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合同效力与物权效力相区分原则

更新时间:2023-02-18   浏览次数:6338 次 标签: 区分原则 效力区分原则 合同效力与物权效力区分原则 民事法律行为 D215【合同效力与物权变动区分】

文章摘要:

合同效力与物权效力相区分原则又称为合同、物权效力区分原则、物权变动与基础关系(合同)区别原则。

文章摘要2:

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概念 回目录

合同效力与物权效力相区分原则又称为合同、物权效力区分原则、物权变动与基础关系(合同)区别原则。

当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同效力 回目录

1.自合同成立时生效,法律另有规定、合同另有约定除外;

2.未办理物权登记的,不影响合同效力。 

合同效力与物权效力相区分原则意义 回目录

1.有利于保护买受人依合同享有占有权(占有之诉);

2.有利于确立违约责任;

3.有利于保护无过错一方当事人;

4.除非法律另有规定,合同效力与物权效力相区分原则同样体现在其他物权变动方面。

合同效力与物权效力相区分原则内容 回目录

不动产物权变动的原因(不动产物权变动合同)与不动产物权变动的结果(不动产物权变动的物权登记)是两个相互独立的法律事实,他们生效要件应该根据不同的法律规定来认定。

1.设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同是否生效,应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条认定,需要具备三个条件: 

(1)行为人具有相应的行为能力;

(2)意思表示真实;

(3)不违反法律或者社会公共利益。  

2.物权变动是否生效:

(1)应该根据《物权法》第9条、《民法通则》第72条认定;

(2)“法律另有规定或者合同另有约定”是指某一部法律明确规定,或者合同明确约定,设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同,只有经过物权登记的合同才生效。 

陈其象律师提示1 回目录

①《担保法》第41条不应再适用。

②抵押合同上所盖公章虽非抵押人在工商行政管理部门备案的公章,但因登记而取得的担保物权应依法予以保护[最高人民法院(2001)民四终字第34号民事判决书《广州威龙房地产开发公司与中国银行重庆市分行、重庆染料进出口联合公司长化分公司、重庆富隆实业有限公司、电白县华宇大酒店有限公司信用证垫款及担保纠纷上诉案》]。 

③最高人民法院(2009)民一终字第24号民事判决书《赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案》,“一房多卖”的情形下,数个合同均有效,已办理物权登记的当事人取得房屋所有权,未办理房屋过户手续的当事人只对出卖人享有债权请求权,不能对抗第三人依法取得的物权——同一房屋的所有人和担保物权受让人以该房屋为标的物,先后与两个当事人签订《商品房买卖合同》的,两个合同均有效: 

A.已办理物权登记的当事人取得房屋所有权; 

B.未办理物权登记的当事人只对业主享有债权请求权。 

④在未办理不动产登记公示前,不动产买卖双方间的法律关系不具有公信力,不具有对抗善意第三人的效力[《申请再审人中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与被申请人中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业(集团)有限责任公司等借款担保合同纠纷申请再审案]。

⑤债权关系和物权关系是两个不同的法律关系,不能以物权关系变得不能进而否定债权关系的合法效力[《祁某与某银行张掖市分行房地产转让合同纠纷再审案》]:

A.债权关系的生效时间:当事人设立、变更和终止不动产物权合同(债权关系、原因关系),除法律另有规定或者当事人另有约定外,该债权关系自合同成立时生效;

B.物权变动对债权关系效力的影响:债权关系生效后并不必然导致物权关系发生变动;未办理物权登记不会因此影响债权关系的合法效力。

陈其象律师提示2:案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据 回目录

最高人民法院认为,昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时,虽然正值案涉土地使用权处于被法院查封期间,但是法院的查封行为,并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说,案涉土地使用权是否被查封,不影响双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,更不能作为认定合同无效的评判依据。

——《方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案》,载《立案工作指导》2011年第4辑(总第31辑),人民法院出版社2012年版,第45-63页

陈其象律师提示3:民事法律行为效力体系(约束力、履行力、对抗力) 回目录

①约束力(合同能否成立及生效):

A.主要着眼于相对人之间的意思真实性及合法性,重点为意思表示是否违反效力强制性规定、公共利益或公序良俗;

