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建设用地使用权取得

更新时间:2016-03-11   浏览次数:1611 次 标签: 暂无标签

文章摘要:

建设用地使用权取得(设立)是指国家(土地所有权人)保留土地所有权中的处分权而将使用和收益权能转移给建设用地使用权人的行为。

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概念 回目录

    建设用地使用权取得(设立)是指国家(土地所有权人)保留土地所有权中的处分权而将使用和收益权能转移给建设用地使用权人的行为。

法律特征 回目录

    1.可以设立建设用地使用权的土地仅限于国有土地。

    2.有偿设立建设用地使用权时,建设用地使用权人承担限制开发土地等合同义务。

    3.建设用地使用权的设立行政、准行政设立居重要地位。

建设用地使用权的设立功能 回目录

    建设用地使用权的设立具有实现土地流转的功能。

建设用地使用权设立要件 回目录

   一、设立建设用地使用权必须明确土地横向范围(土地方位四至):

    纵向范围明确与否不是设立要件。

   二、可以设立空间建设用地使用权:

    可以在土地的地表(普通建设用地使用权)、地上或者地下(空间建设用地使用权)分别设立。

    1.普通建设用地使用权:是指以“地表”为客体设立的建设用地使用权;

    2.空间建设用地使用权:是指以土地之上(“地上”)、之下(“地下”)的一定空间为客体,以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而设立的用益物权(建设用地使用权)。

    A.建设用地空间使用权的客体是空间;

    B.作为空间建设约定使用权客体的土地空间包括两种:地上空间、地下空间;

    C.空间建设用地使用权并非一项独立的用益物权。

    3.新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权:

    A.后成立的物权的设立只是给在先的用益物权造成轻微的妨害、不便:应当适用相邻关系的规则,相对人负有容忍的义务;

    B.后成立的物权给在先的用益物权带来严重损害,超出了相邻关系容忍范围,则属于损害了先设立的用益物权:应当按照地役权的规则由双方协商解决。

建设用地使用权取得要件 回目录

    1.基于法律行为取得建设用地使用权的要件:

    A.出让或转让合同要件;

    B.登记公示要件。

    2.基于法律行为以外的事实取得建设用地使用权的要件:

    A.一般不包括登记公示要件;

    B.但是基于公信力取得仍需完成登记才能取得。

建设用地使用权设立(取得)方式 回目录

    设立建设用地使用权,可以采取出让、划拨等方式。

    1.建设用地使用权有偿出让取得

    2.建设用地使用权无偿划拨方式取得

    3.建设用地使用权让与取得

    4.基于法律行为以外事实取得建设用地使用权

建设用地使用权出让合同 回目录

    建设用地使用权出让合同是指国家与建设用地使用权人之间达成的以设立建设用地使用权为目的(内容)的协议。

   一、建设用地使用权出让合同特征:

    1.以设立特定用益物权(建设用地使用权)为目的。

    2.属于双务、要式、有偿民事合同。

    3.不属于法定的必须经过批准才生效的合同。

   二、建设用地使用权出让合同性质:

    效果意思混合说:认为在作为债权合同的出让合同中包含了物权变动的效果意思内容。

    1.属于物权意思内容:建设用地使用权出让合同中的土地用途、权利期限、土地位置、土地条件等。

    2.属于债权意思内容:建设用地使用权出让合同中的出让金等内容(其效力应不能约束受让人)。

   三、建设用地使用权出让合同适用范围:

    采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

   四、建设用地使用权出让合同的当事人:

    市县政府土地管理部门和土地使用者。

    1.土地使用权出让合同由市县政府土地管理部门与土地使用者签订。

    2.开发区管理委员会不具有土地使用权出让合同当事人资格,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同:

    A.合同性质属于无效处分、违反法律的无效合同;

    B.起诉前经市县政府土地管理部门追认,可以认定合同有效。

   五、建设用地使用权出让合同的内容(一般条款):

    1.当事人的名称和住所;

   2.土地界址、面积等; 

   3.建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

   4.土地用途(具有法定性):

    A.建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;

    B.需要改变土地用途,应当依法经有关行政主管部门批准。 

   5.使用期限; 

   6.出让金等费用及其支付方式:建设用地使用权人应当依照法律规定、合同约定支付出让金等费用; 

   7.解决争议的方法。 

法条链接 回目录

《物权法》

   第一百三十五条【建设用地使用权概念】建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

   第一百三十六条【建设用地使用权分层设立】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

   第一百三十七条【建设用地使用权出让方式】设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。

  工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

  严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

   第一百三十八条【建设用地使用权出让合同内容】采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

  建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

  (一)当事人的名称和住所;

  (二)土地界址、面积等;

  (三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

  (四)土地用途;

  (五)使用期限;

  (六)出让金等费用及其支付方式;

  (七)解决争议的方法。

   第一百三十九条【建设用地使用权登记】设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

   第一百四十条【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

   第一百四十一条【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

   第一百四十二条【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

   第一百四十三条【建设用地使用权流转方式】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

   第一百四十四条【处分建设用地使用权的合同形式和期限】建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

   第一百四十五条【建设用地使用权流转后变更登记】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

   第一百四十六条【建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分】建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

   第一百四十七条【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

   第一百四十八条【建设用地使用权提前收回及其补偿】建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

   第一百四十九条【建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属】住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

   第一百五十条【建设用地使用权注销登记】建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

   第一百五十一条【集体所有的土地作为建设用地的规定】集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

·最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复

经典案例 回目录

·中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2008年第1期】

【裁判摘要】根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定,如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上,将该建筑物与土地一并设定抵押的,对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续,否则,应认定抵押无效。当事人在签订抵押合同时,如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记,并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的,不适用上述规定。

【提示】

    最高人民法院实质上已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值分离进行抵押并清偿的内涵:

    ①以建筑物价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权不能及于土地使用权价值;

    ②以土地使用权价值做抵押担保的担保物权行使时,担保物权亦不能及于建筑物的价值部分。 

·温州市南亚饭店与温州市鹿城区洪殿街道黎一村民委员会等合作建房合同纠纷上诉案

裁判要旨】

    ①在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发的,必须先将集体所有土地征收为国有土地后,依法取得国有土地使用权的情况下才能进行房地产开发经营。

    ②在当事人未就合同无效的后果提出请求的情况下,法院在认定合同无效后,并非要一并处理合同无效的法律后果。

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