建设用地使用权流转是指将设用地使用权人将取得的建设用地使用权有偿、无偿地转让给他人的行为。

    流转方式包括四种（无出租规定）：

    1.转让；

    2.互换；

    3.赠与；

    4.抵押。

    1.转让人已按合同约定支付全部出让金，取得权利证书；

    2.不存在法律限制；

    3.建设用地使用权人应当与受让人、抵押权人签订书面合同；

    4.转让、互换、出资、赠与（不包含抵押）应当向登记机构申请变更登记。

    1.使用期限由当事人约定；

    2.但不得超过建设用地使用权地剩余期限。

    转让、互换、出资、赠与，则附着于该土地上的建筑物和构筑物及其附属设施一并处分。

·桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。

·山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2008年第3期】

【裁判摘要】

　　一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

　　二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

　　三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。 

【提示】

    法院可否主动调整合同违约金？

    ①法院不应主动调整合同违约金：

    A.违约金调整请求权是合同当事人所享有的民事权利，当事人可以自行处分并不受他人干涉；

    B.基于诉讼当事人主义的审判模式，法院不宜过多介入到当事人的法律关系中去，代替当事人进行诉讼行为。

    ②为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明（《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8点）。

·大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案

【载《最高人民法院公报》2012年第6期(总第188期)】

【裁判摘要】在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

【裁判要旨】我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制。原则上境内外法人均享有相同待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权无禁止性或限制性规定，故境外法人受让涉案土地使用权在违反现有法律法规规定的情况下，应为合法有效。