B.约束力是产生履行力和对抗力的基础,属于债法范畴。

【解读】民事法律行为有效或(最终)确定生效,只是肯定其在行为相对人之间的约束力(体现为履行请求权)们并不必然意味着支持其实际履行。

②履行力(履行类诉请能否支持/法律上能否履行):

A.主要着眼于相对人之间的行为目的能否实现,重点为履行行为是否违反公权力监管、是否具有正当性和可行性;

B.履行力是约束力在结果意义上的追求和体现,即使原因行为有效仍可能构成“法律上”或者“事实上”无法履行之障碍。

③对抗力(能否对抗善意第三人/可否排除执行异议):主要着眼于私权之间的法益位阶关系,重点为行为后果对三人利益是否具有排他性或优先性。

【解读】区分原则下,负担(原因)行为在合同双方之间“相对有效”(约束力层面),处分行为对特定第三人(或者权利人)仍可能“相对无效”(对抗力层面)。

解读:《民法典》第215条区分原则 回目录

(1)区分原则下合同的效力与合同义务可否履行无关联性;

(2)即使合同因违反强制性规定而履行不能也并不导致对合同本身效力的否定 合同违反管理性强制性规定只是导致履行不能而非合同无效】

法条链接 回目录

《民法典》

  第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力


最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

  第三条【无权处分 买卖合同效力【删除】 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。


《城市房地产管理法》

  第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

  第三十八条 下列房地产,不得转让: 

  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的; 

  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; 

  (三)依法收回土地使用权的; 

  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的; 

  (五)权属有争议的; 

  (六)未依法登记领取权属证书的; 

  (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 

  第八条  地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 

  14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。

  15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同无效。


    要合理协调物权关系和合同关系。将不动产物权变动的原因与结果相区分,既是由现行法律关系关于物权变动的模式决定的,也符合合同效力的理论,同时又是诚实信用原则的要求。贯彻物权法上这一区分原则,对于保护守约一方的合法权益,维护市场经济条件下交易的基本规则,具有十分重要的意义。在审理物权纠纷案件中,要正确认识物权变动与合同效力的不同功能,一般不宜轻易否定物权转让合同的效力,对于当前比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力,在依法认定合同有效的同时,要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。

——奚晓明:《适应中国特色社会主义法律体系形成新形势  在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章——在全国民事审判工作会议上的讲话》[2011年6月23日,载《民事审判指导与参考》2011年第2辑(总第46辑)] 


最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

  66.【担保关系的认定】当事人订立的具有担保功能的合同,不存在法定无效情形的,应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型,但是其担保功能应予肯定。

  67.【约定担保物权的效力】债权人与担保人订立担保合同,约定以法律、行政法规未禁止抵押或者质押的财产设定以登记作为公示方法的担保,因无法定的登记机构而未能进行登记的,不具有物权效力。当事人请求按照担保合同的约定就该财产折价、变卖或者拍卖所得价款等方式清偿债务的,人民法院依法予以支持,但对其他权利人不具有对抗效力和优先性。

废止法条 回目录

《物权法》

  第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  第十五条合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。 


《合同法》 

  第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。

  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。


最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)

  第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

  合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形,依照前款规定处理。


《民法通则》 

  第五十五条 民事法律行为应当具备下列条件: 

  (一)行为人具有相应的民事行为能力; 

  (二)意思表示真实; 

  (三)不违反法律或者社会公共利益。 

  第七十二条 财产所有权的取得,不得违反法律规定。 

  按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。


《担保法》 

  第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。


最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

  第五十六条 抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明,根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的,抵押不成立。

  【注解】是。符合《民法典》精神。

  法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任。

  【注解】否。(1)“法律规定登记生效的抵押合同”已不存在;(2)《民法典担保制度解释》第46条已作规定。

经典案例 回目录

·湖南省总工会诉长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》1993年第4期(总第35期)】 

【提示】不动产物权变动只能在登记时生效,但不能因未登记而认定该不动产转让合同未生效。

·于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷案

【载《最高人民法院公报》2001年第4期(总第72期)】 

【提示】合法产权人出售自己的房产时,其以划拨方式取得的土地使用权,在依法补办相应手续后可以转让。

·桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2005年第7期(总第105期)】 

【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。

【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。[最高人民法院物权法研究小组编著:《<中华人民共和国物权法>条文的理解和适用》]

