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阴阳合同

更新时间:2021-01-13   浏览次数:7545 次 标签: 名实不符合同 逃避国家税收监管 名为买卖实为赠与合同 通谋虚假表示 虚假意思表示 通谋虚假

文章摘要:

房屋买卖“黑白合同”、“阴阳合同”的法律效力。

文章摘要2:

目录

房屋买卖“黑白(阴阳)合同”法律效力 回目录

1.二手房买卖过程中如存有通过签订“黑白(阴阳)合同”避税与作低房价违规行为:

A.其后果应由包括各方当事人在内的全体参与者承担。

B.一方可向相关职能部门反映,但不能以此推翻或者否定整个房屋买卖合同的效力。

2.就同一房屋买卖行为签订数份合同,如存在约定抵触之处:

A.通常以后签订为准;

B.但存在“黑白(阴阳)合同”情形,真实意思表示并得到实际履行的合同应具有优于备案合同的效力。

陈其象律师提示 回目录

根据《民法总则》第146条规定:

(1)双方通过虚假的意思表示事实的民事行为无效;

(2)行为人以虚假的意思表示隐藏的民事行为的效力,应当依照有关法律规定处理:

A.如果隐藏的民事行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,则应当认定隐藏的民事行为有效;

B.否则对隐藏的民事行为也应当认定无效。

法条链接 回目录

《民法典》

  第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。


《民法总则》【废止】

  第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

  以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。


北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要

  四、房屋买卖中阳合同的效力

  当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

  当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。


上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答

  8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

  答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

  判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。

经典案例 回目录

·谢惠珍与张连贵等房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】买受人认为出卖人与其签订的房地产买卖契约规避国家税收,是以合法形式掩盖非法目的的无效合同问题,由于向税务机关申报的房屋交易金额是哪方提出的无法查证,且以该金额申报获利的是买受人,买受人以该理由不履行合同于法无据。 

·叶胜全与薛从文房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】签订房屋买卖合同时,为逃税写了二份房价不一致的合同,故意规避国家赋税,应由当地税务机关进行查处。但仅以办理变更登记手续偷逃赋税行为要求确认双方当事人签订的房屋买卖合同无效不能成立。 

·张丽艳与郑州市木材总公司房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】张丽艳与郑州市木材总公司于2003年10月10日签订《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》,目的是为解决1992年原劳动服务公司在陇海东路271号院集资建房后遗留的为张丽艳办理房屋产权手续问题,该协议系双方真实意思表示,合法有效。张丽艳称该协议系其在受到欺诈、胁迫的情况下签订的,因其无证据显示,且不符合情理,不予采信。本案中,郑州市木材总公司根据双方协议的约定,为张丽艳办理了房屋产权手续,至此,应视为郑州市木材总公司按双方协议已经履行了己方义务。而根据《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》的约定,郑州市木材总公司按房改政策(不管何种形式售房)办理产权手续,不负责退还张丽艳建房集资款的各种要求,郑州市木材总公司称《出售公有住房协议书》是办理房屋产权手续在备案形式上的要求,并未对《陇海东路271号住宅楼住户申办房产证协议书》关于建房集资款的约定进行变更,符合事实和情理,因此对张丽艳要求郑州市木材总公司返还多交纳的建房集资款,不应予以支持。 

·方正昆与孙玉春等房屋买卖合同纠纷上诉案 

【提示】前一份合同无共有人签名同意,而备案合同却有共有人签名同意,但备案合同因虚构价格存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的无效情形,是否签字也无效?

【裁判要旨】买受人与出卖人签订阴阳合同,恶意串通虚构交易价格,损害国家依法所应缴纳的税收,双方虚构交易价格的行为依法无效,只是不能发生虚构交易价款的效力,但双方买卖合同并非无效。

【裁判摘要】方正昆明知所购买房屋价格为38000元,却与出卖人恶意串通,将约定的合同价款38000元又通过《房契》形式“变更”为23000元,由于该种行为损害了国家依法所应缴纳的税收,故双方恶意将房屋价款写成23000元的行为依法无效,但并不是双方买卖合同无效。故原审法院认定孙玉春按指印的《房契》无效,并进而认定双方买卖合同关系无效均属不当。由于双方恶意变更房屋价格的行为无效,故不能发生变更合同约定的价款38000元的效力。因此,方正昆应按此交易价格依照《中华人民共和国契税条例》的规定向税收部门缴纳契税。如果税收部门认为成交价格与实际不符,可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的”的规定重新核定其应纳税额,税收机关还可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处5万元以下罚款”的规定对纳税人进行处罚,并不能由此否定整个买卖合同的效力。 

