居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要的物权。

１.设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

２.居住权合同一般包括下列条款：

（１）当事人的姓名或者名称和住所；

（２）住宅的位置；

（３）居住的条件和要求；

（４）居住权期限；

（５）解决争议的方法。

１.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

２.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。

３.居住权自登记时设立。

１.居住权不得转让、继承。

２.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

１.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

２.居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

【注解】因遗嘱取得居住权的，居住权自遗嘱生效时即告设立，继承人继承取得房产不影响设立在先的居住权继续存在。

【草案】“抵押人将已出租并实际交付的财产抵押并办理登记的，抵押权实现后，承租人主张租赁合同对受让人具有法律约束力的，人民法院应予支持。”／／“抵押人将已办理登记的财产出租并实际交付的，抵押权实现后，承租人主张租赁合同对受让人具有法律约束力的，人民法院不予支持。”／／“抵押人将已抵押的财产出租时，抵押人未书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现造成承租人损失，由抵押人承担赔偿责任；抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，因抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。“／／“抵押权设立前，抵押财产上已存在居住权的，参照本条第一款的规定处理；抵押权设立后，抵押人在抵押财产上设立居住权的，参照本条第二、第三款规定处理。”

居住权制度有如下法律特征。

第一，居住权属于用益物权。用益物权是以支配标的物的使用价值为内容的

物权。......在居住权制度“人典”后，按照法律规定要件设立，并经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。

第二，居住权是对他人住宅享有的权利。.....本条规定居住权的客体为住宅。有别于“商品房”“房屋”等表述，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地上所建房屋等。对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设立居住权

第三，居住权通过合同、遗嘱设立。.....

第四，居住权人享有对他人住宅占有和使用权能。....居住权人仅享有占有使用标的物住宅的权能，明确排除居住权人享有收益权，再次体现了立法对于居住权保障弱势群体的功能定位。同时，对于居住权人的占有权、使用权的理解还应当结合本条“以满足生活居住的需要”作限缩性解释，即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如使用住宅仅用于堆放物资、改造住宅用于经营等,均超出了居住权人的权利范围。......

第五，居住权是为特定自然人设定的。居住权是“以满足生活居住的需要”为前提而设立，因此，居住权的主体只能是自然人，法人或者非法人组织不能享有居住权。......

第六,居住权的设立以登记为生效要件。《民法典》第368条明确规定，居住权自登记时设立。

——最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著:《中国民法典适用大全·物权卷(二)》,人民法院出版社2022年版,第1217~1219页。

本条规定居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。如根据逻辑推演，对于当事人没有约定或者约定不明的，应当认定居住权系无偿设立。然而，.....居住权在自罗马法继受和发展的过程中逐步从婚姻家庭领域扩展到房屋多元化利用的投资领域，人身依附性逐步减少。而居住权的无偿性又主要体现在婚姻家庭领域中的扶养、赡养和抚养。因而大体而言，以无偿为原则，有偿为例外的规定应当限定于婚姻家庭领域。

在商业投资领域，居住权与其他交易行为并无二致，其设立原则上仍然应当遵前等价有偿的交易原则。当事人未约定对价或约定不明的,法官不能简单认定无,而应当综合考虑交易性质、交易习惯、行业惯例等因素，在探求当事人真实意思的基础上作出判决，合理平衡当事人双方的利益。

——最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法英物权编理解与适用[下]》,人民法院出版社2020年版,第880~881页。

关于居住权的设立方式

《民法典》在用益物权制度部分增加规定了居住权，是《民法典》的一个亮点，也是非常具有中国特色的用益物权，其具有几个显著特点:首先，居住权原则上是无偿设立的，因此通常不能用债法思维来理解它。其次，明确规定居住权可以通过合同约定和遗嘱方式设立，但是没有明确能否通过法院的裁判方式设立。我们经研究法工委的有关立法资料后认为，依据《民法典》第229条的规定:“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，人民法院是可以通过裁判设立居住权的。在以往的司法实践中，人民法院在处理离婚案件时，已经有在离婚判决中设立居住权的先例，今后可继续进行尝试。

——贺小荣：《民法典物权编中的秩序、效率与公平》，载最高人民法院政治部编:《人民法院大讲堂：民法典重点问题解读》，人民法院出版社2021年版，第226页。

《民法典》第十四章　居住权

　　第三百六十六条【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百六十七条【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

　　第三百六十八条【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见

　　24.依法促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，依法妥善审理涉房地产相关纠纷案件，引导房产交易回归居住属性。落实中央加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，坚持租购同权，依法保护房屋承租人的优先承租权。准确把握民法典关于居住权的立法目的与成立条件，依法妥善审理涉居住权案件，充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。积极运用司法手段支持政府严控房价，防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展。

·山东省青岛市中级人民法院民事裁定书（2022）鲁02民终10025号

【裁判摘要】张××本案诉讼请求为确认其对涉案两处房屋享有居住权。《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”按照上述法律规定，居住权的设立采取登记生效主义。张××虽根据《夫妻财产约定协议书》的约定主张对涉案两处房屋享有居住权，但涉案两处房屋居住权未办理登记，张××在本案中径行要求确认对涉案两处房屋享有居住权，主张权利路径不当，其起诉应予以驳回。（备注：二审裁定驳回起诉）

