合法的房屋转租是指承租人经出租人同意将出租房屋剩余租赁期限转租给第三人的行为。

１.原租赁合同继续有效；

２.原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人（次承租人）造成租赁物损失的行为负赔偿责任。

１.因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，法院应予支持；但转租合同无效的除外。 

２.次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 

【解读】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”／“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”——已删除。

因租赁合同产生的纠纷案件，法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。

【解读】

（１）支付逾期腾房占用使用费的义务主体是次承租人而非承租人；

（２）租赁合同已经终止，逾期腾房占有使用费在法律性质上属于不当得利，并非“租金”，应当由不当得利人即次承租人承担返还不当得利的义务，承租人并非不当得利人，依法不负有返还义务。

①转租经出租人同意；

②转租的租赁期限不得超过承租人的剩余租赁期限。

《民法典》

　　第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　第七百一十九条【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释  

　　第十七条^【删除】 【次承租人的代偿请求权】因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　第十八条１３【次承租人逾期腾房的处理】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 

《合同法》

　　第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

·王晓兰等与秦安县地方税务局房屋租赁合同纠纷上诉案  

【裁判摘要】对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王晓兰与胡贵元转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡贵元并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王晓兰应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王晓兰租赁合同亦是有效，在其与王晓兰合同到期之前，胡贵元已得到房屋并使用，王晓兰已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王晓兰用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王晓兰与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王晓兰并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡贵元，胡贵元占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡贵元作为房屋实际占有人不予返还，并非王晓兰不予返还，王晓兰在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡贵元直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡贵元返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡贵元因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王晓兰之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。

·长春大富豪餐饮娱乐有限公司、吉林大学第一医院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【裁判要旨】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。

【裁判摘要】本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。但跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。根据以上事实和理由，一审法院认定案涉合同合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。

【解读】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。

·北京华星擘达物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

【二审裁判要旨】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途——经营住宿酒店属于特种经营行业，需要特别许可，应在合同中作特别明示约定。双方约定承租人可以转租给第三人用于经营写字楼“等项目”，承租人据此转租给第三人经营住宿酒店的不予支持。

【二审裁判摘要】二审法院认定：根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。......双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。

【再审裁判摘要】双方在《补充协议》中又约定，华星擘达公司同意东方汉斯公司与大汉伟业公司合作，将涉案房屋的部分面积用于经营出租写字间；“如乙方（东方汉斯公司）餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”。其中“剩余全部面积”和“写字间等项目”的具体内容，双方并未作出其他限定。为青青草公司办理成立注册需要，华星擘达公司还于2013年6月27日为工商登记机关出具了《企业住所证明》和《配套服务需求说明》。虽然华星擘达公司在原审中辩称，《配套服务需求说明》只是表明同意成立从事管理主营业务的青青草公司，并未同意其经营酒店住宿，但是工商登记资料显示，青青草公司企业名称中有“酒店管理”内容，而其从业人员只有12人，若其主营业务仅限于“管理”，实难理解华星擘达公司为其提供面积达2600余平方米的经营场所意欲何为。况且华星擘达公司在五个月后的2013年11月28日，又与青青草公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁用途为“七天连锁酒店”，而当时青青草公司仍未取得酒店住宿的特种行业经营许可，证明华星擘达公司主观上并不排斥涉案房屋用于经营酒店。结合华星擘达公司的上述行为，本院再审认定，东方汉斯公司将承租的部分房屋转租给张昭辉用于经营青青草公司的行为，得到了华星擘达公司的认可，不构成擅自整体转租和改变房屋用途。华星擘达公司据此行使约定解除权缺乏事实依据。

·江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2022)苏03民终545号

【裁判摘要】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，虽然本案中艾默克公司向第三人的转租经过东贺居委会同意或认可，均在艾默克公司的剩余租赁期限内，但是第三人均未在东贺居委会要求解除租赁合同时请求代艾默克公司支付欠付的租金和违约金，故在艾默克公司欠付租金已经构成根本违约的情况下，东贺居委会可以根据双方合同的约定及法律规定解除其与艾默克公司之间的租赁合同。

·湖南省资兴市人民法院民事判决书(2021)湘1081民初1108号

【裁判摘要】原告×××与被告粤华地产签订的《商铺租赁协议》以及被告粤华地产与被告生源公司签订的《租赁合同》，均系合同各方的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，故上述两份合同均为有效合同。根据上述租赁合同的约定，被告粤华地产作为承租人理应如期及时向×××支付租金，现因被告粤华地产拖欠租金，原告×××起诉要求解除双方之间的租赁合同，但次承租人被告生源公司表示要求继续履行上述《租赁合同》并自愿代被告粤华地产支付租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。现被告生源公司同意代付被告粤华地产欠付的租金，且原告×××在被告生源公司代付租金的情况下，同意继续履行合同。因此，原告××要求解除原告×××与被告粤华地产之间的《商铺租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。

·江西省上饶市中级人民法院民事判决书(2021)赣11民终544号

【裁判要旨】次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除——次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。

【裁判摘要】根据已经查明的事实，禾策公司基于自身财务问题未按约定向郑文俊履行支付租金达到三个季度以上，已构成根本违约，郑××有权要求解除合同。基于此，一审判决解除郑××与禾策公司之间的《商铺委托经营管理协议及》《补偿协议》和返还租赁物的处理符合法律规定，本院予以确认。二审时，海福记公司主张，如果郑××与禾策公司之间被法院认定为租赁合同关系而被解除，那么其考虑到已经进行了装修，为避免不必要的损失，可以暂时在禾策公司不能履行的情况下代禾策公司履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以冲抵次承租人应当向承租人支付的租金，超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。本案郑××允许禾策公司转租，禾策公司转租海福记公司的合同对郑××具有约束力。故本院对海福记公司主张代为支付租金的主张予以采纳。郑××二审时亦同意海福记公司代为履行，故一审法院判决解除郑××与禾策公司的《商铺委托经营管理协议》和《补充协议》的结果，本院依法予以变更。海福记公司就禾策公司欠付郑××的租金及违约金承担补充责任，海福记公司承担补充责任后，可以冲抵其应当向禾策公司应付的租金，超出应付租金数额部分可以向禾策公司进行追偿。

