１.承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；

２.对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确：

（１）可以协议补充；

（２）不能达成补充协议的，按照合同有关条款、交易习惯确定；

３.按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

１.出租人可以解除合同；

２.出租人并可以要求赔偿损失。 

《合同法》【废止】第２１９条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《解释》第7条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。

因此，承租人未按照约定的方法、出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失：

１.承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

【解读】出租人该项合同解除权以出租房屋受损为条件。

２.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失的：

（１）承租人擅自变动房屋建筑主体结构的行为；

（２）承租人擅自变动房屋承重结构的行为；

（３）承租人擅自扩建行为。 

【解读１】出租人该项合同解除权以合理期限未恢复原状为条件。

【解读２】出租人解除权行使两种具体形式都可以（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第102-103页）：

（１）承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；

（２）出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，并在通知中载明，如果不在此期限内恢复原状，超过此期限合同自动解除。

①约定使用方法（首要标准）：

A.房屋租赁合同约定的使用方法；

B.双方补充协议约定的使用方法；

C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

②出租房屋性质确定使用方法（次要标准）：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

①承租人一般违反出租房屋合理使用义务行为，只有“致使租赁物受到损失的”，出租人才有合同解除权。

②承租人擅自变动房屋的行为：

A.只有变动的是建筑主体结构及承重结构的行为，才属于违反合同主要义务的行为；

B.在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有合同解除权。

③承租人擅自扩建行为一律属于违反合同主要义务行为，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有合同解除权。  

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

　　第七条６【出租人的合同解除权】承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

　　5.将第七条修改为：

　　“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”

《建设工程质量管理条例》

　　第十五条　涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

　　房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

　　第六十九条　违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处５０万元以上１００万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处５万元以上１０万元以下的罚款。

　　有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。

《合同法》

　　第二百一十八条【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

　　第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

·中华人民共和国广州海关等诉广州市宏裕制衣有限公司租赁合同纠纷案  

【裁判摘要】双方当事人在本案中争议的焦点在于搭建物是否需拆除，合同是否应解除。新明珠公司作为承租人，对案涉房屋进行搭建时，理应征得出租人广州海关的同意。新明珠公司在2007年3月的函件中只是申请搭建透光棚或遮光棚，广州海关在复函中已明确要求上述搭建要符合相关要求及不能破坏房屋结构等。但新明珠公司其后的搭建不符合双方往来函件的约定。原审法院据此判决新明珠公司需拆除不符合约定的搭建物，恢复空井原状并无不当。新明珠公司上诉称不可能恢复空井原状，没有提交证据予以证实，本院不予采信。新明珠公司以承租人有权合理利用房屋为由上诉主张无需恢复空井原状，理据不足，本院不予支持。广州海关在一审期间提出的诉讼请求中没有包含恢复原状后需通过消防验收的内容，故广州海关二审期间提出的恢复原状后需通过消防验收这一上诉主张，不属于本案的审理范围，本院不予审理，当事人可另循合法途径加以解决。虽然新明珠公司的搭建行为有不当之处，但尚未构成双方协议中的解除合同的违约行为。另，新明珠公司一直依时交租，在搭建之前也曾告知广州海关，一审期间明确表示愿意拆除不符合约定的搭建。广州海关也未提交证据证实此搭建致使案涉房屋受到了怎样的损坏，故广州海关上诉要求解决双方之间的租赁协议，理据不充分，本院不予支持。