·肖经悟与哈尔滨鸿盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】双方签订第一份购房合同时,双方对购房总价格、建筑面积、楼层及每平方米价格等约定明确,已付购房款240,000元,其双方当事人实际履行了合同,是当事人双方真实意思表示,应认定合同合法有效。关于双方当事人签订第二份购房合同时,没有解除第一份购房合同,亦没有对合同内容进行变更和补充说明。为此,主张第二份购房合同是真实合法的证据不足。

·赤峰立仁房地产开发有限责任公司与多奇志房屋买卖合同纠纷再审案

【提示】买卖双方为达到避税、通关等目的而就同一标的物签订价格不同的多份合同后,因此发生纠纷,法院应综合证据确认双方真实意思的合同的效力。

【裁判要旨】商品房买卖过程中形成了两份价格迥异的合同,买卖双方各自主张按照对自己有利的合同履行。再审从两份合同的形式要件、合同的实际履行情况及市场价格等方面,综合认定体现双方真实意思表示的合同的效力。

·吴忠健诉费祯东等股权转让案

(股权转让协议)

【裁判要旨】当事人签订股权转让协议后又为办理工商变更登记签订备案协议,约定内容不一致的,应综合协议订立的目的、具体内容、相关辅助性证据、社会常理来考察当事人的真实意思表示,以能体现双方真实意思表示的协议为准。

·龚福明诉上海天蓬房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同纠纷案

问题提示】如何认定房屋买卖活动中“阴阳合同”的效力?

要点提示】本案中,二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且该行为损害了国家利益,故该合同应为无效。

·宁波嘉成拍卖有限公司诉李瑞堂等股权转让合同纠纷案

——涉外股权转让居间合同效力认定

【裁判要旨】在涉外股权转让合同中,居间人或当事人为减少交易税费,常常签订交易金额不同的阴阳合同,虚假交易金额的阳合同已报审批机关批准,真实交易金额的阴合同未报审批机关审批,对该未经审批的阴合同是否有效,以此为基础的居间合同是否有效,现行法律法规未有明确规定。笔者认为,如股权转让行为已得到审批机关批准,当事人已经按照真实交易金额的股权转让合同履行完毕,可认定涉外股权转让合同已生效,以此为基础的居间合同也应认定有效。

·钱桂萍诉江苏省交通银行无锡分行申请确认仲裁条款无效案

(仲裁条款)

【提示】阴阳合同分别约定仲裁和法院管辖,应按哪个执行?

【裁判要旨】合同当事人为规避税费而签订的阴阳合同分别约定了仲裁管辖及法院管辖条款,应依当事人真实意思表示及实际履行确定合同效力,并据此确定合同争议解决条款的效力。

·山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案  

【载《最高人民法院公报》2008年第3期(总第137期)】

【提示】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同,一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同,另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同,如何认定这两份合同的效力? 

摘要】土地使用权转让双方在签订转让合同后,为到土地管理部门办理登记备案手续而又签订的合同,是为实现双方履行土地使用权转让目的的行为,其效力仅及于登记备案,对于合同双方既未变更原来约定条款,也不构成新的权利义务关系。

·上海唯亚实业投资有限公司与长春长铃集团有限公司股权转让纠纷案

——双方当事人在股权转让协议之外作出不违反法律规定的约定,对双方具有法律约束力

【裁判要旨】股权转让款之外另行支付补偿款的约定应为有效——当事人在股权转让协议之外的其他约定如不违反法律行政法规的强制性规定,是当事人的真实意思表示,对双方具有法律约束力。

·梦幻侏罗纪探险时代(北京)投资管理有限责任公司等诉大庆市三环钻井工程有限公司等股权转让纠纷案  

【裁判要旨】双方当事人针对同一笔股权共签订两份《股权转让合同》,针对实际履行的是哪份合同发生争议时,除审查当事人在合同中约定外,应当结合实际履行情况,对股权转让的相关事实作出正确认定。

·何淑萍与哈尔滨金展贸易有限公司房屋买卖合同纠纷再审案  

——名不符实合同性质的认定与过错责任承担问题

【提示】名称、内容相互矛盾的合同,应根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。

【裁判摘要】当事人双方签订协议名称为《房屋购买租赁协议书》,该名称既有购买即买卖合同的性质,又有租赁合同的性质,认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。因为双方在协议中特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”,该约定显然与租赁合同关系不符,实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履约情况看,协议签订后,乙方给付款项,甲方出具的收款收据上均载明是房款。因此,综合本案实际情况,应当认定协议性质为房屋买卖合同。

