１.立法定义：

（１）《民法典》第７０３条（原合同法第２１２条）规定：“”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

（２）《城市房地产管理法》第５３条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”

【解读】《城市房地产管理法》第５３条规定的房屋租赁定义，将出租人范围限定为“房屋所有权人”，存在以下问题： 

（１）不能据此认为房屋租赁合同的出租人对租赁合同标的物出租房屋必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有权人授权；

（２）要求房屋租赁合同的出租人必须具有产权证缺少法律依据：

Ａ．.在建房屋作为租赁标的物应当受到法律保护；

Ｂ．出租人没有产权证的，房屋租赁合同不因此无效。

２.房屋租赁合同：房屋租赁合同是指房屋出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（１）房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议；

（２）房屋租赁合同是有偿转让出租房屋的占有权/使用权/收益权，但保留出租房屋的处分权，并收取对价租金的合同。

３.城镇房屋租赁合同：城镇房屋租赁合同是指当事人约定将城镇房屋（城市、镇规划区内的房屋）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

１.房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同；

２.房屋租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同；

３.房屋租赁合同具有临时性：受最长租赁期限20年的限制。

①城镇房屋租赁合同纠纷适用适用《解释》规定。

②乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件：

A.可以参照《解释》处理；

B.但法律另有规定的，适用其规定。 

③公有住房租赁纠纷：

A.当事人依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

B.公有住房使用权实质上具有用益物权的性质，但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的物权种类之一，受物权法定原则的制约，在现阶段只能认为公用住房使用权是一种高度物权化的债权，或者将其视为一种属性模糊的财产权：公房使用权的存续具有永续性、因其租金远低于市场租金水平而具有高度的价值性、取得需支付对价，遇拆迁时可以获得补偿、可以转化为完全物权、具有实质上的可处分性。

·最高人民法院印发《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知

④廉租住房租赁纠纷：当事人依照国家福利政策租赁廉租住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

⑤经济适用住房租赁纠纷：当事人依照国家福利政策租赁经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

⑥福利房屋和城市保障性住房应当适用《解释》规定：

A.在福利和保障性因素消失后，其租赁纠纷案件应当属于《房屋租赁司法解释》的调整范围；

B.承租上述住房的承租人将上述住房转租给其他人而产生的租赁纠纷案件，因其不具有公法性而为平等主体之间的租赁纠纷，应适用《房屋租赁司法解释》的规定。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋的，应当按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第２４条的规定，认定为房屋租赁合同（如何认定投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力）。

承租人的承租权是“占有债权”，具有物权化倾向，具有一定的对世效力。

租赁合同是最典型的有偿用益物权合同。出租人不一定是所有权人，出租人取得了用益物权（用益债权）既可将用益权能让渡给出租人。

《民法典》

　　第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《城市房地产管理法》

　　第五十三条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

　　第二十四条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

·楼伟江等诉俞元明房屋租赁合同纠纷  

【裁判要旨】当事人双方签有两份房屋租赁合同，如果明确约定其中一份只是作为交付相关部门备案之用，则应认定另一份为当事人的真实意思表示，作为双方当事人履约的依据。

·山东同大有限公司与辜仲志等房屋租赁合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】虽然两个两个承租人分别与出租人签订了房屋租赁合同，但在实际履行中两个承租人共同管理和适用该房屋，应认定两个承租人为该房屋的共同租赁人。

·北京市中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷案  

【提示】房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。

·西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷上诉案

【提示】名为合作实为房屋租赁合同。

【摘要】交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地，委托惠源公司投资建房，惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。

·戴某某与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

【案号】福建省福州市鼓楼区人民法院民事判决书(2017)闽0102民初2535号

【裁判摘要】非产权人出租房屋租赁合同有效——原、被告签订了房屋租赁协议，系原、被告真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，协议合法有效，双方均应履行合同义务。被告辩称原告非产权人，无权出租讼争房屋，租赁合同无效；但经实际产权人到庭说明，可以证明原告出租讼争房屋已获得产权人的授权，故被告该辩解无事实依据，本院不予采信。

·林某某、黄某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【案号】福建省泉州市中级人民法院民事判决书(2019)闽05民终4405号

【裁判摘要】同意转租的承租人系租赁合同适格原告——虽然黄某某并非讼争房屋的实际产权人，但实际产权人已明确同意黄某某享有对外转租的权利，故黄某某的诉讼主体适格。