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预查封

更新时间:2024-02-09   浏览次数:5373 次 标签: 预查封

文章摘要:

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先的限制性登记。

文章摘要2:

【注解1】(1)法院查封的财产权属未经法定程序不得变更;(2)预查封不能限制商品房预售合同当事人基于正当合法的理由解除合同(当商品房预售合同合法解除时房屋不再是预查封对象)。
【注解2】预查封不动产处置:(1)预查封期间土地、房屋权属变更登记到被执行人名下,预查封转为正式查封,法院即可按照正式查封后的不动产进行处置(《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第16条);(2)预查封后预售合同解除,预查封的效力只能针对合同解除后的金钱债权而非预查封的不动产;(3)预查封后该不动产既未过户也未解除预售合同,法院不得进行处置。
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概念 回目录

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先的限制性登记。

1.根据现有法律规定,法院可以对办理预售合同备案登记的房屋进行预查封。

2.不动产在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封的效力等同于正式查封。

【注解】预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的不动产所采取的控制性措施。

法院可以进行预查封的未进行房屋所有权登记的房屋 回目录

1.已办理商品房预售许可证:作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

2.已办理房屋权属初始登记:被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

3.办理备案登记或预告登记:被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

预查封期限 回目录

1.预查封的期限为2年。

2.续封:期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书,预查封的续封期限为一年。

3.再续封:确有特殊情况需要再续封的,应当经过所属高级人民法院批准,且每次再续封的期限不得超过一年。

【解读】土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

预查封效力 回目录

1.预查封的效力等同于正式查封。

2.预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

陈其象律师提示1:预查封房屋能否被法院拍卖 回目录

预查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋(主流观点)。 

陈其象律师提示2:认为法院可以直接拍卖预查封房产(非主流观点) 回目录

(1)认为预查封的效力等同于正式查封,预查封也可以对案涉房产进行拍卖。

(2)根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,购房者未办理产权证,但其对所有权的期待利益依然存在,人民法院可以执行案涉房产。

(3)在开发商作为保证人承担阶段性连带保证责任,开发商也是被执行人,即使认定房屋所有权仍归开发商所有,在开发商成为被执行人时法院也可以对预查封的房产进行拍卖。

(4)虽然预查封房产不能进行拍卖属于主流观点,但在实践过程中如果不区分情况就认定预查封房产不能进行拍卖,则会使债权人陷入执行困境,也会使得被执行人采取此种方式逃避执行。

法条链接 回目录

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

  第二十五条21以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 

·关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

  十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

  (一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

  (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

  (三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

  十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

  十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书,预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的,应当经过所属高级人民法院批准,且每次再续封的期限不得超过一年。 

  十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

  二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋,被执行人隐瞒真实情况,到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的,人民法院应当依法确认其行为无效,并可视情节轻重,依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记,并注销所颁发的证照。

  二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

  国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封,仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的,对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。


最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

  第十八条16被执行人购买第三人的财产,已经支付部分价款并实际占有该财产,但第三人依合同约定保留所有权,申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的,人民法院可以查封、扣押、冻结。

  3.将第十八条修改为:

  “被执行人购买第三人的财产,已经支付部分价款并实际占有该财产,第三人依合同约定保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的,第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付;第三人主张取回该财产的,可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”

  【删除】 第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

  第二十六条24被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。

  第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

  人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。


最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

  第二十六条【对案外人依据另案生效法律文书对执行标的提出异议的审查标准】金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院应当按照下列情形,分别处理: 

  (一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的,应予支持; 

  (二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的,不予支持。 

  (三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的,应予支持。 

  金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。 

  非金钱债权执行中,案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书对执行标的权属作出不同认定的,人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 

  申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 


最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

  124.【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物,只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则,在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定,作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人,可以排除执行;作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判,未将执行标的物确权给案外人,而是基于不以转移所有权为目的的有效合同(如租赁、借用、保管合同),判令向案外人返还执行标的物的,其性质属于物权请求权,亦可以排除执行;基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同),判令向案外人交付标的物的,其性质属于债权请求权,不能排除执行。

  应予注意的是,在金钱债权执行中,如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除,进而判令向案外人返还执行标的物的,此时案外人享有的是物权性质的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。