·沈艳玲等与张金鹏房屋买卖合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】双方当事人签订阴阳房屋买卖合同,应以真实意思表示的合同为准——双方当事人在签订房屋买卖合同后,为少缴税费,又签订了一份价格较低的买卖合同用于到产权部门办理过户登记,如双方就价格发生争议,应以双方真实意思表示的合同为准。

【裁判规则】在房屋买卖合同上签名的购买人,作为合同相对人,应当履行合同义务,承担付款责任。至于涉案房屋登记在他人名下,属于行政机关具体行政行为,不能以此作为拒付房款的理由。

·王秀群、武汉天九工贸发展有限公司与中国农产品交易有限公司股权转让纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】本案股权转让系外国投资者并购境内企业,农产品公司以发行可换股票据方式支付部分转让价款,实质上是外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司,即“股权并购”。商务部等部门联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(2006)对“股权并购”的文件申报与程序有更严格的要求。当事人串通签订《0.89亿股权转让协议》,目的是规避必要的较为严格的行政审批要求,破坏了国家对外商投资、对外投资的监管秩序和外汇管理秩序,属于双方恶意串通,损害国家利益;也属于以合法形式掩盖规避更严格审批要求的非法目的,应依照合同法第五十二条第二项、第三项的规定,认定该协议无效。

·王×与吕淑芳房屋买卖合同纠纷上诉案

【裁判要旨】当事人为了规避国家税收监管,故意隐瞒房屋真实交易价格签订的“阴阳合同”,该房屋买卖合同中的价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部门的效力,当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,法院不予支持。

【裁判摘要】关于王×与吕某某采取阴阳合同的方式签订《存量房屋买卖合同》事宜。根据法律规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实,王×与吕某某签订的《存量房屋买卖合同》并不存在法律规定合同无效情形,应属有效合同。关于王×与吕淑芳为规避国家税收监管,在签订《存量房屋买卖合同》时隐瞒了真实交易价格(即280万元),将交易价格仅写为64万元的行为,显属不当。但该行为只会导致《存量房屋买卖合同》中价格条款的无效,而该条款的无效并不必然导致整个合同的无效。现王×以逃避国家税收为由,要求确认《存量房屋买卖合同》全部无效,缺乏依据,本院不予支持。

·李彩玲等诉张春翎等房屋买卖合同纠纷上诉案

——通谋虚假表示的判断及效力认定规则

【裁判要旨】当事人之间的意思表示构成通谋虚假表示行为的,伪装行为无效,双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断,进而依照法律规范确定其效力。

【解读】当事人对房屋买卖的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

·刘学银诉田永芳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

【裁判摘要】本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由,行使合同解除权,是否具有合法依据。根据本案所查明的事实,被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核,双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。......据上诉人称,当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条,故上诉人不予同意。虽然,被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确,上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此,上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔,违背了诚实信用原则。同时,亦无证据显示4月8日协商时,上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此,综合上述情况可以认定,上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的,双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据,以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析,上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料,以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先,且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务,上诉人已构成违约。因此,上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由,行使合同解除权,其理由不成立,本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同,于法有据。至于双方的交易价格,现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行,并愿意以现金方式一次性付清剩余房款,并无不当。

【解读】房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款,且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据,即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额之首付款收条确实存在不妥,出卖人也不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务,因此导致迟延贷款、迟延过户的,出卖人需承担违约责任,买受人有权继续履行。

·义乌市矿业煤炭有限公司、大通县鸿瑞萤石有限公司合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】当事人就同一采矿权签订不同的采矿权转让合同,但后签订的采矿权合同系先签订的转让合同的实际履行行为,应当以先签订的转让合同确定转让价款。

·浙江华冶矿建集团有限公司与王大成合同纠纷上诉案

【裁判要旨】当事人就同一采矿权转让行为签订不同的采矿权转让合同,但后签订的采矿权转让合同替代和变更先签订的转让合同的,应当以后签订的转让合同认定当事人的权利义务。

