土地与地上物的关系是指土地权利与建筑物权利之间的关系。

我国法律始终将土地与建筑物视为各自独立物，从未实行建筑物所有权归属土地所有权人的附属原则。

１.建筑物所有权独立于土地所有权人，但依赖于土地使用权。

２.土地使用权与建筑物所有权“一体化原则”：即两个权利必须归属于同一主体。

３.“一体（一并）处分原则”：即房随地走、地随房走原则。

（１）土地及其权利和地上物所有权分别属于各自独立的不同财产。

（２）建设用地使用权人与地上物所有权人：

Ａ.可以是不同主体；

Ｂ.但是彼此之间必须具有某种法律关系使得地上物所有人具有权源。

（３地上物所有权和建设用地使用权必须一并处分，即使建设用地使用权不为一体转让的，也应当为保证地上物有权源而设定某种法律关系：

Ａ.通过转让处分地上物或土地使用权；

Ｂ.通过抵押等设定负担的[建设用地使用权的抵押效力不及于抵押后新建的建筑物/地上物可以单独设定负担]。

４.分别主义法律意义：

（１）承认地上物的所有权，有效保护地上物所有权人的利益；

（２）有利于解决建筑物区分所有，便于土地开发利用。

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权归属：

１.一体化原则：属于建设用地使用权人。

（１）前提条件：建筑物等必须是合法建造产生的；

（２）物权生效：因合法建造房屋等事实行为成就时生效。

２.但有相反证据证明的除外。 

《物权法》

　　第一百四十二条【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

　　第一百四十三条【建设用地使用权流转方式】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　第一百四十四条【处分建设用地使用权的合同形式和期限】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　第一百四十五条【建设用地使用权流转后变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

　　第一百四十六条【建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　第一百四十七条【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

　　第一百八十二条【房地产抵押关系】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《城市房地产管理法》

　　第三十八条　下列房地产，不得转让： 

　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 

　　（三）依法收回土地使用权的； 

　　（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 

　　（五）权属有争议的； 

　　（六）未依法登记领取权属证书的； 

　　（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 

　　·《田荣隆与李振文等房屋买卖合同纠纷上诉案》【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。

　　·《青岛嘉成织造有限公司与青岛市黄岛区长江路街道办事处北江路社区居委会房屋买卖合同纠纷申请再审案》【裁判意见】房产连环买卖合同裁判规则——中间倒手的房产转让合同违反法律强制性规定：《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属正是的房地产，不得转让”，其目的在于禁止未登记权属的房产进入市场交易，登记权属之外的人处分房地产不属于该规定适用范围。

　　第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 

　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　【备注】第39条第2项属于法律、行政法规中的管理性强制性规定（见四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案）。

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

　　第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

　　土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

　　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

　　第二十三条２１查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

·上海某公司与南京某公司房屋买卖合同纠纷一案  

【裁判摘要】根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，权属有争议的房地产或者未依法领取权属证书的房地产，不得转让；土地为出让性质的，应当依法交纳相应的土地出让金，并取得土地使用权证书方能转让房地产。南京某公司虽然通过生效判决实现债权的方式取得诉争房产并办理了房产证，但该法律文书中未涉及争议房产项下的土地使用权，房屋产权转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，南京某公司至今未提供其申请办理土地使用权过户审批及支付土地出让金的相关证据。在未依法领取土地使用权证的情况下，南京某公司将诉争房产出卖给上海某公司的转让行为因违反行政法规的禁止性规定而无效。本院对上海某公司要求依无效合同取得无锡市人民中路199号无锡机电大厦裙房一至四层确认归其所有的上诉请求，依法不予支持。

·赤峰信安畜牧养殖有限责任公司与赤峰德宝房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷执行案

【裁判要旨】被执行土地使用权上的附着物应一并转让并给予权利人合理补偿——执行中进行土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，但根据公平原则，应当对具有独立价值的地上建筑物、其他附着物权利人给予合理补偿。

