《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 

    承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

    1.承租人的优先购买权与基于共有的优先购买权存在效力上的差异。

    2.出租人违反义务侵害优先购买权（主要形式为出租人出卖租赁房屋在合理期限内未通知承租人）的主要救济方式是损害赔偿（非唯一救济方式），而非宣告前手买卖无效。

    3.在租赁房屋实现抵押权时，出租人以协议折价、变卖租赁房屋实现抵押权的，应当在合理期限内通知承租人。

    4.出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，出租人或者拍卖行应当在拍卖5日前通知承租人。

    5.对抗承租人优先购买权的4种情形：

    A.房屋共有人行使优先购买权；

    B.出租人将房屋卖给近亲属；

    C.出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的；

    D.购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的。

    6.转租情形下承租人享有优先购买权、次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。

    1.优先购买权是法定权，其对应权利义务由法律予以规定；优先租赁权是意定权，其对应权利义务通过当事人约定形成。

    2.优先购买权指向的是买卖合同；优先租赁权指向的是租赁合同。

    3.优先购买权人实现权利的结果是取得房屋所有权；优先租赁权仅仅是继续租赁使用房屋。

   【提示】优先租赁权性质（请求权说）：优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，拒不具有对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，对该请求不宜太过强制履行方式保护。

    ①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。

    ②“合理期限”没有明确规定:

    A.目前只有《解释》第23条“拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”规定；

    B.《民通意见》第118条规定的“前3个月通知”已作废。

    ③承租人优先购买权在性质上属于可归附强制缔约的义务的请求权范畴。

    ④共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。

    ⑤未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买权不能对抗善于第三人。

    ⑥当实际交易价格与备案合同价格不一致时：

    A.应当以实际交易价格作为认定同等条件的依据；

    B.承租人不能以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权。

    ⑦房屋承租人优先购买权只能在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易、因公用征收等法律关系中不得行使优先购买权和优先购买权的损害赔偿请求权。

    ⑧《杨某诉谢某租赁合同纠纷案》[重庆市渝北区人民法院（2010）渝北法民初字第10362号]裁判观点：原被告签订《门市租房合同书》是双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，双方建立了合法的房屋租赁合同关系。根据我国法律的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。由于原告仍在涉案门市从事超市经营，该门市买受人也同意原告在租赁期限内按合同约定的条件继续租赁该门市，故原告主张的房屋租赁合同到期后的“利润损失”、“增加房屋租金的损失”等均未实际发生，且无证据证明上述损失与被告侵害其优先购买权之间在法律上的因果关系。原告要求被告赔偿其损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

    不论抵押权设立在租赁权前或者后，在抵押权人实现抵押权权时，均应当保护承租人的优先购买权（从两种权利从设置目的上看，抵押权与优先购买权行使时不会发生冲突）。

    承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，当承租人主张行使优先购买权时，其与出租人之间形成买卖合同关系。如果出租人与第三人之间签订的买卖合同已得到实际履行，优先购买权人可依据优先权的保护，主张保护履行其与出租人形成的买卖合同，第三人因优先购买权的行使无法取得标的物所有权，其可依买卖合同要求出租人承担违约责任或赔偿责任。

    次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。

    ①在租赁合同中，只有房屋承租人才享有优先购买权（不受居住性用房或经营性用房的限制），其他不动产承租人、动产承租人没有优先购买权。

    ②对于区分所有的房屋，承租人享有优先购买权。  

    ③不定期租赁的承租人没有优先购买权（出租人有随时解除权）。

    ④房屋交付占有之前，承租人没有优先购买权。

    ⑤共有人出卖份额，承租人没有优先购买权。

    ⑥近亲属购买房屋房屋的，承租人没有优先购买权。

    ⑦出租人在出租期间向第三人发出出卖租赁房屋的要约的，承租人享有法定承诺权，出租人和承租人之间的买卖合同成立。

    ①优先购买权的性质为债权，不能取得物权对抗第三人的效力。

    ②关于出租人与第三人成立的买卖合同的效力，不论第三人是否已受让标的物，其与出卖人之间成立的买卖合同的效力都不应该因优先购买权的行使而受到影响，除非双方以优先购买权的不行使作为合同的生效条件。因此，出卖人与第三人订立的买卖合同，主要双方买卖的意思表示真实且无虚高定价排除优先购买权行使权力的恶意，应认定为有效合同。

    ③承租人优先购买权是一种强制缔约请求权，当承租人主张行使优先购买权时，其与出租人之间形成买卖合同关系。如果出租人与第三人之间的买卖合同已实际得到履行，优先购买权人可依据优先购买权的保护，主张优先履行其与出租人之间的买卖合同，第三人因此无法取得标的物之所有权，其可依买卖合同要求出卖人承担违约责任或者赔偿责任。

《民法典》

　　第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二十一条【侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 

　　第二十二条【租赁房屋抵押权人实现抵押权时承租人优先购买权的保护】出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 

　　第二十三条【租赁房屋拍卖时优先购买权的保护】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 

　　第二十四条【承租人行使优先购买权的例外情形】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

   （一）房屋共有人行使优先购买权的； 

　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 

　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 

　　（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

　　第十四条　人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

　　优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

　　第十六条　拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

　　顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

《城市房地产抵押管理办法》

　　第四十二条　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

《民法通则》

    第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。 

    共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 

    按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）

　　92．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

　　118．【废止】出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

   【备注】优先购买权的性质为债权，不能取得物权对抗第三人的效力——已被《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》（发布日期：2008年12月18日　实施日期：2008年12月24日）废止（原因：与物权法有关规定冲突）

