解答：即使装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人，只要装饰装修工程具备折价或者拍卖条件的，装饰装修承包人有权主张行使工程价款优先受偿权。

解析：

（１）旧《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》^【废止】 第１８条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”——即装饰装修承包人行使工程价款优先受偿权以装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人为前提条件，如果装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人则不能行使工程价款优先受偿权。

（２）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第３７条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”——即装饰装修承包人行使工程价款优先受偿权以“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”为前提条件，不再要求装饰装修工程的发包人必须是该建筑物的所有权人。

【理解与适用１】１４号复函^{【备注：《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（[2004]民一他字第14号）】} 成为该解释（备注：《２０１８年解释》）的第十八条，只是删除了的“承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系”的表述。基本考虑是：司法解释只涉及建设工程施工合同关系争议的处理，故１４号复函中的“装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人”与“承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系”的限制作用基本相同，而且“承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系”理解容易出现歧义，毕竟承包人与建筑物的所有权人之间可以存在多种“合同关系”，并非所有权合同关系均可导致装修装饰工程所依附的建筑物被折价或者被拍卖。当然，如果装饰装修工程所依附的建筑物的所有权人，与承包人存在其他法律关系，能够导致建筑物被折价或者被拍卖，则可依该种法律关系处理承包人与该建筑物所有权人之间争议。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ３８０－３８１

【理解与适用２】只要“承包人与该建筑物的所有权人之间的合同关系”足以导致对该建筑物予以折价胡总拍卖，装饰装修工程的承包人就对装饰装修工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。（备注：１４号复函所针对的案件：建筑物的所有权人自愿为装饰装修工程的发包人承担连带保证责任）——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ３８２

【理解与适用３】装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围｜装饰装修工程是以已经建造的建筑物为基础而进行的二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装饰装修工程使建筑物增加价值的限定之内。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ３８６

【理解与适用４】装饰装修工程折价或者拍卖条件．．．．．．因而工程价款优先受偿权以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提，承包人不得仅因装饰装修工程价款未按照合同约定支付便要求对建设工程整体进行处分。装饰装修工程具备哪些条件可以被折价或者拍卖从而实现装饰装修工程承包人的工程价款优先权呢？本条解释并未作出明确规定。．．．．．．１．工程整体需要折价或者拍卖，同时工程整体变价时包含装饰装修工程的价值且装饰装修工程的价值能够单独计算。．．．．．．２．根据本条解释，未要求装饰装修工程的发包人必须是该建筑物的所有权人。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ３８７－３８８

【理解与适用４】家庭居室装饰装修工程的承包人不享有工程价款的优先受偿权。理由如下：１.家庭居室装饰装修工程应适用《民法典》合同编有关承揽合同的规定。．．．．．．２．认定家庭居室的装饰装修工程承包人不享有工程价款优先受偿权符合最高人民法院司法解释与司法政策的精神。２０１５每年５月５日公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条强调了对商品房买受人权利的特殊保护。家庭居室的装饰装修，通常情况下，是居住人已经实际占有将要装饰装修的房屋，更应当受到特殊保护。——《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》Ｐ３８９－３９０

法条链接：

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

　　第三十七条 Ⅱ（１８）【装饰装修工程承包人优先受偿权的行使】装饰装修工程具备折价或者拍卖条件 ，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）

　　第十八条【装饰装修工程承包人优先受偿权的行使】装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

　　【解读】装饰装修工程的发包人不是该建筑的所有权人，装饰装修承包人仍然有权请求工程价款优先受偿权。

《建设工程质量管理条例》

　　第二条　凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，必须遵守本条例。

　　本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

湖南省高级人民法院印发《湖南省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的通知

　　十九、如何理解《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（一）》第三十七条装饰装修工程承包人主张优先权应具备的折价或者拍卖条件？

　　装饰装修的承包人就建设工程价款主张优先受偿权应具备折价或者拍卖条件，应理解为装饰装修的承包人就建设工程价款主张优先受偿权的同时应举证证明案涉装饰装修工程可单独评估且与其他工程一并拍卖。

