简法|出卖人签订房屋买卖合同后死亡,房屋买卖合同是否终止?买受人能否要求继承人继续履行合同?
文章摘要:
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解答:出卖人签订房屋买卖合同后死亡的,房屋买卖合同并非自然终止,合同义务应当由继承人继续履行。买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务,交付房屋并办理房屋过户登记。
法条链接:
《合同法》
第九十一条 有下列情形之一的,合同的权利义务终止:
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《继承法》
第三十三条【继承遗产与清偿债务】继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
(2014年12月16日 京高法发[2014]489号)
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务,交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决:“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
参考案例:
【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终10452号
【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的,合同义务应有继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡,买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务,交付房屋并办理房屋过户登记。
【裁判摘要】首先,关于合同是否终止问题。本案中,系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成,属合法有效合同,双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡,但,一者,房屋买卖合同并非人身依附性合同;二者,合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形;三者,双方当事人亦未约定此种情形下合同终止,因此,上诉人关于合同自然终止的主张,于法无据,本院不予采信。本院认为,被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次,关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人,其三人均未表示放弃继承,故根据我国《继承法》第三十三条的规定,其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是,此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务,当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务,三上诉人对此理解明显有误,对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为,判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同,既是对诚实信用法律原则的尊重,亦是对死者生前真实意愿的尊重。