经典案例 回目录

·江苏省高级人民法院(2010)苏执监字第135号;江苏省高级人民法院(2011)苏执监字第009号

——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理  

裁判要点】在预查封后,如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产,为法院处置该财产设置障碍,应认定该行为损害了其他债权人的利益,属于规避执行的行为,该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。

【裁判要旨】预售商品房一经法院预查封,作为房屋权利人的被执行人即丧失对其进行实体处分的权利。在预查封后,被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同,意图转移预查封房产的,该仲裁裁决不能产生对抗法院对该房产进行预查封的效力。

·湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终621号

【裁判摘要】房屋预告登记所涉权利有一定特殊性,立足于合同债权又具有一定的物权权能,系一种特殊的物权期待权。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋等可以预查封。

·(2012)崇执督字第265号;(2013)锡执他字第0001号

——抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理  

【裁判要旨】抵押预告登记程序登记的并非物权,而是享有优先顺位的债权,故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。在期房取得产权证书后,抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记,登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记,而非登记机关主动转为正式抵押登记。但出于公平、效益价值的考虑,抵押预告登记后,法院对该预购商品房采取了预查封措施,在房产具备正式登记条件时,应通过一定的制度安排,使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记,从而在法院查封、处置后得以优先受偿。

·安徽省高级人民法院执行裁定书(2015)皖执复字第00006号

【裁判摘要】人民法院执行案件过程中,依照有关规定,被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,对可以分割的土地使用权,按照缴付的土地使用权出让金,由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权,人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可分割的土地使用权,可以全部进行预查封。被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的,在人民政府收回土地使用权的同时,应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理,预查封自动解除。

·福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2016)闽09民终1232号

【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”言下之意,土地、房屋权属预查封期间可以登记到被执行人名下。本案,涉讼房屋已进行了商品房预告登记,法院查封实系预查封。在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续,但并不影响涉讼房屋在预查封期间登记到张某名下的。故屏南县房地产综合开发公司关于讼争房屋逾期办证是由于法院查封冻结的客观原因导致,缺乏依据。屏南县房地产综合开发公司与张某之间签订委托代为办理产权证书的协议,屏南县房地产综合开发公司负有代为办理权属产权证书的义务。涉讼房屋至今未办理房屋权属证书,屏南县房地产综合开发公司应承担相应的违约责任。

·江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第203号

【裁判摘要】预查封,从其适用的情形来看,其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权,以便将来实现这个债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同;债权人也不得为放弃、转让该项请求权等处分行为——因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。

·江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏商终字第00079号

【裁判要旨】预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续,但开发商有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权;在人民法院已依法判决解除房屋买卖合同后,开发商作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对其房屋的执行措施。

【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定,“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定,“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为,但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中,虽然天安公司在涉案房产被查封后进行了初始登记,但该初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合,且也不影响购房人的利益。广信小贷公司认为天安公司初始登记行为违法的主张不足以成立。因购房人尚未取得涉案房产所有权,其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。正是基于此,常州中院在查封裁定中明确”天安公司禁止转移、抵押查封财产;若涉退房,则协助扣留退房款”。该裁定也未禁止涉案房产基础合同关系的变更。由于天安公司行使合同解除权符合法律规定,但购房人在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的,故原审法院判决停止对天安别墅36-6幢101号房屋的执行并无不当。综上,虽然涉案房屋已被常州中院预查封,但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权,在人民法院已依法解除房屋买卖合同后,常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后,起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由,本院不予支持。

【解读】预查封后,出卖人有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权,在人民法院已依法解除房屋买卖合同后,对涉案房屋应不予执行。

·浙江省高级人民法院民事裁定书(2015)浙民申字第2364号

【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益,而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定,法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说,在预售商品房合同关系中,作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权,本身不足以改变执行标的物的权利归属,执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下,作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下,得以请求开发商办理过户手续,最终取得所有权,预查封就转化为对商品房的正式查封;在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时,购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上,被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的,此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益,而非房产本身。

【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续,却未通知房产公司的情况下,房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错,应属有效。

·浙江省丽水市中级人民法院民事判决书(2017)浙11民终205号

【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》关于执行中可查封财产的规定和《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的规定并无冲突。原审法院对上诉人已出售给张某某、叶某某且进行了合同备案登记的案涉房屋进行预查封,符合法律规定,执行措施合法有据。上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益,其上诉理由不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法,应予维持。

·浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2016)浙02民终3820号

【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》明确了预查封的法律效力等同于正式查封。在未依法解除预查封前,该预查封具有排他的法律效力。本案中,涉案商品房在(2015)甬慈民初字第730号民事调解书之前,法院已应被上诉人浦发银行的申请依法进行了预查封。因调解书的内容与浦发银行实现债权有利害上的法律关系,故浦发银行作为提起第三人撤销之诉的主体并无不当。如原审被告徐某某无其他经济纠纷,上诉人金启公司可依照商品房买卖合同的约定可行使解除权,但徐某某的房产因金融借款案被法院预查封在先,且(2015)甬慈民初字第730号民事调解书对徐丰林的合同利益受到了明显的减损,故上诉人在该商品房买卖合同纠纷中不能行使解除权。调解时各方当事人是否存在恶意串通,并不是行使第三人撤销之诉的前提条件。上诉人称遗漏事实但未提供证据,本院不予采信。

【解读】《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。......”在未依法解除预查封前,该预查封具有排他的法律效力,出卖人无权解除合同。

·黑龙江省高级人民法院民事判决书(2019)黑民终506号

【基本案情】由于陈某某、王某未按期偿还银行贷款本息,根据兴业银行淄博分行的诉请,张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息、律师费损失承担连带保证责任,又扣划新东升置业公司的存款。后新东升置业公司起诉陈某某、王某,请求解除合同,赔偿损失。张店区法院于2019年5月16日作出民事判决,判令解除合同,王某等人协助撤销案涉房屋的网签备案手续,王某赔偿违约金等。新东升置业公司以此为由请求停止对案涉房屋的执行。

【解读】

(1)在王某、新东升置业公司、兴业银行淄博分行基于案涉房屋形成的买卖合同及担保合同关系中,三方在查封后另行诉讼解除买卖合同及担保合同,新东升置业公司以此为由排除执行,按照《执行异议和复议规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持"的规定,其排除执行的主张应予驳回。

(2)即使《执行异议和复议规定》第二十六条不作为审理执行异议之诉案件的依据,在三方的买卖合同及担保合同解除后,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"的规定,出卖人新东升置业公司亦具有将购房款的本金及利息返还买受人王某的法定义务。与会议纪要中表明(最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条)的案外人未返还价款,允许其排除金钱债权的执行有失公允的情形一致,故只有在新东升置业公司返还购房款1,034,265元,即将该款交付一审法院执行机构的情况下,才能排除案涉普通债权的执行。......综上所述,在新东升置业公司未将1,034,265元购房款交付一审法院执行机构的情况下,其不享有足以排除强制执行的民事权益,其上诉请求不能成立,应予驳回。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终690号

【裁判要旨】(1)开发商就购房人所购商品房办理预告登记的目的在于防止开发商一房多卖,预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。虽然商品房办理了预告登记,但房屋所有权尚未转移至购房人,仍属于开发商的财产。(2)因其他案件,债权人申请法院对购房人强制执行,法院查封并将预告登记在购房人名下的房屋进行拍卖,客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成,但开发商基于物上请求权主张对该房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭,其请求人民法院将已拍卖房屋的价款得以优先受偿,虽有退而求其次的目的,但因其对该房屋的权利基于物权,效力上优先于债权人基于对购房人享有的债权,故法院应予支持。

·江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2020)苏02民终4758号

【裁判摘要】房地产公司能否以实际为套取银行贷款而非卖房为由主张房屋属开发商所有排除强制执行?——现陆润公司诉称其与费某某签订的房屋买卖协议,不是为了出售房屋,而是为了套取银行贷款,并提供了其公司通过费某某向南京银行贷款的相关证据,费某某对此也予以承认。但陆润公司与费某某之间是互有利益的关联方,在本案中因费某某系被执行人,双方所作的陈述为向银行套取贷款。由于套取银行贷款属于违背了诚实信用的市场交易原则,不属于法律保护的范围,即使存在陆润公司与费某某之间的房屋买卖行为,也应作出对其不利的事实认定,故陆润公司对案涉房屋的权益不能排除本案执行。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2441号