【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。

【摘要】关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。

·河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

最高人民法院(2006)民一终字第26号民事判决书

【载《民事审判指导与参考》2006年第4集(总第28集),第155-165页】

【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定,在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前,出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务,但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据,作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此,出让方以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由,不予支持。

【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

【摘要2】《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,对于一方当事人以自己不履行合同约定义务,违反该法律强制性规定,主张合同无效的诉讼理由,不予支持。 

·重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案

【载《最高人民法院公报》2009年第4期(总第150期)】

【裁判摘要】

一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定,抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条还同时规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律、司法解释的规定,旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。

二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。

【提示】不动产物权转让行为不能成就,其效力不及于物权变动行为的原因行为。

【裁判意见】相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因转让抵押物可能因违反法律的强制性规定而转让行为无效,但未该转让行为而签订的债权合同并不一定无效。

·祁某与某银行张掖市分行房地产转让合同纠纷再审案

【提示】房地产转让合同纠纷中,不能以物权关系变动不能进而否定债权关系的合法效力。

·赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案 

【载《民事审判指导与参考》2009年第2集(总第38集)】

【提示】未办理房屋过户手续的当事人只对出卖人享有债权请求权,不能对抗第三人依法取得的物权。

·陆丰市陆丰典当行与陈卫平、陈淑铭、陆丰市康乐奶品有限公司清算小组、第三人张其心土地抵债合同纠纷案

【载《最高好人民法院公报》2008年第4期(总第138期)】

【提示】以土地使用权作为抵押向典当行借典款但未办理登记,典当合同有效但不发生对抗第三人法律效力。

【裁判摘要】典当行持有中国人民银行颁发的金融机构法人许可证,其经营范围包括为非国有中、小企业和个人办理质押贷款业务,属于经批准合法成立的金融机构。行为人以取得土地的合法手续作为抵押向典当行借款的,不违反有关法律的禁止性规定。即使该土地抵押未向有关部门办理抵押登记,也仅仅不发生对抗第三人的法律效力,并不因此影响行为人与典当行之间典当协议的合法有效。 

·丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴,不应影响合同效力。因此,这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。 

·田荣隆与李振文等房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范,其中第三十八条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的,并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下,对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制,而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度,不动产登记只是物权变动的成立要件,而非买卖合同的生效要件。 

·桂子丹与临高县海旺兴业有限公司等宅基地使用权转让纠纷上诉案

【裁判摘要】宅基地转让行为意思表示真实,合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。没有登记,不发生物权变动。物权不能变动,但债权合同仍然有效。《中华人民共和国民法通则》第四条规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依据双方当事人签订的宅基地转让合同的约定,转让方的主要义务就是将土地变更登记到受让方的名下,受让方的主要义务就是支付价款。依据诚实信用原则,在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下,转让方就负有将出让土地过户到受让方名下的义务,包括使转让的出让土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。转让方公司以自己不履行过户登记的义务,以自己没有使准备转让的土地达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件,以自己违约的事实,主张合同无效,属于违反诚实信用原则的行为,属于恶意抗辩,其抗辩理由不予支持。 

·张玉春与李明杰房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】在转让该房屋时原告尚未取得土地房屋权证,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条"未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让"的规定,属于违反法律的强制性规定,应认定三方签订的《房屋买卖居间合同》无效。 

·湖南中盐实业发展有限责任公司与海南中盐旅游股份有限公司所有权确认纠纷抗诉案 

【裁判摘要】在《物权法》生效后,如何理解《城市房地产管理法》(2007年修订)第38条第(六)项规定的“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”? 