废止法条：

最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）

　　第十八条【装饰装修工程承包人优先受偿权的行使】装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

经典案例：

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1800号

【裁判摘要】（１）发包人并非建设工程所有权人，承包人无权就建设工程价款主张优先受偿权；（２）装饰装修工程涉及建筑物只有部分属于发包人时，享有优先受偿权的金额＝欠付工程款×（属于发包人建筑的工程款÷总工程款）——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外。"案涉装修工程的7某、8某、9某、10某楼所有权及其土地使用权并非中城辉煌公司所有，依据上述司法解释规定，万兴建筑公司作为承包人无权就该四栋楼的工程价款主张工程价款优先受偿权。由于万兴建筑公司施工的工程除该四栋楼外，还包括2某、3某、4某、6某楼，中城辉煌公司已付工程款156690138.7元，并未区分所付具体楼栋工程款，故一审法院以欠付工程款与应付工程款的比例来确定不享有优先受偿权的7某、8某、9某、10某楼的工程款比例，并进而确定、扣减不享有优先受偿权的7某、8某、9某、10某楼的工程款金额，并无不妥。鉴于本院对案涉工程总造价的认定作出调整，故相应的不享有优先受偿权的7某、8某、9某、10某楼的工程款金额也应作出调整，具体为：扣除质保金的欠付工程款金额302590463.31元÷扣除质保金的工程款总额459280602.01元×7某、8某、9某、10某楼扣除质保金的工程款总额78165872.89元＝本案中不应享有优先受偿权的7某、8某、9某、10某楼工程款51498468.67元。本案可享受优先受偿权的工程款为251091994.64元（302590463.31元－51498468.67元）。万兴建筑公司上诉关于7某、8某、9某、10某楼工程款应在中城辉煌公司享有所有权的1某-6某楼折价或拍卖的价款中优先受偿的理由，于法无据，不应支持。

·辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2014)沈中民二终字第2800号

【提示】装饰装修工程属于建设工程，承包人对工程款享有建设工程优先权，但优先受偿范围应以装饰装修增值范围为限。

【裁判摘要】按照最高人民法院（2004）民一他字第14号《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权函复》中，认为装饰装修工程属于建设工程，可以适用合同法第二百八十六条的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或承包人，与建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外，享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加的范围内优先受偿。

·辽宁省高级人民法院民事判决书(2021)辽民终1003号

【裁判摘要】（１）工程项目本身能否单独变卖折价并非行使装饰装修工程建设工程价款优先受偿权唯一决定因素；（２）仅以装饰装修工程无法单独变卖折价为由对优先受偿权请求不予支持事实和法律依据不足——辽宁建安公司与华晨投资公司签订案涉工程施工合同后，为华晨投资公司施工完成了倒班宿舍、食堂、技术中心、变电所等单体建筑的厂区消防及给水管网工程建设，这些工程虽然不属于相关建筑的主体工程，但该合同在性质上仍属建设工程施工合同。虽然双方后来又签订了解除协议，但双方对已完工程数量、质量无异议，确认已完工程金额为1,930,000元。无论依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十条“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，还是参照该司法解释第十八条“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的非主体工程施工合同亦享有优先受偿权的规定，辽宁建安公司均依法有权请求享有未付工程款的优先受偿权。至于案涉工程项目本身能否单独变卖折价，并非辽宁建安公司能否享有工程价款优先受偿权的唯一决定因素。华晨投资公司与华晨汽车集团控股有限公司等11家关联企业于2021年3月3日被本案一审法院裁定进行实质合并重整，华晨投资公司所有的案涉房产及工程项目虽然不一定会单独变卖折价，但最终也会被整体作价转让处置，辽宁建安公司的施工价值必然体现在转让价款中。辽宁建安公司应当在对华晨投资公司资产实质合并重整中，依法对本案尚欠工程款享有优先受偿权。一审判决仅以本案房产的主体工程不是辽宁建安公司施工，辽宁建安公司施工项目无法单独变卖折价为由，判定对辽宁建安公司主张的优先受偿权请求不予支持，事实和法律依据不足。