·雷帮桦、彭金江等与蓝鸿泽、张涛等股权转让纠纷二审民事判决书

【裁判摘要】虽然案涉《股权转让协议一》、《股权转让协议二》约定800万元股权转让价,目的在于办理股权变更工商登记手续并规避国家有关税收,根据合同法第五十二条第二项“损害国家、集体、第三人利益的合同为无效合同”之规定,原审判决认定为无效合同正确。但该两份协议中体现的当事人转让与受让新鸿基公司股权系当事人真实意思表示,属于客观事实,当事人将该意思表示延展到《股权转让补充协议书》中,订立《股权转让补充协议书》的直接目的就是股权转让。从《股权转让补充协议书》的内容看,系围绕转让新鸿基公司全部股权展开,包括股权转让价格与支付办法、受让方的股权比例分配、定金条款、公司项目资料、公章等财产的移交、新鸿基公司债权债务的处理、违约责任等等。原审判决认定该《股权转让补充协议书》系股权转让性质正确。

·朱鹏杰与高枫等股权转让纠纷上诉案

【裁判要旨】用于备案登记的股权转让合同掩盖股权转让实际价格,系双方通谋实施的虚伪意思表示,应认定无效。

【裁判摘要】当事人就案涉大西沟公司的股权转让事宜,先后签订了2011年11月8日的《股权转让合同》、《股权转让补充合同》、两份用于工商备案的《股权转让协议》,以及2011年12月16日的《股权转让补充说明》等系列文件。就前述协议文本之间的相互关系来看,首先,在朱某某与高某、唐某某分别签订的用于工商登记机关备案登记的《股权转让协议》中,将股权转让价款约定为66万元和33万元,掩盖了双方股权交易价格实际为2800万元的真实情况,该《股权转让协议》与《股权转让补充合同》构成“阴阳合同”的关系,依法应当认定该《股权转让协议》系双方通谋实施的虚伪意思表示,为无效合同。故原审判决关于解除《股权转让协议》的处理方法,在法律适用方面存在瑕疵,本应予以纠正,但考虑到双方当事人在二审中并未就此提出异议,且该法律适用瑕疵并不影响本案当事人所应承担的法律责任,本院不再予以纠正。

·甘彦海等诉刘富田等股权转让纠纷案

【裁判要旨】针对同一股权签订两份股权转让合同,对于实际履行的是哪一份合同,除当事人约定外,应当结合实际履行情况作出正确认定。

·朱泳康、刘法股权转让纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】股东的出资额与股权的价值不一定处于等值状态,不能仅以股东出资额来衡量股权交易价格。在没有《借款协议》等其他证据作证的情况下,不能仅以股权转让价格过高为由认定双方是名为股权转让、实为借款关系。

【解读】

(1)原告通过通过转账公司14333322元,其中400万元成为公司20%股权的股东,余款10333322元系原告向公司提供借款。

(2)后原告与被告、公司签订《资产转让协议》,约定原告将持有公司20%股权与享有对公司的债权10333322元转让于被告,转让价格为2500万元。

(3)生效判决认定《资产转让协议》的性质系股权主演人而不是民间借贷,原告将其享有公司20%股权和10333322元债权作为标的物共同转让给被告,转让价格2500万元包含20%股权价值和10333322元债权本息;虽然《资产转让洗衣》约定股权评价转让,但其主要目的系便于办理股权工商变更登记,与股权的真实转让价值无关。故被告关于双方的真实意思表示系借贷关系的上诉利益不能成立。

·济宁鲁兴房地产开发有限公司与山东兴迪尔置业集团有限公司股权转让纠纷上诉案

【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终954号

【裁判要旨】根据前后两份协议的内容、实际履行情况、双方往来函件等情况,签字在前的《协议书》是双方真实意思表示。

·重庆雨田房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆市分行房屋联建纠纷案

【载《最高人民法院公报》2012年第5期(总第187期)】

【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民抗字第48号

【裁判摘要】

  一、双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议,符合法律规定,合法有效,两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议),除当事人有特别约定外,如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反合同(协议)目的,可根据合同(协议)成立的时间先后,确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突,只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定,因此,不能简单地认定后一协议是前一协议的变更,或后一协议是对前一协议的补充和完善。

  二、当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则,人民法院处理民商事纠纷时,只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断,除涉及国家和公共利益外,其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。

·梁谓标等与缪晓明等房屋买卖合同纠纷申请再审案

【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号

【裁判摘要】本案中,涉案房屋出卖方与买受方订立了三份合同。其中,双方当事人于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》隐瞒真实的交易价格,意在规避我国的法律规定,损害了国家的税收利益,根据《合同法》第52条的规定,应认定为无效合同。至于双方当事人于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2007年7月28日签订的《补充合同》,均是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定具有法律效力。