黑龙江省建设委员会关于印发《黑龙江省城市房屋预租、先租后售、售后包租管理试行办法》的通知

（黑建房[1999]第29号）

各行署建委、市县房局（处）：

　　现将《黑龙江省城市房屋预租、先租后售、售后包租管理试行办法》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻执行。

    黑龙江省建设委员会

    一九九九年八月二日

黑龙江省城市房屋预租、先租后售、售后包租管理试行办法

　　第一条　为了进一步活跃和规范房屋交易市场，加快新建商品房及存量房屋的流通，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《省城市房地产开发管理条例》等规定，结合我省实际情况，制定本办法。

　　第二条　凡在本省城市规划区内进行房屋租售和实施管理的均适用本办法。

　　第三条　省建设行政主管部门是全省房屋租售管理的行政主管部门并组织本办法的实施。各行署、市、县房地产行政主管部门是本行政区域城市规划区内的房屋租售管理的行政主管部门，并组织本办法的具体实施。

　　第四条　商品房（含经济适用住房，以下均称商品房）预租是指房地产开发修正业在新建商品房未办理房地产初始登记，经当地房地产行政主管部门核准，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。

　　第五条　房地产开发企业投资建造的商品房需预租的，应当向项目所在地的房地产行政主管部门提了预租许可申请。

　　第六条　房地产开发企业申请预租商品房，当应具备以下条件：

　　（一）按规定依法已取得土地使用权证书；

　　（二）已取得商品房建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　（三）预租的商品房主体结构完工，已经相应的建设工程质量监督部门验收合格；

　　（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划，并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。

　　第七条　房地产开发企业申请商品房预租许可，除应向当地房地产行政主管部门提交书面申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料；

　　（一）土地使用权证书；

　　（二）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　（三）相应建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证明；

　　（四）市政、公用和公共建设设施的配套建设计划和意见；

　　（五）预租商品房的建筑面积明细表。

　　房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得商品房预售许可证的，则只需提交商品房预售许可证以及上述第三项资料。

　　第八条　房地产行政主管部门应当自受理商品房预租许可证申请之日内起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批件；不符合预租条件的，则应在上述规定的期限内通知申请人。

　　第九条　房地产开发企业投资建造的商品房预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。

　　第十条　房地产开发企业投资建造的商品房预租批准后，凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。

　　第十一条　房地产开发企业或买受人，预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。

　　预租协议应当载明下列主要内容：

　　（一）预租双方当事人的姓名或者名称、地址；

　　（二）房地产的坐落地点、面积、四至范围；

　　（三）土地使用权获得方式和使用期限以及房屋的规划设计用途和使用性质；

　　（四）房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

　　（五）房屋的租赁期限、租金、支付方式；

　　（六）预租期限及预租房屋的交付使用日期；

　　（七）预付款金额、支付期限及其使用；

　　（八）违约责任；

　　（九）争议的解决方式；

　　（十）预租双方当事人约定的其它事项。

　　第十二条　预租协议文本可由商品房所有者与承租人按上述规定自行拟定，也可使用由市或县房地产行政主管部门制定的示范文本。

　　第十三条　预租协议签订后15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证件向房地产行政主管部门办理预租协议登记备案。房地产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内办妥登记备案手续。

　　第十四条　凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租，按规定办理预般协议登记备案后，预租协议可以作为承租人向工商管理部门办理工商注册登记的关经营场地的凭证。

　　第十五条　预租的商品房竣工验收合格，房地产开发企业或买受人按规定办理商品房初始登记或变更登记取得房屋产权证后的15日内，应按国家和省城市房屋租赁管理办法的规定，与承租人签订《房屋租赁合》并按规定到房屋所在地的房地产行政主管部门办理租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》。

　　第十六条　《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。预租的商品房在《预租协议》终止前，承租人不得转租。取得《房屋租赁证》后，承租人方可按国家和省城市房屋租赁管理办法规定转租。

　　第十七条　房屋先租后售是指房增开发企业投资建造、并已取得《房屋所有权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种促销行为。

　　第十八条　房地产开发修正业及房屋所有权人（以下简称房屋业主）实施房屋先租后售，应在出租时与承租人签订房屋先租后售合同。

　　先租后售合同除应具备国家和省城市房屋租赁管理办法规定的租赁条款内容外，还应明确双方当事人买卖该房屋的有关权利、义务、责任。其中必须包括买卖该房屋的时限、价格；约定买卖价格与实际成交时支价款计算方式；出租人解除与承租人购房约定的条件。