·（2021）渝0117民初414号；（2021）渝01民终3623号

——居住权制度的理解与适用

【裁判要旨】在民法典颁布前已订立相关居住协议，民法典施行后一方申请对方配合办理居住权登记的相关事宜，应予支持。居住权自登记时设立，未经登记，仅凭借居住权合同请求法院判定一方享有居住权的，人民法院不予支持。

·（2013）崇民初字第1516号；（2014）通中民终字第0169号

——居住权可对抗房屋所有权人排除妨害请求权

【裁判要旨】如配偶一方死亡，另一方无固定经济来源又没有可供居住的其他住所，因婚姻关系产生的居住权益并不因夫妻一方去世而消灭。且老人对配偶生前尽到主要照顾义务，受遗赠人基于房屋所有权要求老人搬离，有违公序良俗原则。居住权相对住房所有权具有优位性，可对抗房屋所有权人排除妨害请求权。

·江苏省南通市中级人民法院民事判决书(2017)苏06民终2412号

【裁判摘要】离婚协议约定房屋归一方所有但须为女儿设定居住权，女儿有权直接请求其履行义务——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第八条第一款规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，梅××与崔××因离婚而在2009年2月21日的协议中对404室的产权和居住权如何处理作出约定，其中居住权约定的性质应为涉他合同，即为第三人利益订立的合同，其目的是为了婚生子女梅××１不致因父母离异而在房屋居住方面受到不利影响。双方还约定了梅××出售该房屋时所附有的条件，即应当为女儿梅××１在其工作生活的国内其他城市另行购置房屋，从而保证其上述利益不致丧失。故女儿梅××１有权直接请求父亲梅××履行上述义务。协议所涉的居住权实际应为所有权中的使用权能。之后，父亲梅××履行了承诺，直至2017年3月，梅××将该房屋出售他人。梅××１虽在父亲梅××出售404室房屋前已在南京购置了房屋并长期在当地工作生活，但父亲梅××仍负有为梅××１提供房屋使用的约定义务，现梅××已将原有房屋出售，则其对自身所负义务应当另行提供房屋使用权或者变更履行方式。现一审法院基于梅××不能提供房屋使用的客观情况，以经济补偿作为履行方式并无不可，既考虑了义务履行，又考虑了离异夫妻为减少子女身心所受损害而作出的各种努力。对于经济给付的数额，一审法院已综合考虑了有关因素，酌定由父亲梅××一次性给付女儿梅××１　30万元，应为合理。梅××上诉提出给女儿居住的房屋长期空关，自己的经济处境不佳，父女亲情业已丧失、与女儿共同生活的前妻崔××每年有六十多万元稳定的租金收入，而且拥有的资产市值很高，这种种理由都与夫妻离异时父亲梅××根据自身财产状况对女儿未来所尽的担当之责相违，包括在居住问题上所作的承诺，也与试图弥补女儿心灵创伤的初心相违，这些理由都不能动摇当初其所作出承诺的严肃性。

【解读】梅××１向一审法院起诉请求：判令梅××按同地段同面积房屋租金损失赔偿其居住权损失1853084元（3274元/月×566月，从2017年2月起计算至79.52岁止）。一审法院判决：一、梅××于判决生效之日起十日内一次性给付梅××１　30万元。二、驳回梅××１的其他诉讼请求。二审维持原判。

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终10858号

【要旨】民法典颁布前遗嘱设定居住权能否生效，能否主张登记权？

·最高人民法院发布第二批人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例

　　案例一　祖母赠与孙子房产后有权继续居住——何某玮诉杜某妹物权保护纠纷案

　　核心价值：家庭和谐、孝敬老人

　　一、基本案情

　　何某玮通过其祖父何某新的遗赠和祖母杜某妹的赠与取得某房屋所有权。后何某玮的父母离婚，何某玮由其母亲伍某抚养。何某玮及其法定代理人伍某向人民法院起诉，请求判令杜某妹腾空交还其赠与的房屋，并支付租金损失。

　　二、裁判结果

　　人民法院认为，何某玮受遗赠、赠与取得房屋产权时年仅4岁，根据生活常理，何某新、杜某妹将二人的家庭重要资产全部赠给何某玮显然是基于双方存在祖孙关系。此种源于血缘关系的房屋赠与即便双方没有明确约定赠与人有继续居住的权利，基于人民群众朴素的价值观和善良风俗考虑，在杜某妹年逾60岁且已丧偶的情况下，何某玮取得房屋所有权后不足一年即要求杜某妹迁出房屋，明显有违社会伦理和家庭道德。何某玮虽享有案涉房屋所有权，但杜某妹在该房屋内居住是基于双方存在赠与关系、祖孙关系以及长期共同生活的客观事实，如以所有权人享有的物权请求权而剥夺六旬老人的居住权益，显然有违人之常情和社会伦理，故杜某妹的居住行为不属于无权占有的侵权行为。何某玮要求杜某妹腾退房屋，缺乏法律依据，不应予以支持。故判决驳回何某玮的全部诉讼请求。