·周某与杨某等房屋买卖合同效力确认纠纷上诉案

——兼谈行政行为及行政裁决与民事审判

·成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2015年第1期(总第219期)】

裁判摘要】

一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

二、根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。

裁判要点】

1.预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约的内容与本约已经十分接近,即便通过合同解释,从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示,排除这种客观解释的可能性。认定当事人之间形成本约还是预约,不能仅依协议约定,而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。

2.无论当事人一方是否有权单方解除合同,因对方在收到解除通知的三个月内通过起诉的方式提出了异议,故该解除通知也就不产生解除双方合同关系的效力。

3.处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。在买卖标的物转移之前,出卖人不能依据《物权法》第三十九条(所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利)之规定,选择处分财产的方式解除合同。

·中国银行重庆市分行诉广州威龙房地产开发公司、重庆染料进出口联合公司长化分公司、重庆富隆实业有限公司、电白县华宇大酒店有限公司信用证垫款及担保纠纷案

【裁判要旨】抵押合同上所盖公章虽非抵押人在工商行政管理部门备案的公章,但因登记而取得的担保物权应依法予以保护。

·哈尔滨工百兴达商贸有限责任公司与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处及哈尔滨向阳专业商厦、黑龙江省粮油贸易公司借款合同纠纷上诉案

【裁判要旨】《物权法》实施前未登记抵押权仍具有法律效力——《物权法》对抵押合同效力和物权变动效力作了区分,但在适用《担保法》前提下,根据有关司法解释的精神,应理解为办理抵押登记只是对抗要件,而非认定为抵押合同生效要件。抵押权人依其诉讼请求在不对抗善意第三人情况下可对抵押物享有优先受偿权,只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。

【裁判规则】《担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”但根据《担保法司法解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。”“当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。”的规定,办理抵押物登记只是对抗要件,而非抵押合同生效和抵押权实现要件。《物权法》实施前未登记抵押权有效,在不对抗善意第三人情况下享有优先受偿权。

·中国建设银行股份有限公司满洲里分行与满洲里中欧化工有限公司、北京伊尔库科贸有限公司信用证纠纷案

——签订抵押合同但未办理抵押登记时债权人利益保护

——未办理抵押物登记不影响抵押合同效力

【裁判要旨】当事人双方未办理抵押物登记不影响抵押合同效力——债权人与抵押人订立合同后虽未对抵押不动产办理登记,但依《物权法》第15条规定,物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为,未办理抵押物登记不影响合同效力,该抵押合同应属有效。抵押人应承担抵押权未有效设立的违约责任,即在合同约定的担保范围内对担保债务与债务人承担连带责任。

·北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司与北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书  

【提示】未领取权属证书的土地使用权转让合同有效。

【裁判要旨】土地使用权属于物权的一种,物权法确定的不动产物权变动原因与结果相区分原则,适用于国有土地使用权转让合同效力的认定。土地使用权转让合同又属于有偿转让权利的合同,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所确立的特殊买卖合同的效力规则也适用于土地使用权转让合同效力的判断。因此,对于未领取土地权属证明的土地使用权转让合同的效力,不宜对《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定作简单的反面解释,认定在起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的土地使用权转让合同无效。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

  第三条【无权处分 买卖合同效力】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

  第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

·夫妻一方系冒名时签订的抵押房屋合同的效力

【裁判要旨】物权法第十五条确定了物权变动原因与结果区分原则之精神。合同本身属于负担行为,仅产生履行给付之义务,而不直接发生物权变动。合同之效力,不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件,无权处分行为并不必然导致合同无效。不动产抵押合同本身属于负担行为,当事人对抵押标的物没有处分权,并不影响抵押合同的有效性。冒名签订合同的行为原则上应适用无权代理的规则。无权代理行为原则上属于待追认行为,但相对人有理由相信行为人有代理权的,构成表见代理,合同有效。

·辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让等建设用地使用权转让合同纠纷再审案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第276号

【裁判要旨】土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者存在未缴纳土地出让金的事实,不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。

【裁判摘要】本案中,豪韵公司并未缴纳土地出让金,亦未办理土地登记手续,未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定,就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此,二审判决认定案涉《协议书》合法有效,适用法律并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件;《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效,并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。

【解读】未取得土地权属证书时签署的土地转让合同不因此无效——土地转让方在起诉前未取得权属证书,也未经政府同意转让的,不影响土地转让合同的效力。