【裁判摘要】法院不得直接拍卖预查封房产——首先,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定:“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。"据此可知,预查封区别于正式查封,预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何某基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记,何某取得案涉房屋物权,预查封转为正式查封后,才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价,以满足德辅公司对何某享有的债权。其次,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的转让,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中,案涉房屋在办理权属变更登记前,恺泰公司是该房屋权利人,何某尚未取得该房屋所有权。何某是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋,均不是判断该房屋权属的依据。虽然何某与恺泰公司签订商品房预售合同后,办理了预告登记,但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分,以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何某作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权,其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时,案涉商品房预售合同已经何某与恺泰公司协议解除,并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。"据此,何某基于商品房预合同被解除而消灭,相应的预告登记亦随之失效。何某未能取得案涉房屋所有权,德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。再次,根据案涉商品房预售合同的约定,何某与恺泰公司在合同登记备案后,可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何某尚未取得案涉房屋所有权,其与恺泰公司签订《解除合同协议》,不属于处分财产的行为。因此,在法律没有明确规定的情形下,预查封的效力不能及于限制何某与恺泰公司行使合同解除权,当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时,根据《解除合同协议》的约定,商品房预售合同解除后,恺泰公司向何某退还已付购房款。此时,预查封对象转变为恺泰公司应向何某退还的购房款,德辅公司可申请执行该款项。复次,恺泰公司再审审查中所提供证据显示,案涉房屋目前仍处于暂停销售状态。结合上海市相关部门于2017年发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》《关于进一步做好“类住宅"项目退房工作的通知》等实情,不排除恺泰公司是基于上海市关于商业办公项目清理整顿政策要求而与何某协议解除案涉商品房预售合同。且现有证据并未显示《解除合同协议》签订时恺泰公司已知晓案涉房屋被预查封的情况,因此不能认定恺泰公司对在《解除合同协议》中约定由恺泰公司直接向银行支付下欠按揭贷款以及其据此约定履行义务等行为具有过错。德辅公司关于二审认定恺泰公司不存在过错错误的申请再审理由不成立。最后,案涉房屋虽然登记在恺泰公司名下,但恺泰公司并非被保全人,预查封效力并不及于恺泰公司对该房屋享有的权益。二审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第一款关于“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后,应当立即通知被保全财产的人"的规定,对恺泰公司在签订《解除合同协议》时是否知晓案涉房屋被预查封的事实进行判断,适用法律并无不当。

【解读】(1)被执行人签订商品房预售合同并登记备案后,法院采取预查封措施,保全的仅仅是被执行人对房屋出卖人的债权请求权。(2)预售合同依法解除后,被执行人未取得房屋所有权,法院不得执行该房屋。

·浙江省仙居县人民法院(2016)浙1024民初4393号;浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终825号

——预查封措施是否影响当事人行使合同解除权的认定

【裁判要旨】被执行人所购的预售商品房被法院预查封,该预查封措施不等于正式查封,其效力为“限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人”,其执行对象并非房屋权属本身,而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利。当被执行人发生违约情形,开发商以其已与被执行人达成解除合同合意,房屋产权归其所有为由要求解除预查封措施的请求,在排除双方恶意串通、规避执行的前提下法院应予支持,但申请执行人可就合同解除后出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及应赔偿的损失等财产权利申请执行。

【案件索引】一审:浙江省仙居县人民法院(2016)浙1024民初4393号(2017年3月23日);二审:浙江省台州市中级人民法院(2017)浙10民终825号(2018年8月22日)

【解读】房屋出卖人依法解除房屋买卖合同,被执行人的相应债权请求权丧失,可以排除对房屋的执行。

·河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申1021号

【裁判摘要】商品房买卖合同解除后,房屋出卖人只有在返还价款的情况下才能排除对房屋的执行——本案中,乔某某与正商公司签订商品房买卖合同,并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款,办理了商品房预告登记,虽然尚未取得涉案房屋的所有权,但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,执行法院可以对被执行人乔某某购买的涉案房屋采取预查封措施,预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决,解除正商公司与乔某某于2015年6月15日签订的商品房买卖合同,该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后,正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。本案中,作为双务合同的商品房买卖合同解除后,双方互负返还义务,正商公司未将乔某某已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院,在此情况下,原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行,并无不当。

·福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位

【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号

【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖,银行作为商品房抵押权预告登记权利人,其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权,以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护,亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿;所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权,再有余款的退还购房人。

【解读】(1)商品房买卖合同解除后,房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行;(2)出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再299号