·广东省广州市中级人民法院民事判决书(2024)粤01民终3463号

【裁判摘要】（１）在工程具备折价或者拍卖条件的情形下，装饰装修工程的承包人享有工程价款优先受偿权；（２）发包人未举证证明工程确实不具备折价或拍卖的情形，认定享有工程价款优先受偿权并无不当——关于优先受偿权的问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十七条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”由此可见，在工程具备折价或者拍卖条件的情形下，装饰装修工程的承包人享有工程价款优先受偿权。本案中，由于穗城公司并未举证证明涉案工程确实不具备折价或拍卖的情形，而电白公司认为其享有优先受偿权的理由又合情合理，故一审法院认定电白公司享有工程价款优先受偿权并无不当，本院予以维持。

·四川省成都市中级人民法院民事判决书(2023)川01民终23876号

【裁判摘要】发包人未举证证明装饰装修工程不能单独折价或者拍卖，建设工程价款有权在该工程折价或拍卖的价款优先受偿——关于建设工程价款优先权的问题案涉分包工程系发包人融创文旅城在总承包合同外单独发包并单独结算，甲公司实际处于承包人的地位，由于甲公司承包系装饰装修工程，融创文旅城并未举证证明该工程不能单独折价或拍卖。依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条之规定，甲公司就建设工程价款有权在该工程折价或拍卖的价款优先受偿。但因案涉项目已经投入使用，甲公司与其他享有建设工程价款优先权的主体宜在执行中予以解决。优先权价款范围为欠付工程价款即7091235.56元。一审法院未在判项中明确建设工程价款优先权价款范围，为便于执行，本院依法予以纠正。

·江苏省苏州市中级人民法院民事判决书(2023)苏05民终13341号

【裁判摘要】（１）装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿应予支持；（２）根据现有证据案涉装饰装修工程并不具备单独折价或者拍卖的条件（破产管理人明确案房屋已经销售完毕，对小区不会进行折价或拍卖），建设工程优先受偿权不予支持——关于至某公司对莱某公司享有2437945.56元工程款债权是否为建设工程优先债权。本院认为，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。案涉工程为案涉小区的公共区域、物业及社区用房的装饰装修工程，莱某公司破产管理人也明确案涉小区的房屋已经销售完毕，对案涉小区不会进行折价或拍卖，故根据现有证据，案涉装饰装修工程并不具备单独折价或者拍卖的条件，至某公司主张享有建设工程优先受偿权，本院不予支持，至某公司对莱某公司享有的2437945.56元工程款债权应为普通债权。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终429号

【裁判摘要】酒店装饰装修工程承包人对装饰装修工程价款享有优先受偿的权利——关于装饰装修工程的承包人是否能够主张优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(以下简称《建设工程司法解释(二)》第十八条：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”之规定及案涉酒店建筑物所有权人即为金海大酒店的事实，戴××作为案涉工程承包人，对装饰装修工程价款享有优先受偿的权利。一审法院对金海大酒店提出的装饰装修工程的承包人不享有优先受偿权的意见不予采纳。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再359号

