简法|政府限购政策能否认定为不可抗力？因限购政策解除房屋买卖合同否构成违约？
文章摘要：
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解答：住房限购政策在司法实践中不宜认定为不可抗力，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同不构成违约。
法条链接：
《合同法》
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要
（2011年12月13日）
二、（住房限购政策与不可抗力）
国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
参考案例：
·北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终4671号
【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申4314号
【裁判摘要】本院认为，本案的争议焦点是张某的行为是否构成违约及张雯是否应承担相应的违约责任。双方合同签订于2016年9月26日，2016年9月30日购房新政出台，其中针对首付款的比例进行了调整，新政实施后，张某能够申请到的贷款金额与合同中约定的张某拟贷款金额有较大差距，确实给张某履约能力造成重大影响，此种情形确属不可归责于双方当事人的事由。根据本院查明的事实，张某在购房新政出台实施后的第二天即明确告知王某某无法继续履行合同，且双方于2016年10月8日在居间方就该问题再次进行协商，王某某对于双方交涉的事实予以认可，故张某的行为并不构成违约，张某不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，张某亦不具有违约行为，王某某应返还其收受的20万定金。
【裁判摘要】本案系因限购政策客观上导致合同无法继续履行，属不可归责于双方当事人的原因，故二审判决改判庄某某返还定金和购房款结论正确。马某某主张某某良构成违约，应承担相应违约责任，本院不予支持。
【裁判摘要】股东收取公司转款的行为虽不构成人格混同，但亦应在其所收款项及利息范围内对公司债务承担补充赔偿责任。
【裁判要旨】（１）人民政府制定和发布的房地产市场调控政策属于对原相关政策进一步深化落实的，不属于当事人在签订合同时无法预见的客观情况，其主张上述相关政府政策调整构成不可抗力进而主张免责的依据不足，人民法院不予支持。（２）否认公司法人格，须具备股东实施滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为以及该行为严重损害公司债权人利益的法定要件。认定公司与股东人格混同，需要综合多方面因素判断公司是否具有独立意思、公司与股东的财产是否混同且无法区分、是否存在其他混同情形等。公司向股东的单笔转账行为尚不足以证明公司和股东构成人格混同。债权人亦未能举证证明公司的该笔转账行为严重损害了其作为债权人的利益，故人民法院不得依据《公司法》第二十条第三款径行判令股东对公司的全部债务承担连带责任。但同时，作为公司股东在未能证明其与公司之间存在交易关系或者借贷关系等合法依据的情况下，接收公司的转账，虽然不足以否定公司的独立人格，但该行为在客观上转移并减少了公司资产，降低了公司的偿债能力，该股东应当承担相应的责任。根据举重以明轻的原则并参照《公司法解释（三）》第十四条关于股东抽逃出资情况下的责任形态的规定，股东应对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。