【提示】土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附属物所有权随之转让。

【裁判摘要】双方当事人2006年11月23日签订的《土地转让合同》第三条和本案生效判决明确规定，本案的执行标的物应为“赤国用（2002）字第2144号《中华人民共和国国有土地使用证》及该证下50589.83平方米的土地及地上有证房屋”，据此不能确定该宗土地上的无证房屋和其他地上附着物属于执行标的物的范围。但根据《暂行条例》第二十三条的规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。故本案土地上的无证房屋和地上附着物必须依法与土地使用权一并转让，内蒙古高院在执行土地时将无证房屋和地上附着物一并执行给德宝公司符合上述规定。该院（2010）内执异字第2号执行裁定引用《物权法》第一百四十六条的规定不当，但上述《暂行条例》第二十三条与《物权法》的规定是一致的，故其适用法律并无实质错误。但是，鉴于双方当事人所签订的《土地转让合同》第三条特别注明信安公司“在该宗土地上的有证房屋一并转让”，并约定了总价款，由此可以判断该宗地上的无证房屋和其他地上附着物具有独立的价值。根据公平原则，应当在执行中对原权利人信安公司予以合理补偿。补偿的具体方式，可由双方协商解决。若协商不成，则由内蒙古高院依照当地政府有关部门对无证房屋和地上附着物补偿的标准作出裁定。

·新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案

【案号】最高人民法院执行裁定书(2011)执复字第16号

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

【解读】法院单独拍卖土地使用权时未将地上建筑物一并处分的，拍卖行为应予撤销。

·中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行诉河北日升昌科工贸有限公司等公司借款合同欠款纠纷案

【案号】河北省石家庄市中级人民法院执行裁定书(2015)石执复字第00050号

【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此“房地一体”的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。

·张某某与韩某某等复议上诉案

【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行监字第356号

【裁判摘要】本案再审被申请人韩某某基于土地使用权出让合同取得文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》，再审申请人张某某依有关宅基地转让协议书在争议土地修建房屋并取得文水县政府颁发的（文）房权证凤城字第010900143号房屋所有权证。上述土地使用证和房屋所有权证的颁发，违背房地一致原则。吕梁市政府根据张某某申请对文水县政府核发的文国用（2006）字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时，查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改，所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为，并无不当。一审判决驳回韩某某的诉讼请求，亦符合法律规定。二审判决以韩某某与张某某的争议实质上是土地权属争议，吕梁市政府应利用行政复议中止手段，先行解决当事人之间的基础性纠纷为由，撤销一审行政判决及吕梁市政府吕府复决字（2012）5号行政复议决定，要求吕梁市政府重新作出行政复议决定，适用法律错误，应予纠正。本案当事人如果存在土地权属争议，文水县政府可以在综合考虑相关事实证据的基础上，依照《土地管理法》和《土地权属争议调查处理办法》等规定对土地权属争议作出处理决定。

