出租房屋权利瑕疵担保义务
文章摘要:
出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
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出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
因第三人主张权利 回目录
1.承租人应当及时通知出租人;
2.因第三人主张权利,致使承租人不能对出租房屋使用、收益的,承租人可以要求减少、不支付租金:
(1)第三人向承租人主张权利;
(2)第三人主张权利使承租人不能对租赁物使用和收益;
(3)承租人主观上应当是善意(在订立合同时不知有权利瑕疵)。
出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务 回目录
承租人能否解除房屋租赁合同,区分为以下两种情形:
1.一般违约的权利瑕疵:
(1)承租人享有减付、不付租金的权利;
(2)承租人没有房屋租赁合同解除权。
2.根本违约的权利瑕疵承租人享有合同解除权——《解释》第8条规定,因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,法院应予支持:
(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(2)租赁房屋权属有争议的;
(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】根本违约的权利瑕疵解除权的构成条件:
(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的或者租赁房屋权属有争议;
(2)导致租赁房屋无法使用。
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①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围:
A.出租房屋交付前即存在且为承租人不知情的权利瑕疵;
B.出租房屋交付后才存在的权利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵,则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。
②根据司法解释第8条【删除】 规定,租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的、租赁房屋权属有争议的:
A.属于出租房屋权利瑕疵;
B.如果导致租赁房屋无法使用,则构成根本违约,承租人有合同解除权。
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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第八条【删除】 【承租人的合同解除权】因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
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