·善岛建设（天津）有限公司与天津一商集团有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。 

【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。 

【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。 

·赣榆县工商行政管理局诉伏开贵房屋租赁合同纠纷案 

【要点提示】在不定期房屋租赁合同中，添附使用时间较为长久的固定设备，双方未对添附物的处置进行约定，租赁合同终止后，可结合实际情况，运用公平原则对损失问题进行处理。 

·徐蕾诉中汇房产公司财产所有权纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2005年第9期】 

【提示】出租人不能以双方有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金。 

【裁判摘要】根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。 

【摘要】在签署终止协议时，出租人明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还。作为格式合同的提供者，出租人既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒承租人注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。出租人并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出承租人有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，出租人仅以承租人签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯承租人的财产所有权。 

·杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷案 

【载《最高人民法院公报》2004年第5期】 

【裁判摘要】根据《合同法》第230条规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。 

·湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。 

【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。 

·甘肃省水利厅与甘肃嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷案

【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。 

【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

·西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

·北京市中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷案 

【提示】房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。

·新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案

【载《最高人民法院公报》2002年第1期（总第75期）】

【提示】出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，承租人未缴纳土地收益的，并不影响合同效力。

【摘要】出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第５５条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件，相反，只有合同生效后，出租人才有可能缴纳土地收益，并办理出租登记备案、领取租赁许可证。因此，出租人未依法缴纳土地收益的，并不影响合同效力。 

【提示】出租人近距离建楼房影响承租人承租房屋的采光、通风的，既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，承租人有权提出违约之诉或侵权之诉。

·江苏省苏州市郊区供销集团等诉江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷案

【提示】有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。

【提示】以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。

【裁判摘要】出租方与承租方订立的租赁协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；双方订立的会议纪要，变更了协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》和《江苏省消防条例》的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。

·西安交通大学第二医院与陕西惠源物业管理有限公司投资建房、房屋使用权纠纷上诉案 

【提示】房屋预租合同不违反强制性规定，可以认定合同有效。 

【提示】联建合同一方因执行政府决定而不履行合同的，不应视为违约行为

【裁判摘要】联建合同双方当事人约定：一方提供水源、电源、通讯，保证对方正常施工。由于联建工程擅自加层，政府有关主管部门要求立即停工接受处罚。联建工程在政府有关主管部门责令停工通知下达后就应停止施工，如继续施工则是违法的，一方执行政府的决定，采取停水、停电的措施不应视为违约行为。

【裁判意见】如按合同的约定，当事人的行为时违约行为，但在政府停工通知到达时，工程就应开始停止建设，当事人停水、停电在后，是在工程处于停工状态期间，即合同中止履行期间。而违约行为一般是发生在合同履行过程中，如果合同无效、不生效或中止履行，即使当事人履行也不发生效力，故而本案中当事人的行为不应视为违约行为，如继续施工则是违法的。也就是不说，无论是否停水、停电，按照政府的通知都应当停止施工。 

【摘要】交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地，委托惠源公司投资建房，惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。 

·西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司房屋租赁合同纠纷上诉案

最高人民法院（2002）民一终字第75号民事判决书

【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。

·海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案

【载《最高人民法院公报》2003年第4期】

【提示】军事企业出租建筑物应报总后勤部审批和办理登记。

【裁判摘要】军事企业新建建筑物应向总后勤部报批，出租建筑物亦应报总后勤部审批和办理登记，否则所签订的房屋租赁合同及附属合同均无效。

·上海学人电子科技服务有限公司等与上海体院学院房屋租赁合同纠纷上诉案

【提示】房屋是否具备交付条件，除非合同双方对此有明确约定，否则以是否竣工并验收合格为准[建设单位组织的由建设、勘查、设计、施工、监理五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件]，而水、电、煤气及网络通讯设施是否接到指定位置，并不成为房屋交付的必备条件。

【裁判观点】当事人双方签订《房屋租赁意向书》时，租赁标的物尚未建成，正式的房屋租赁合同尚未签订，但租赁标的物建成后，经竣工验收合格，即具备交付提交，虽然租赁标的物的水、电、煤气及网络通讯设施尚未接通到指定位置，但其并非交付租赁标的物的必备条件，承租人拒绝接收租赁标的物并签订正式的房屋租赁合同，应当承担违约责任。 

·西安市碑林区紫雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市碑林区永宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案 

——村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效

【法理提示】《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地。经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象。也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。

【裁判摘要】永宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同。 

·重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。

·上海怡通房地产有限公司与上海春光服装厂房屋租赁合同纠纷案

【裁判摘要】春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123．98万元的2倍，由春光厂支付违约金。 

·许广宾与河南富康医药超市有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】房屋租赁合同在出资人未取得甚至是无法取得房屋权属证书的情况下，法院如何认定房屋租赁合同的效力？

【裁判观点】房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，出租人具备当然的主体资格，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以持。 

·陈国祥与宋书芹房屋租赁合同纠纷上诉案 

【裁判摘要】当事人签定房屋租赁合同的主要标的是被上诉人所有的门头房，该房屋虽未单独办理产权登记手续，但并不影响上诉人对该房屋的合理使用。被上诉人将该房屋交付上诉人使用后，上诉人就应当按照合同约定交纳房租。

·蚌埠市皖淮轮船运输有限责任公司与怀远县金诚宏橡胶制品有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【裁判观点】双方虽然约定不得提前终止合同，但同时将“如遇政策性厂有重大变革”约定为不得终止合同的除外情形。出租人企业改制属于合同约定的因政策性原因解除和的情形，双方签订的房屋租赁合同应予解除。 

·郑长青与张家界市永通货运配载信息服务公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】出租人企业改制是否属于其行使房屋租赁合同解除权的法定条件？

【裁判观点】出租人企业改制不属于房屋租赁合同解除的法定条件。

·重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司有限购买权纠纷上诉案 

【提示】承租人无意购房，其请求宣告出租人与他人房屋买卖合同无效的，不予支持。 

【裁判意见】承租人优先购买权的性质是先买权。而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿。

·黑龙江金龙实业股份有限公司与哈尔滨市玛克威经贸有限公司、哈尔滨克威实业发展集团、哈尔滨玛克威商厦房屋租赁合同纠纷上诉案 

【提示】长期租赁合同双方约定租金根据当时情况确定，履行一段期限后双方对租金协商不成的，不应认定合同无效。 

【摘要】双方约定第三年起的租金按照当时的市场和物价由双方进行协商。出租方在租赁未满两年时，出具书面函要求从第三年起，提高每年支付租金，对此承租方未予答复。出租方就此认为由于双方未约定第三年起得租金，故合同无法履行，因而主张解除合同。出租方要求提高租金，实际上是单方要求改变租金的一种行为，承租方未表示同意。但这并不等于没有租金标准作为依据，因为双方在租赁合同中明确约定，第三年起的租金可按当时市场和物价进行商议。据此，应在原租金的基础上，考虑当时的市场及物价情况确定租金，如果双方协商不成，可根据此计算方式，委托双方同意的评估部门评估。因此，合同是可以履行的，而不是必须解除，如果解除合同，将会使一方业已培育而成的市场毁于一旦，这是不公平的。