《房屋租赁司法解释》第8条^【删除】 有关承租人的合同解除权的规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。 

１.对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋，消防验收合格是房屋租赁合同有效的必要条件：

（１）按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

（２）必须经消防验收的对象：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程。

２.除此之外的房屋不以消防验收为要件：

（１）对于城市年代已久的古旧老房不符合现行消防设计要求而建造的，没有消防设施，对此类房屋的租赁不应强求消防验收。 

（２）农村住房不属于必须经公安消防机构进行消防验收的范围。 

关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

（１）出租《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

（２）租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

（３）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

因此，未经消防验收仅仅否定对未经消防验收的房屋予以使用之相关事项上之协议的效力，而不能否定整个租赁合同的效力。

①认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。

②我国法律并未将消防安全是否经验收合格作为合同是否生效的要件：在法律强制性规定未做规定的前提下，未经消防验收的房屋租赁合同应认定合同有效。

①出租《消防法》规定的必须经公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效：根据《消防法》第11条规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；

②涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，不应以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效条件：

A.租赁合同涉及的房屋不属于法律法规必须公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格而认定合同无效；

B.租赁方式用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第八条【删除】 【承租人的合同解除权】因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： 

　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； 

　　（二）租赁房屋权属有争议的； 

　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 

《商品房屋租赁管理办法》

　　第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）属于违法建筑的；

　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《消防法》（1998）

　　第十条　按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。

　　经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。

　　按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

《消防法》（2008）

　　第十条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

　　第十一条　国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

　　第十二条　依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。

　　第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

　　（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

　　（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

　　依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。　　

　　第十四条　建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规定。

　　第十五条　公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

　　公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 

《建设工程消防监督管理规定》

　　第十三条　对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

　　（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

　　（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

　　（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

　　（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

　　（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

　　（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

　　第十四条　对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：

　　（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；

　　（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

　　（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；

　　（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；

　　（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

　　（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。

·最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复【失效】

【解读】

①区分未经验收合格的房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须验收的房屋而区分租赁合同的效力：

A.必须验收的，应当认定租赁合同无效：出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

B.不是必须验收的，不应以未经验收合格为由认定租赁合同无效：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

②区别消防验收和消防检查：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

·重庆解放碑茂业百货有限公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。 

·江苏省苏州市郊区供销集团等诉江苏苏州万通房产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷案

【提示1】有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。

【提示2】以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。

【裁判摘要】出租方与承租方订立的租赁协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；双方订立的会议纪要，变更了协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》和《江苏省消防条例》的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。

·湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。 

【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。

·北京市中粮广场发展有限公司与北京和德俱乐部有限公司房屋租赁纠纷案 

【提示】房屋预租合同不违反法律规定，应认定有效。预租关系解除后，出资人应对承租人提前进场装修而不能拆除的添附物给予折价补偿。

·浙江杭州中院判决赵安诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案

——未经消防验收房屋出租合同的效力认定

【裁判要旨】依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格，以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同，应当认定无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，合同经过瑕疵补正而变为有效，其效力溯及至合同成立之时。

·任广标与宗秋等侵权责任纠纷上诉案

【提示】《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。

·上海新亚药业有限公司与中储上海物流有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 

【裁判要旨】承租人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于出租人。

·谭波等诉光大永明人寿保险有限公司重庆分公司房屋租赁合同纠纷案  

【裁判要旨】租赁房屋虽存在消防问题但不影响实际入住的不构成根本违约。

·李建华与山东白鹤（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷案  

【裁判要旨】租赁消防验收不达标的建筑因火灾产生的损失双方都应承担责任——承租人未尽合理的注意义务租赁消防不达标的房屋作为仓库，对其损失亦应承担一定的责任。

·仪征市兴成塑业包装有限公司诉仪征市新城镇新华村村民委员会、郭玉年财产损害赔偿纠纷  

【载《最高人民法院公报》2016年第3期（总第233期）】

【裁判摘要】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。

·李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案  

——未完成消防验收备案是否必然导致租赁房屋交付不合格

【裁判要点】不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投人使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。

·连云港市晶都房地产开发有限公司与人连云港市新明珠大酒店有限公司租赁合同纠纷再审案  

【裁判摘要】当事人在《协议书》中明确约定，晶都公司、嘉怡公司负有房屋装修义务，保证交付的酒店必须经消防验收合格、产权不得有争议、交付的设施设备能够正常经营，且拥有合计10个月的期间履行约定的交付行为。由此，《协议书》并非要求出租方晶都公司向承租方新明珠公司直接交付未经验收合格的租赁物，而是要求其交付“必须经消防验收合格”的酒店。该约定符合相关法律规范之要求。其次，强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，违反管理性强制性规定的，合同未必无效。2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确立了认定城镇房屋租赁合同效力的原则，其中之一就是限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同等认定为无效。本案中，当事人在签订租赁协议时并非试图将未经消防验收的房屋作为租赁标的物投入使用经营，而是约定在一定期间内由一方当事人负责装修合格的酒店作为标的物，且特别约定经消防验收合格后再行交付投入经营。显然，该约定并不违反法律法规效力性强制性规定及司法解释之无效情形，加之协议各方当事人均具备相应的行为能力，意思表示真实，因此，一、二审判决认定《协议书》合法有效正确。晶都公司关于《协议书》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立。

·中资鑫融投资有限责任公司与北京建机天润资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【裁判要旨】建设单位根据法律规定负有工程竣工的消防验收义务。写字楼租赁中承租企业装修改造的消防报验义务可由租赁合同明确约定。

·深圳市维也纳酒店有限公司与丽江七星房地产开发有限公司、丽江国际大酒店有限公司租赁合同纠纷上诉案

——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失

【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。

【摘要】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。

·王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号

【裁判摘要】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同——根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。．．．．．．合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王某某迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。