【解读】行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，当事人可以请求撤销违法的颁证行为。

·陈某某１与陈某某２等知识产权权属纠纷再审案

【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民三提字第6号

【裁判摘要】只有符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定，即：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，此时才发生房地分离的例外情形。本案没有发生土地使用权和地上建筑物所有权分割转让的法律事实。本案讼争的房屋的宅基地是以陈某某１名义申请的。本案所涉房屋的建房时间为1980年，建成时间为1982年。建房批准手续应由当时的法律、法规及规范性文件进行调整。根据1982年2月13日《国务院关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第14条的规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。1984年10月17日《梅县市村镇建房用地管理实施细则》第22条规定：“建房用地批准后，由批准机关发给准建证，房屋建成后，发给宅基地使用证。建房用地申请审批表、准建证、宅基地使用证由市村镇建设办公室统一印刷，各级村镇建设管理部门具体办理”。本案房屋占用范围内的土地使用权权利主体具有特殊性，陈某某１的“村民”身份是关键。陈某某２、李某某是外乡人，依照规定，无权取得涉案宅基地使用权。本案房屋的建房审批手续，也是依照有关规定以陈某某１的名义办理。1986年12月27日，梅县市程江区村镇建设管理站核发本案所涉土地的《宅基地使用证》，户主为陈某某１。关于宅基地的流转范围、方式、程序等，我国法律有严格规定。陈某某１与陈某某２、李某某等存在特殊的亲友关系，出于生活中友爱互助的需要，陈某某１同意陈某某２、李某某在该宅基地上建房并居住、使用，不能据此认为宅基地使用权当然转移给陈某某２、李某某，也不能据此认为所建房屋当然归陈某某２、李某某所有。虽然陈某某１、李某某曾将讼争土地使用权及房屋所有权办到自己名下，但因购房合同等相关材料均系伪造，土地使用权及房屋所有权证均被相关行政部门予以撤销，陈某某２、李某某的房地权利自始无效。因此，本案并未发生讼争宅基地的使用权发生转移的法律事实。在该宅基地性质变更为国有土地后，梅县国土局颁发《国有土地使用证》，土地使用者仍为陈某某１。因此，根据本案查明的事实，涉案房屋所占用土地的使用权人为陈某某１，没有证据表明陈某某１将该土地转让或赠与陈某某２、李某某，亦无证据证明涉案双方对房屋的权属做出约定，根据“房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体应保持一致”的法律原则，则该土地上所建房屋的所有权依法应归陈某某１所有。故，本案讼争的渡江津17号房屋产权应归陈某某１所有。陈某某１要求陈某某２、李某某返还渡江津17号房屋的再审申请理由成立，本院予以支持。因陈某某２、李某某在陈柏粦的宅基地上建房并居住征得了陈某某１的同意，陈某某１也自认双方对使用该房的时间及费用均无约定，故陈奶奶１要求陈某某、李某某赔偿因占住涉案房屋所造成的房租损失费、精神损失费的再审理由依据不足，本院不予支持。．．．．．．陈某某２、李某某与陈某某１之间关于本案讼争房屋建房费用所发生的法律关系属债权债务关系，陈某某２、李某某可另寻法律途径解决。

【解读】借地盖房，根据房地一体原则，房屋属于原土地使用权人所有。

·贾汪区大吴街道办事处小吴村村民委员会与李某某土地租赁合同纠纷复查与审判监督案

【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2016)苏民申2212号；江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2015)徐民终字第1296号

【裁判要旨】“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。

【裁判摘要】本案中，2007年3月，小吴村进行企业改制，李某某与新星纸业有限公司华泰分公司、小吴村委会签订资产买卖合同一份，约定将新星纸业有限公司华泰分公司的厂房、设备等资产出售给李孝民，并约定所涉土地租赁使用费由李某某交予小吴村委会。2008年10月7日，李某某与小吴村委会签订土地租赁合同一份，约定小吴村委会将位于新星纸业有限公司华泰分公司所属范围的土地12677.31平方米（19.035亩）租赁给李某某使用，并对租金数额、支付方式、违约责任等问题进行了明确约定。首先，“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。若房产受让人同时为地产的实际权利人的，可以请求将土地使用权变更至其名下。小吴村进行村办集体企业改制时，双方均认可并未转让案涉土地使用权，李某某未支付案涉土地使用权转让之对价，亦未举证证明其系案涉土地使用权的实际权利人，故李某某据“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权、小吴村委会无权再行将涉案土地出租于他的主张，与事实不符，本院不予支持。

·鞍山市百年锻造有限公司与海城市农机修造六厂买卖合同纠纷申请案

【案号】辽宁省高级人民法院民事裁定书(2014)辽审三民提字第40号

【裁判摘要】对于土地转让条款无效，双方当事人均无异议，本案争议焦点为厂房应否返还以及维修费用的承担问题。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条规定，房屋与土地使用权在转让过程中不应分离。虽然本案中的房屋是没有取得房屋所有权证的厂房，不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定的房屋的条件，其性质应认定为地上建筑物，但其仍然是不动产，无法实现房地分离，应当参照相关法律规定处理，判决返还厂房及其价款并无不当。

