩主张催告支付物业费并非提起诉讼的前置程序的理由不能成立。成悦房开上诉主张科为公司在起诉前未就其主张的物业费进行催收，科为公司主张进行了催收，但未举证证明，应承担举证不能的法律后果。因科为公司在提起本案诉讼前未履行其物业费的催收程序而不享有诉权，本案应驳回起诉。

·辽宁省铁岭市中级人民法院民事裁定书(2023)辽12民终104号

【裁判摘要】《国民法典》第９４４条规定的“催告”也不是民事诉讼必需的“前置程序”——上诉人系物业公司，其以提供物业服务而作为业主的二被上诉人欠付物业费为由，主张二被上诉人给付物业费的诉讼请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”规定的民事诉讼案件受理条件，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定的“催告”也不是民事诉讼必需的“前置程序”，故一审驳回上诉人的起诉不当，应予纠正。

·福建省上杭县人民法院民事裁定书(2022)闽0823民初1319号

【裁判摘要】向业主催交物业费应为物业服务人诉请业主交纳物业费的前置程序——《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。根据上述法律规定，向业主催交物业费，应为物业服务人诉请业主交纳物业费的前置程序。将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，一方面给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，使得物业服务人能充分了解业主诉求，以提高其服务质量，缓解双方关系，共促小区和谐，另一方面也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，节约司法资源。这也与民法典所倡导的维护社会和经济秩序，弘扬社会主义核心价值观的理念相一致。物业服务人未经催告而直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理。已经受理的，应裁定驳回起诉。本案中，经开庭审理，创新物业公司未提供证据证明其向赖××催交了物业费，赖××亦辩称多年来未见创新物业公司向其催收物业费，故创新物业公司未经催告程序而直接提起诉讼，不符合法律规定，依法应当驳回起诉。创新物业公司作为物业服务人起诉主张物业费，应当先行催告，经催告后业主在合理期限届满仍不支付的，方可提起诉讼。