【裁判摘要】二审判决认定“《房屋顶账协议书》系苏里格路桥公司与金和泰公司约定以涉案工程的部分房屋及地库的所有权和使用权折价抵顶金和泰公司所欠苏里格路桥公司的工程款，该折价抵顶行为系苏里格路桥公司行使其建设工程款优先受偿权的行为”，依据并不充分——关于苏里格路桥公司与金和泰公司签订《房屋抵顶协议书》应否视为苏里格路桥公司行使建设工程价款优先受偿权的行为问题。二审判决认定“《房屋顶账协议书》系苏里格路桥公司与金和泰公司约定以涉案工程的部分房屋及地库的所有权和使用权折价抵顶金和泰公司所欠苏里格路桥公司的工程款，该折价抵顶行为系苏里格路桥公司行使其建设工程款优先受偿权的行为”，依据并不充分。首先，《房屋顶账协议书》约定以工业大厦10xxx07号房屋的所有权及地下库房(01、02、03、04、05、06)使用权抵顶工程款1416071元，该协议中并无苏里格路桥公司行使建设工程价款优先受偿权的意思表示。其次，根据苏里格路桥公司与金和泰公司签订的《建设工程施工合同》，苏里格路桥公司的施工范围为海南大酒店、海南工业大厦的附属设施工程(装修工程、管道工程、电气工程)，苏里格路桥公司与金和泰公司签订的《房屋顶账协议书》中约定的10xxx07号房屋及地下一层库房并非苏里格路桥公司承建。即便苏里格路桥公司施工范围包括案涉争议房产的附属工程，依照最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》，装饰装修工程承包人的优先权只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。因此，苏里格路桥公司并不能对《房屋顶账协议书》中约定的103、107号房屋及地下一层库房行使建设工程价款优先受偿权。故，二审判决认定“《房屋顶账协议书》系苏里格路桥公司行使其建设工程款优先受偿权的行为”，并据此认定苏里格路桥公司对案涉房产的权利优于光大银行呼和浩特分行对案涉房产的抵押权，依据不足。

·重庆市渝北区人民法院民事判决书(2021)渝0112民初43423号

【裁判摘要】（１）质保金可以行使建设工程价款优先受偿权；（２）承包人主张在工程变卖或以物抵债时享有优先受偿权无法律依据，不予支持——《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十七条规定：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。可见，被告作为承包人有权请求质保金就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿。原告主张在工程变卖或以物抵债时享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。被告主张，质保金不是工程价款，故不应享有优先受偿权的抗辩意见，本院不予采纳。质保金本身是从发包人应付承办人的工程价款中扣除的金额，亦属于工程款的一部分，质保金本质上属于工程价款。故对原告主张优先受偿权的诉请，本院予以支持。

·福建省高级人民法院民事判决书(2011)闽民再终字第13号

【裁判摘要】（１）对于属于装修装饰工程的，只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿；（２）对于主体工程，则应限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，且不包括承包人因发包人违约所造成的损失——根据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》规定，装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。同时，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”据此，确定建设工程款优先受偿权的范围应先对建设工程是否属于装修装饰工程进行区分。即，对于属于装修装饰工程的，只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。对于主体工程，则应限于承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，且不包括承包人因发包人违约所造成的损失。本案天虹公司承建的是德亚集团的室内装饰工程和围墙建筑等其他工程，根据上述规定，天虹公司完成建设任务后，德亚集团未按照约定支付价款的，其作为承包人享有就该工程（不含建筑物占地部分的土地使用权）拍卖的价款优先受偿的权利。对于室内装饰工程价款只能从建筑物装饰部分拍卖款中优先受偿，围墙等其他工程价款则应从主体工程及附属停车场的拍卖款中优先受偿。根据宁德市智宏房地产评估咨询有限公司[智宏2007]第B074号《房地产评估报告》，“德亚大酒店”各项目估价分别为：主体大楼—3839871元，室内装饰（即装修部分）--1812600元，大楼占地部分--1253148元，停车场—1960052元，案外空地—16357000元，合计25222671元。结合上述房地产拍卖所得价款为25300000元，并依据各项目评估价所占比例，可计算出涉案各具体工程项目的拍卖款如下：主体大楼部分拍卖款为3851643元（3839871÷25222671×25300000=3851643元），装修部分拍卖款1818157元（1812600÷25222671×25300000=1818157元），土地使用权的拍卖款3223052元（其中大楼占地部分土地使用权拍卖款1256990元，停车场拍卖款1966062元）。故天虹公司享有的优先权范围如下：室内装饰工程款5214580元从建筑物装饰部分拍卖款1818157元中优先受偿，围墙等其他工程款2108242元从主体工程拍卖款3851643元及附属停车场拍卖款1966062元中优先受偿，以上享有优先权的金额合计3926399元（1818157+2108242=3926399元）。