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律师教你打房屋租赁合同纠纷官司

更新时间:2021-02-22   浏览次数:4867 次 标签: 【基于民法典】 房屋租赁精解 合同法解读 云讼专题 房屋预租

文章摘要:

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文章摘要2:

房屋租赁是日常生活、生产当中最常见租赁合同。年轻人在创业初期,大多租赁房屋作为居住条件,有多套房屋的业主也依靠出租房屋作为收入来源,此为居住用房的租赁,是人类生存的基本物质条件。绝大部分商家依靠租赁房屋取得经营场地扩大生产,此为经营用房的租赁,是人类从事生产经营的必要生产资料。房屋租赁可以“物尽其用”,但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2009年9月1日起实施生效,房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。陈其象律师特别策划推出《律师教你如何打房屋租赁合同纠纷官司》,目的在于帮助房屋租赁当事人减少纠纷,更好地维护自身的合法权益。

目录

一、房屋租赁合同 回目录

1.什么是房屋租赁合同

2.房屋租赁合同内容包括哪些?

3.什么是房屋租赁合同形式?房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

二、定期和不定期房屋租赁合同 回目录

三、房屋租赁合同期限 回目录

四、无效房屋租赁合同 回目录

五、出租人和承租人权利义务 回目录

15.房屋出租人义务有哪些?

16.什么是出租房屋权利瑕疵担保义务

问题:出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务,承租人能否解除房屋租赁合同?

17.什么是出租房屋安全担保义务

18.承租人对出租房屋使用义务有哪些?

问题:承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,应当承担哪些责任?

19.承租人对出租房屋保管义务有哪些?

20.承租人、次承租人返还房屋租赁物义务各有哪些?

六、转租 回目录

七、租金 回目录

25.房屋承租人应当如何支付租金

问题1:承租人延付租金,出租人应当如何处理?

问题2:因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同,次承租人有哪些救济权利?

八、一房数租 回目录

九、装修装饰处理 回目录

十、共同租赁权 回目录

31.什么是共同租赁权

十一、承租人优先权 回目录

32.什么是“买卖不破租赁”原则?

33.什么是承租人优先购买权

34.哪些情形承租人不得主张优先购买权

35.出租人侵犯承租人优先购买权,承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?

十二、管辖 回目录

36.房屋租赁纠纷管辖如何确定

十三、其他 回目录

法条链接 回目录

《民法典》第三篇 合同 第十四章 租赁合同

  第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

  第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

  第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

  租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  第七百零六条【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

  第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

  第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

  第七百零九条【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。

  第七百一十条【承租人按约定使用租赁物的免责义务】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。

  第七百一十一条【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

  第七百一十二条【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。

  第七百一十三条【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

  第七百一十四条【承租人妥善保管租赁物义务】承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

  第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。

  第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

  第七百一十九条【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

  次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

  第七百二十条【租赁物收益归属】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但是当事人另有约定的除外。

  第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定,租赁期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期限不满一年的,应当在租赁期限届满时支付。

  第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  第七百二十三条【出租人权利瑕疵担保责任】因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

  第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。

  第七百二十四条【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

  (一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

  (二)租赁物权属有争议;

  (三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

  第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

  出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

  第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

  第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

  第七百二十九条【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

  第七百三十一条【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  第七百三十二条【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】承租人在房屋租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

  第七百三十三条【租赁期限届满承租人返还租赁物】租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

  第七百三十四条【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

  租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


《城市房地产管理法》

  第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 

  第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

  第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

  第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)

  第二十四条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

  【备注】名为合作实为房屋租赁合同是一种非即时行动租赁合同即房屋预租合同(非预约合同、非附条件合同),本质上仍属一般意义上的租赁合同,应当认定为有效合同。租赁期满后,余富租金(可以参考评估标准)应予返还。

经典案例 回目录

·杜义华与徐州大和印刷材料有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】房屋租赁合同租赁期内租赁房屋被拆迁的,房屋租赁合同应当终止履行,出租的租赁房屋被拆迁后,出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。

·西安市房地局第一分局诉张小英租赁合同纠纷案  

【要点提示】商场式商业用房分割内部空间出租的,仅租赁部分空间的承租人并不当然享有商业用房门头使用权以设立自己的店招标牌。

·北京市中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷案  

【提示】房屋预租合同不违反法律规定,应认定有效。预租关系解除后,出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。

·西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷上诉案

【提示】名为合作实为房屋租赁合同。

【摘要】交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼,但该合同名为联建,实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律禁止性规定,故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地,委托惠源公司投资建房,惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定,房屋所有人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴国家。

·浙江银泰投资有限公司与包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

——房屋预租合同的效力如何认定

【裁判要旨】双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定,在此情形下,其相关问题的认定可参照适用房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的,预租合同应认定无效。

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参考资料

[1].  律师教你打房屋租赁合同纠纷官司   http://www.ishenglaw.com/2015/04/19/1881.html#0