【裁判摘要1】人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中,孙某某向领运公司购买诉争房屋,2015年1月办理了房屋预告登记,2015年4月因人民法院对预告登记在孙某某名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙某某处分诉争房屋的行为,并不当然等同于限制孙某某、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言,案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件,这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由,不能剥夺领运公司的合同解除权。

【裁判摘要2】人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,预告登记失效,孙某某不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封,排除执行。

·安徽省宿松县人民法院执行裁定书(2018)皖0826执异5号

【裁判摘要】预查封登记是指土地、房屋尚未取得产权登记的情况下,人民法院作出查封裁定,土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记。本案中,被执行人张某某1、周某某2与龙腾分公司在2015年9月25日签订“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室商品房预售合同,并与银行签订了按揭贷款合同,本院于2017年11月10日预查封该房屋并无不当。但预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产,查封的是被执行人的预期权利,在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记转为正式查封登记。因此,预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时,基于正当合法的理由予以解除,当商品预售合同合法解除时,房屋不再是预查封对象。2017年12月25日本院作出的(2017)皖0826民初3198号民事判决书主文第一项,判决解除安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司与张某某1、周某某2就“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室房屋签订的《商品房预售合同》,现该民事判决书已发生法律效力,预查封就没有查封对象,安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司享有案涉房屋的所有权。故案外人安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司基于实体权利提出排除执行的异议成立。

·河南省高级人民法院民事裁定书(2019)豫民申2973号

【裁判摘要】法院能否拍卖被预查封房屋?法院可以预查封房屋采取相应执行措施——涉案房屋由被执行人王××于2013年9月15日与御景公司签订商品房买卖合同,以及于2014年3月7日与贷款人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行、保证人御景公司签订个人贷款(抵押、保证)合同,通过支付首付款494790元、办理银行按揭贷款1130000元的方式向御景公司购买。并且该商品房买卖合同在房地产管理部门进行了合同信息备案,该合同信息备案行为具有对外的公示效力,王××对涉案房屋也享有相应的财产权利,当王××成为被执行人时,涉案房屋可以成为人民法院执行的对象。御景公司再审称,商品房买卖合同是双务合同,王××虽已完成了支付房款的义务,但涉案房屋至今未交付,未办理房屋产权证,御景公司在该合同中的权利义务未履行完毕。但不论御景公司是否交付涉案房屋,御景公司在该合同中的权利义务是否履行完毕,均不能否定王××基于双方签订的商品房买卖合同而对涉案房屋享有的权利,亦不能以此阻止人民法院的执行。御景公司再审称,涉案房屋进行了商品房预售合同登记备案,禹州法院采取的是预查封措施,对预查封的房产不得进行处分,禹州法院拍卖预查封的房产不合法。本院认为,王××向御景公司购买其开发的商品房,该商品房在王××作为被执行人的案件中被禹州法院查封,该措施根据相关规定虽然属于预查封措施,但该商品房仍然属于被执行人王××的责任财产范围,人民法院可以采取相应的执行措施。御景公司再审称涉案房屋的银行按揭贷款还没有结清,即使银行按揭贷款还没有结清,可以由按揭贷款银行向执行法院对涉案房屋拍卖后的价款主张参与分配。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5670号

【摘要】中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施,但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据,不能成立。

·山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号

【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看,人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定:“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖,符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身,而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权,预查封期间不能拍卖被预查封的房产,于法无据,应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议,本院认为,该异议既不属于执行行为异议,亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议,不予审查。

·山东省济宁市中级人民法院执行裁定书 (2018)鲁08执复19号

【裁判摘要】预查封是人民法院对被执行人购买的、尚未进行权属变更登记不动产进行的一种预先控制性执行措施,只有在登记机关核准登记产权后,预查封才转为正式的查封。虽然预查封的效力等同于查封,但预查封并不是查封,两者最大的区别就在于预查封财产的所有权尚不属于被执行人,而查封的财产必须是被执行人的财产。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利,但预查封的对象是涉案房屋的物权变动请求权,并非房屋本身,在物权变动尚未实现之前,涉案房屋仍归属于开发商所有。最高院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前,应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属",《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定:“在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施";《民事诉讼法》第二百四十七条规定:“财产被查封、扣押后,执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的,人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产"。上述法律法规都强调人民法院对查封的财产应当及时进行评估拍卖,并未授权人民法院对预查封的财产进行评估拍卖,人民法院有权拍卖的财产必须是被法院查封的、被执行人享有所有权的财产,而被法院预查封的财产尚不属于被执行人所有,而是属于案外人的财产,因此人民法院不得拍卖预查封的案外人财产。虽然最高人民法院住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》第二条规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》",但规定允许人民法院处置的未办理初始登记的房屋必须是被执行人享有所有权的、但尚未办理初始登记的房屋,例如被执行人在自己土地上合法建造但尚未取得产权证的房屋等,而不是被执行人根本不享有所有权的房屋。