·梅某某与许昌县人民政府等土地行政批复及登记上诉案

【案号】河南省高级人民法院行政判决书(2014)豫法行终字第00176号

【裁判摘要】诉人于2002年4月28日通过民事执行程序公开拍卖竞得了许昌东方光色玻璃有限责任公司建设在争议土地上的二十八间房屋，并办理了房屋所有权证。2005年12月31日，许昌县人民政府依据许昌市公安局用地申请作出被诉批复，将许昌东方光色玻璃有限责任公司5449平方米的国有划拨土地使用权，调整划拨给许昌市公安局作为行政办公用地使用，其中包括上诉人房屋占用范围内的土地，造成了房地分离的局面，致使上诉人拥有房屋但没有土地使用权，许昌市公安局拥有土地但不能实际使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；第四十七条第三款之规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当给予相应补偿。许昌县人民政府作出被诉批复时，没有考虑争议土地上房屋产权已经发生变化的实际情况，将包括争议土地在内的全部土地划拨给许昌市公安局使用，不符合上述法律法规的规定，对涉及上诉人房屋占用范围内的土地部分应当予以撤销。上诉人要求撤销被诉批复的部分理由成立，本院予以支持。

·深圳市潭头股份合作公司、江某某等案外人执行异议之诉其他民事民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4448号

【裁判摘要】建筑物使用权不适用“房地一体，房随地走”的处置原——强制执行的是案涉建筑物的使用权，并非该建筑物的物权，不适用“房地一体，房随地走”的处置原则。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5187号

【裁判摘要】国土部门将土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，买受人仅竞得土地并未同时竞得附着于土地之上的房产，无权根据房随地走原则主张实际取得房产所有权和使用权——首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据（2010）鲁民提字第31号民事判决书，金浩公司负有向滕州市人民政府返还涉案土地、厂房及设施的法律义务。案件进入执行程序后，滕州市人民法院以财产交接清单的方式将金浩公司的土地、厂房及设施交付给滕州市人民政府，但未到土地、房产管理部门办理产权过户手续，涉案土地和房屋仍旧登记在金浩公司名下，所有权并未发生变更。其次，2013年8月6日，滕州市国土资源局出具说明一份，主要内容为:2012年6月12日，该局依据(2010)鲁民提字第31号民事判决书，注销了滕国用(2004)第出072号土地使用权证。2012年12月5日，为盘活该宗国有存量土地资产，优化土地资源配置，在考虑到该宗土地上房产仍被一审法院查封，由此房产证仍登记在金浩公司的事实情况，滕州市人民政府作出滕政土第(2012)43号批复，将该宗土地编号为xxx号，与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司以631万元竞得该宗土地。可见XXX号房产证并未被滕州市国土资源局注销，房产亦未纳入出让范围，国恒公司并未竞得涉案房产。最后，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，滕州市国土资源局将涉案土地与房产分离单独公开出让(地上房产未纳入出让范围)，国恒公司仅竞得涉案土地，并未同时竞得附着于该宗土地之上的涉案房产。在此情况下，应由滕州市国土资源局、涉案土地竞得人国恒公司、涉案房产所有人金浩公司和申请执行人徐光协商解决涉案房产的归属和处置问题，国恒公司并不当然取得涉案房产的所有权和使用权。因此，国恒公司关于“根据房随地走的原则，国恒公司实际取得涉案房产的所有权和使用权”的再审事由不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2018号

【裁判摘要】查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，法院查封在建工程时未对土地使用权一并查封但效力及于相应土地使用权，公司接受股东以土地使用权出资无权排除执行——桃花源公司成立前，一审法院已于2012年11月30日查封了欧尚花园2号楼在建工程，根据《查封扣押冻结财产规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，一审法院查封欧尚花园2号楼时虽未对土地使用权一并查封，但查封效力及于相应的土地使用权。中简公司在明知欧尚花园2号楼被查封的情况下，仍以欧尚花园2号楼项下的土地使用权出资，与上海和盘公司共同成立桃花源公司，存在明显过错。根据二审法院查明的事实，上海和盘公司的法定代表人张××系上海众喜公司的监事，中简公司的法定代表人郁××系上海众喜公司的前法定代表人，以上公司之间存在一定的关联关系。原判决认定中简公司以被查封的土地使用权出资存在明显过错，结合上述公司之间存在的关联关系推定桃花源公司应当明知案涉土地使用权已被查封，从而认定桃花源公司受让案涉土地使用权存在瑕疵，并无不当。