　　第十九条　房屋业主与承租人签订的房屋先租后售合同，可按上述规定自行拟定，也可使用市或县房地产行政主管部门制订的房屋先租后售合同示范文本。

　　第二十条　房屋租赁合同签订后的15天内，房屋业主与承租人应按规定向房屋所在地房地产行政主管部门办理房屋租赁登记备案，取得《房屋租赁证》。

　　第二十一条　房屋先租后售同经营登记备案后，在合同约定的有效工作服奶内，该出租房屋需设定抵押的，房屋业主应当事先取得承租人书面同意，并将先租后售的事实告知抵押权人。

　　第二十二条　在租赁期间，未经承租人书面同意放弃购房权或双方中止租赁合同的，房屋业主不得将该房屋另行出售或出租给他人。

　　租赁期间，承租人不得将该房屋先租后售的权利转让他人，但承租人征得房屋业主的书面意，可以将该房屋的一部分或全部转租给他人。

　　第二十三条　承租人根据先租后售合同约事实约定购买其承租的房屋，必须在租赁合同届满前与房屋业主签订商品房出售合同中载明出售前承租人（马下简称出售合同或买卖合），并在合同中载明出售前承租人已租赁的时间、缴付的租金、该房屋出租时约定的买卖价和实际成交时无能为力付价款的计算等内容。

　　第二十四条　出售合同或买卖合同签订后，双方当事人应按规定向房屋所在地房地产行政主管部门办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时应的交已经登记的先租后售合同、《房屋租赁证》和承租人已交付的租金发票、房屋业主出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。

　　第二十五条　自房地产行政主管部门受理转让当事人过户申请之日起，先租后售合同即自行终止。房屋业主并应向房所在地房地产行政主管部门办理并过户申请的同时办理注销租赁登记。

　　第二十六条　租赁期间，双方当事人根据国家和省城市房屋租赁管理办法有关规定，解除或中止先租后售合同的，则该合同中约定的有关买卖该房屋的权利、义务也随之解除或终止。

　　先租后售合现解除或终止后，双方当事人再签订出售合同或买卖合中，均不再适用本办法。

　　第二十七条　房屋售后包租是指房地产开发企业或房屋所有权人（以下简称出售人），在其投资建设的商品房或存量房屋出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分出售价款或偿付一定租金加报的行为。

　　第二十八条　凡出售人按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业所得的平均利润，并必须向购房人提供相应的担保。

　　第二十九条　房屋售后包租，出售人应与买卖人同时签订“商品房销售合同”或“房屋售后包租合同”（以下简称包租合同）。双方当事人订立销售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。

　　双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容：

　　1、包租双方当事人的姓名或者名称及地址；

　　2、房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

　　3、房屋的用途；

　　4、包租年限；

　　5、房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；

　　6、房屋出租及转租的约定；

　　7、房屋修缮责任；

　　8、违约责任；

　　9、争议的解决方式；

　　10、当事人约定的其他条款。

　　第三十条　包租合同文本可由出售人与买受人按上款规定自行拟订，也可使用市或县房地产行政主管部门制定的示范文本。

　　第三十一条　出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向当地房地产行政主管部门办理过户审核和变更登记手续。

　　第三十二条　在包租期间，包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租或出租、出售给他。

　　第三十三条　包租人在包租期间，享有并承担包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人的包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。

　　第三十四条　包租期内，售后包租的房屋出租，包租人应代理买受人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。

　　第三十五条　房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地房地产行政主管部门办理租赁合同登记备案，并取得《房屋租赁证》。办理登记时，包租人除应按国家和省城市房屋租赁管理规定提交证明文件外，还应附近交已向当地房地产行政主管部门登记的包租合同。

　　第三十六条　售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面意见，可以将该房屋的部分或全部转租他人。

　　第三十七条　包租期内，包租人与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向仲裁机构仲裁或房屋所在地人民法院起诉。

　　第三十八条　违反本办法规定进行房屋预租、先租后售、售后包租的，由县上以房地产行政主管部门按国家和省有关规定予以处罚。

　　第三十九条　对违反本办法，不按规定履行公务的房地产行政主管部门工作人员，由有关部门按国家和省有关规定予以追究行政或刑事责任。

　　第四十条　城市规划区以外的独立林场、农场、工矿区的房屋租售管理，参照本办法执行。

　　第四十一条　本办法由省建设行政主管部门负责解释。

　　第四十二条　本办法自发布之日起施行。