·福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号

【裁判摘要】仅有网签能否预查封?(1)网签没有备案的法律效力;(2)预查封法定条件为商品房预售合同登记备案——根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定,预查封是对被执行人尚未进行权属登记,将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施,只有登记机关核准登记产权时,才转为正式查封。预查封对象系被执行人基于有效的不动产买卖合同所享有的债权,即不动产交付请求权和不动产所有权转移登记请求权,而非不动产这一标的本身。若商品房买卖合同因被解除则债权消灭,被执行人朱×及共有人肖××作为买受人确定不能获得涉案商品房的所有权,涉案商品房不再是预查封的对象,需返还的购房款成为执行的标的。同时,网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售,防止开发企业捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统,故网签没有备案的法律效力,只能实现备案的管理效果。本案复议申请人福安市中阳天润房地产开发有限公司提出未签订书面买卖合同、未支付购房款、双方无签约意向等事由主张解除查控措施,执行法院应查清涉案商品房是否具备预查封的法定条件,即涉案商品房是否签订书面买卖合同、相关部门是否有商品房预售合同登记备案等。另外,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定,涉案商品房在符合预查封的情形下,要处置被执行人购买的尚未进行权属变更登记的房地产,应书面征得出卖人的认可并由出卖人出具书面同意处置意见。综上,福安市人民法院异议裁定认定基本事实不清、证据不足,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(三)项的规定,裁定如下:一、撤销福安市人民法院(2018)闽0981执异68号执行裁定。二、发回福安市人民法院重新审查。

·(2018)闽0623民初3595号;(2019)闽06民终93号

——因预查封引发执行异议之诉的裁判思路

【案号】一审:(2018)闽0623民初3595号;二审:(2019)闽06民终93号

【裁判要旨】预查封的标的是被执行人基于合同而享有的预期利益,商品房买卖合同解除不必然导致预查封解除,出卖人享有的商品房所有权也不必然足以排除执行。

【摘要】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,案外人执行异议之诉是执行过程中案外人不服人民法院作出的驳回执行异议裁定后的诉讼救济。《执行异议复议解释》第二十六条第二款规定:“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出的排除执行异议的,人民法院不予支持。”但该条第四款同时规定:“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉”,可见,《执行异议复议解释》第二十六条第二款的规定不适用案外人执行异议之诉案件,否则将使案外人执行异议之诉案件的审理毫无意义,聚源公司该上诉理由成立。本案的关键在于确认聚源公司对案涉房屋主张的实体权利是否存在,以及该实体权利是否足以排除强制执行。首先,如前所述,聚源公司仍享有案涉房屋的所有权,但聚源公司已收取案涉房屋的全部购房款,《商品房买卖合同》项下的利益已经全部实现,且在案涉房屋《商品房买卖合同》解除后,聚源公司未予返还所收取的购房款或将所应返还的购房款交付执行,故对案涉房屋强制执行并不损害聚源公司的权益;其次,案涉房屋已依法设立担保物权,建行漳浦支行作为抵押权人对案涉房屋强制执行所得价款享有优先受偿权,聚源公司尚未履行(2017)闽0623民初2765号民事判决书确定的连带偿还责任,排除案涉房屋的强制执行,有损建行漳浦支行的合法权益。聚源公司关于案涉房屋仅进行预抵押登记,建行漳浦支行不享有优先受偿权的上诉理由与生效的法律文书相悖,不予采纳;第三,根据《合同补充协议》第9条关于“出卖人累计2个月为买受人代付借款本息后,有权解除本合同并要求贷款银行依法处分抵押物”的约定,案涉房屋亦应由建行漳浦支行依法处分。综上所述,聚源公司虽然享有案涉房屋的所有权,但该权益尚不足以排除强制执行。聚源公司关于案涉房屋归其所有的上诉理由成立,应予采纳,但其据此排除强制执行的上诉请求不能成立,应予驳回。

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