　　三、典型意义

　　“百善孝为先，孝为德之本”。长辈对晚辈的疼爱，晚辈对长辈的关爱是人类最原始、最基本的自然情感，也是中华民族源远流长的传统美德。祖母在将房屋赠与孙子之后，是否仍有权在该房屋继续居住，需要衡量的不仅是法律的尺度，还包括伦理的限度和情理的温度。本案判决充分考虑孙子的房屋权属来源、居住使用状况以及当事人之间的特定身份关系等因素，作出合情、合法、合理的裁判，弘扬了和谐、友善、法治的社会主义核心价值观，体现了法律对人善良本性的尊重和保护，彰显了尊老敬老的中华民族传统优秀文化，更表达了司法为民的“温度”，对维护家庭和睦与社会稳定具有促进作用。

　　案例二　父母有权拒绝成年子女“啃老”——杨某顺诉杨某洪、吴某春居住权纠纷案

　　核心价值：独立自强、家风文明

　　一、基本案情

　　杨某顺系杨某洪、吴某春夫妇的儿子。杨某顺出生后一直随其父母在农村同一房屋中居住生活。杨某顺成年后，长期沉迷赌博，欠下巨额赌债。后该房屋被列入平改范围，经拆迁征收补偿后置换楼房三套。三套楼房交付后，其中一套房屋出售他人，所得款项用于帮助杨某顺偿还赌债；剩余两套一套出租给他人，一套供三人共同居住生活。后因产生家庭矛盾，杨某洪、吴某春夫妇不再允许杨某顺在二人的房屋内居住。杨某顺遂以自出生以来一直与父母在一起居住生活，双方形成事实上的共同居住关系，从而对案涉房屋享有居住权为由，将杨某洪、吴某春夫妇诉至法院，请求判决其对用于出租的房屋享有居住的权利。

　　二、裁判结果

　　人民法院认为，杨某顺成年后具有完全民事行为能力和劳动能力，应当为了自身及家庭的美好生活自力更生，而非依靠父母。杨某洪、吴某春夫妇虽为父母，但对成年子女已没有法定抚养义务。案涉房屋系夫妻共同财产，杨某洪、吴某春夫妇有权决定如何使用和处分该房屋，其他人无权干涉。杨某顺虽然自出生就与杨某洪、吴某春夫妇共同生活，但并不因此当然享有案涉房屋的居住权，无权要求继续居住在父母所有的房屋中。故判决驳回杨某顺的诉讼请求。

　　三、典型意义

　　青年自立自强是家庭和睦、国家兴旺的前提条件。只有一代又一代人的独立自强、不懈奋斗，才有全体人民的幸福生活。《中华人民共和国民法典》第二十六条规定：“父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。”对于有劳动能力的成年子女，父母不再负担抚养义务。如果父母自愿向成年子女提供物质帮助，这是父母自愿处分自己的权利；如果父母不愿意或者没有能力向成年子女提供物质帮助，子女强行“啃老”，就侵害了父母的民事权利，父母有权拒绝。司法裁判在保护当事人合法权益的同时，也引导人们自尊、自立、自强、自爱。本案的裁判明确了有劳动能力的成年子女在父母明确拒绝的情形下无权继续居住父母所有的房屋，对于成年子女自己“躺平”却让父母负重前行的行为予以了否定，体现了文明、法治的社会主义核心价值观，有助于引导青年人摒弃“啃老”的错误思想，树立正确的人生观、价值观，鼓励青年人用勤劳的汗水创造属于自己的美好生活；有助于弘扬中华民族艰苦奋斗、自力更生、爱老敬老的传统美德；有助于引导社会形成正确价值导向，促进社会养成良好家德家风，传递社会正能量。

·人民法院老年人权益保护十大典型案例

·【人民法院案例库】民法典施行前的生效遗嘱中关于设立居住利益的内容，可以适用民法典有关居住权的规定

【裁判要旨】

1.民法典施行前生效遗嘱中具有物权性质的居住利益承诺可适用民法典关于居住权的有关规定，人民法院应当结合遗嘱中的具体表述，并参照遗嘱目的、动机，审查遗嘱设立的居住利益承诺是否为居住权。

2.遗嘱所设居住权自继承开始时生效，因遗嘱继承而取得房屋所有权者负有配合完成居住权登记的义务。

【关联索引】一审：北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初46457号民事判决（2021年10月22日）；二审：北京市第一中级人民法院（2021）京01民终10858号民事判决（2022年11月18日）

·【人民法院案例库】以保留房屋居住权利为条件的房屋赠与合同撤销权行使的认定

【裁判要旨】以保留房屋居住权利为条件的赠与合同系附义务赠与合同，该合同签订并办理产权变更登记后，受赠人将房屋擅自对外出售，未按照合同约定履行赠与所附义务，赠与人主张撤销赠与并返还房屋的，人民法院应予支持。

【关联索引】一审：　北京市第二中级人民法院（2023）京02民初77号 民事判决（2023年8月1日）