租赁房屋转租是指指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括（１）合法的房屋转租和（２）违法的房屋转租。 

转租需要出租人同意；未经出租人同意的转租无效，出租人可以解除合同：

１.出租人同意转租：

（１）其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内；

（２）超出承租人剩余租赁期限的转租期间对出租人不具有约束力。

２.视为同意转租：出租人知道转租的事实，没有明确表示反对的，6个月未表示异议，视为同意转租，不得主张解除租赁合同。

１.转租合同的第三人（即次承租人），可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

２.拖欠租金而出租人要求解除合同：

（１）次承租人可以代承租人支付租金、违约金等费用，作为合理的抗辩事由；

（２）超出部分可以折抵租金或者向承租人追偿。

３.次承租人腾房义务和逾期使用费义务：房屋租赁合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房使用费。

①次承租人应当没有优先续租权和优先购买权。

②转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，转租行为不可脱离原租赁关系独立存在：

A.出租人与承租人的租赁合同一旦终止，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除；

B.出租人在租赁合同解除后未要求承租人支付实际占用出租房屋期间的使用费，承租人亦无权依据次租赁合同向次承租人追讨使用费。

③商铺店面转让费是指承租人（门面所有人）将承租（自己所有）的门面转租（出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用：法律性质只能是在承租人有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租、获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。

①承租权转让为债权转让的一种，是用益物权的转让。承租权转让，承租人退出了法律关系。

②分租是承租人把承租人的一部分转租出去。分租可能尚未构成根本违约，出租人一般应当先行催告（要求消除违约后果，恢复正常履行）后才能解除租赁合同。

《民法典》

　　第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第十五条^【删除】 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间无效】承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 

　　第十六条^【删除】 【出租人同意转租的推定】出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 

　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 

　　第十七条^【删除】 【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　第十八条１３【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 

·赵国良与王进房屋租赁合同纠纷上诉案  

【裁判要旨】房屋转租人向次承租人隐瞒业主关于竞业禁止的约定，致次承租人合同目的不能实现，次承租人可以要求解除转租合同。

·长春大富豪餐饮娱乐有限公司、吉林大学第一医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。

【裁判摘要】本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。但跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。根据以上事实和理由，一审法院认定案涉合同合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。

【解读】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。

·北京华星擘达物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【二审裁判要旨】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途——经营住宿酒店属于特种经营行业，需要特别许可，应在合同中作特别明示约定。双方约定承租人可以转租给第三人用于经营写字楼“等项目”，承租人据此转租给第三人经营住宿酒店的不予支持。

【二审裁判摘要】二审法院认定：根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。......双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。

【再审裁判摘要】双方在《补充协议》中又约定，华星擘达公司同意东方汉斯公司与大汉伟业公司合作，将涉案房屋的部分面积用于经营出租写字间；“如乙方（东方汉斯公司）餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”。其中“剩余全部面积”和“写字间等项目”的具体内容，双方并未作出其他限定。为青青草公司办理成立注册需要，华星擘达公司还于2013年6月27日为工商登记机关出具了《企业住所证明》和《配套服务需求说明》。虽然华星擘达公司在原审中辩称，《配套服务需求说明》只是表明同意成立从事管理主营业务的青青草公司，并未同意其经营酒店住宿，但是工商登记资料显示，青青草公司企业名称中有“酒店管理”内容，而其从业人员只有12人，若其主营业务仅限于“管理”，实难理解华星擘达公司为其提供面积达2600余平方米的经营场所意欲何为。况且华星擘达公司在五个月后的2013年11月28日，又与青青草公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁用途为“七天连锁酒店”，而当时青青草公司仍未取得酒店住宿的特种行业经营许可，证明华星擘达公司主观上并不排斥涉案房屋用于经营酒店。结合华星擘达公司的上述行为，本院再审认定，东方汉斯公司将承租的部分房屋转租给张昭辉用于经营青青草公司的行为，得到了华星擘达公司的认可，不构成擅自整体转租和改变房屋用途。华星擘达公司据此行使约定解除权缺乏事实依据。

·广州市荔湾区域海计算机网络服务中心、广州市荔湾区住房和建设局第三人撤销之诉二审民事裁定书

【案号】广东省高级人民法院民事裁定书（2020）粤民终2952号

【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，如果房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，故承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人，可以直接基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。同理，对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的。本案中，在出租人荔湾区住建局与承租人演出电影西门口公司因租赁期届满而解除第一手租赁合同关系、演出电影公司和次承租人蔡武对此均无异议并书面通知域海网络中心限期将占用场地腾空交还给演出电影公司或荔湾区住建局的情况下，作为次次承租人的域海网络中心就案涉租赁房屋所设立的租赁合同已没有继续履行的合法依据，而且域海网络中心起诉亦不能提交证明9215号案的处理结果部分或者全部内容错误的事实依据和法律依据。．．．．．．即便域海网络中心因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失，根据合同的相对性，其也应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任，并非9215号案应当审理的法律关系范畴。

【解读】（１）房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；（２）次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；（３）出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人可以直接基于《物权法》第３４条的规定向次承租人主张返还租赁物；（４）对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的；（５）根据合同的相对性，次承租人因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任。

·浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司、嘉兴市中工锅炉设备有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书

【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书(2018)浙民再594号

【裁判摘要】已生效的浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初575号民事判决解除了嘉兴电信公司与南湖投资公司的房屋租赁合同，原次承租人中工锅炉公司已失去依据原租赁协议占用涉案房产的依据，嘉兴电信公司据此向中工锅炉公司主张腾退涉案房产及收取房屋占用费，符合法律规定。