·北京市高级人民法院民事判决书（2021）京民终131号

【裁判摘要】承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权——因金利赢公司长期拖欠租金违约在先，双方已经不具备继续履行租赁合同的基础，天主教爱国会、圣达物业公司未协助次承租人办理登记手续系事出有因，不应认定天主教爱国会、圣达物业公司的行为构成违约。同时，本院认为，即便次承租人愿意代为支付金利赢公司所欠的部分租金，也不能对抗天主教爱国会、圣达物业公司享有的合同解除权。

·广东省高级人民法院民事判决书(2019)粤民再33号

【裁判摘要】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力——上述解除租赁关系行为发生于2012年3月1日，随即在出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间发生法律效力，但该解除租赁关系的行为对于次承租人百佳公司是否生效取决于出租人李×与承租人华忆丽晶公司是否将该解除的事实通知到百佳公司及百佳公司是否行使抗辩的问题。出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间解除租赁关系虽然发生于2012年3月1日，但李×于2014年4月23日才向百佳公司送达《联合通知》，告知百佳公司其已与华忆丽晶公司解除《租赁合同书》，要求百佳公司搬离案涉房产并支付占用费等。根据合同相对性原则，李×并非《房屋租赁合同》的相对方，李×作为案涉房产的业主单方向次承租人百佳公司发出函件要求百佳公司搬离案涉场地并不产生解除百佳公司及华忆丽晶公司之间《房屋租赁合同》的效力，亦不足以影响百佳公司根据该合同对案涉场地享有的占有使用权，且百佳公司在收到《联合通知》后也向李×发出《关于的询证函》求证该《联合通知》的真实性和关联性，故在百佳公司未收到《房屋租赁合同》的相对方华忆丽晶公司要求解除《房屋租赁合同》、搬离案涉场地的通知前，百佳公司仍系有权使用案涉房产。2014年11月28日华忆丽晶公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，确认华忆丽晶公司与李×的租赁关系已于2012年3月1日解除，华忆丽晶公司无权将案涉场地提供给百佳公司使用并要求百佳公司在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地后，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。上述华忆丽晶公司的通知行为应对百佳公司产生如下的法律效力，一是应当认定百佳公司于2014年11月28日知道李×与华忆丽晶公司解除租赁关系的事实，二是百佳公司收到该通知后依法享有相应的抗辩权，如百佳公司不依法行使抗辩权则该解除行为对百佳公司有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。由于百佳公司在出租人李×及承租人华忆丽晶公司通知因欠租而导致解除合同的情况下，并未在合理期限内行使抗辩权，代替承租人华忆丽晶公司偿付尚欠的租金，因此该解除租赁关系的行为对百佳公司具有约束力。华忆丽晶公司与李×的租赁关系虽于2012年3月1日解除，李×、华忆丽晶公司于之后一年多的时间才向百佳公司发出解除通知，要求百佳公司收到通知后一个月内腾空交还案涉场地，该延迟通知的行为未限制百佳公司的权利且没有损害百佳公司的利益，因此，该通知行为并无不当，二审判决认定该通知行为实际上剥夺了百佳公司提出异议、行使抗辩权的合法权利，解除行为对百佳公司没有约束力的认定属于适用法律错误，本院予以纠正。在承租人华忆丽晶公司的租赁权因租赁合同解除而消灭，及次承租人百佳公司不行使抗辩权对抗解除权的情况下，次承租人百佳公司不得主张继续履行租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，百佳公司应当按照通知要求在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。

·江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书(2019)苏13民终5090号

【裁判摘要】次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金可以抗辩出租人的合同解除权——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。．．．．．．虽然张×因伊巴巴伊公司存在拖欠租金的行为有权要求解除涉案租赁合同，但因次承租人吆巴巴吆会所向一审法院提存了承租人欠付的租金和违约金，故可以抗辩出租人张×的合同解除权。

·贵州省高级人民法院民事裁定书(2018)黔民申3333号

【裁判摘要】次承租人主张代偿权抗辩解除权的应以承租人拖欠租金为前提｜（１）因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权；（２）若承租人与出租人协商一致解除租赁合同的，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，则次承租人无权主张代偿权以抗辩合同解除——根据原审查明的事实，思创公司是出租人，田×是承租人，凌××、正恒公司是次承租人。思创公司与田×于2017年10月31日签订《合同解除协议书》，载明：“因乙方（即田×）违约，使得合同目的不能实现，无法继续履行合同，双方于2016年9月1日签订的《曹状元厅承包经营合同》于2017年11月1日予以解除；自本合同签订之日起，乙方30日内搬离贵州省贵阳市南明区中华南路68号附楼一层的营业厅……”根据这份解除协议书载明的内容，因为田×违约，田×与思创公司协商一致解除合同。思创公司作为出租人，根据前述协议享有要求承租人返还租赁物的权利。出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利。因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物。城镇租赁合同司法解释第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本条规定的是因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人合同解除权。根据前述内容，本案中系田×与思创公司协商一致解除，并不是因为承租人拖欠租金导致的出租人请求解除合同，凌××、正恒公司以此条规定主张其可以不返还租赁物缺乏依据。