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定  

　  第六条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：

　　（一）制作、发布拍卖公告；

　　（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；

　　（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

　　（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

　　（五）通知当事人和优先购买权人；

　　（六）制作拍卖成交裁定；

　　（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

　　（八）开设网络司法拍卖专用账户；

　　（九）其他依法由人民法院履行的职责。

　  第十三条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

　　（一）拍卖公告；

　　（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

　　（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

　　（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

　　（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

　　（六）优先购买权主体以及权利性质；

　　（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

　　（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

　　（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

　　（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

　　（十一）其他应当公示的信息。

　  第二十一条　优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

　　顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

　　顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

·优先购买权的救济认定

【裁判要旨】房屋租赁合同应当明确优先购买权，租赁方亦可明确放弃优先购买权。经营性租赁业务，区别于生存为表现的房屋租赁，故其优先购买权行使往往少之又少，但为保护租赁方权益，应以约定作为行使优先购买权的条件；未约定者，可视为放弃优先购买权。 

·方金珠以优先购买权受侵害为由诉福建省德化艺鹏陶瓷有限公司房屋买卖合同纠纷案 

【要点提示】房屋不动产物权变动实行公示公信原则。善意第三人购买了出租的房屋并办理了出租房屋产权过户登记的，与房屋承租人优先购买权的行使发生冲突，基于公示公信的原则，应当优先保护善意第三人的利益，以维护交易秩序的安全。

·夏都公司与康邦公司房屋租赁合同纠纷上诉案

【裁判摘要】出租人出卖系争房屋，应该在出卖之前的合理期限内通知承租人，但出租人提供的证据并不足以证明其有效履行了该通知义务，据此认定出租人因侵害承租人的优先购买权而应承担赔偿责任。本案的争议焦点在于如何确定出租人应承担的损害赔偿责任的范围。承租人主张起诉日系争房屋的评估总价与出租人出售给案外人的房屋总价之间的差价损失（即117.67万元）应由出租人全部承担。首先，承租人虽享有优先购买权，但承租人是否选择行使该权利却具有不确定性。换言之，即便出租人履行了通知义务，双方之间亦不必然就系争房屋成立买卖合同关系；其次，出租人出卖房屋至承租人起诉之日长达两年半有余，期间仍存在较多不确定因素，故根据在案证据难以认定出租人的过错行为系直接造成承租人所主张损失的唯一或者主要原因，而且该差价损失亦非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见；再者，出租人于2007年7月将系争房屋出售给案外人，其当时虽选择案外人而非上诉人作为买受人，但并未获取如此巨大的额外利益，考虑到出租人的过错程度，由其承担全部差价损失亦显失公平。

【裁判意见】承租人优先购买权就其性质而言属于缔约请求权而非物权，只有在承租人实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，才会取得系争房屋所有权。

·陈从敏、陈涛与罗山县供销社零售公司破产管理人罗山县丰华破产清算事务所、罗山县企业养老保险中心、黄河承租人优先购买权纠纷案

【裁判观点】承租人优先购买权属债权性质，出租人出售租赁房屋系出出租人行使物权的行为，是对物权的依法处理，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院有关司法解释规定，即承租人认为其优先购买权受到侵害时，有权请求出租人承担赔偿责任，但无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，且原告未提供证据证明被告与第三人恶意串通，损害其优先购买权，故二原告的诉讼请求依法不予支持。 

·上海永基办公用品有限公司等与上海建森商务有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

——优先租赁权是债权性质的优先缔约权

【裁判要旨】优先租赁权是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，对该请求权不宜通过强制履行的方式进行保护。原合同到期终止后，承租人依据优先租赁权抗辩出租人提出的返回租赁物请求及要求判令出租人与其签订新租赁合同的诉请，均不应支持。

·包品卿与殷挺财产所有权纠纷再审案  

【裁判要旨】无权处分的租赁合同因权利人拒绝追认而自始无效，承租人不得以此租赁合同主张优先购买权。

·新沂市卓尔网络技术服务有限公司与江苏省新沂市畜牧兽医站等房屋租赁合同纠纷上诉案  

——承租人行使优先购买权的条件 

【裁判要旨】承租人对出租房屋的优先购买权是一种依附于租赁使用权而产生的债权，只具有部分的物权效力，是优先缔约而非保证买到的权利。将优先购买权理解为形成权，既缺乏法律依据，也不符合法理精神和利益衡量原理。承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件购买房屋，只能请求法院确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅指同等价格，还包括价款支付方式、交易的相对人等因素。

·重庆鑫隆达房地产开发有限公司、重庆宏彪商贸有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司有限购买权纠纷上诉案  

——承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持

【提示】承租人无意购房，其请求宣告出租人与他人房屋买卖合同无效的，不予支持。

【裁判意见】承租人优先购买权的性质是先买权。而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿。　

·重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆解放碑茂业百货有限公司管辖权异议纠纷上诉案

【法理提示】本案的争议焦点是在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁？

【解读】承租人的优先购买权源于我国《合同法》第二百三十条的规定，而不是双方租赁合同的约定。优先购买权不属于租赁合同的内容，二者属于不同性质的两个法律关系。承租人与出租人发生优先购买权的争议与发生租赁合同履行的争议不同，当事人可以向人民法院提起诉讼而不受租赁合同约定的仲裁协议的限制。

·刘绪国诉万战、第三人李冬梅承租人优先购买权纠纷案

【问题提示】承租人优先购买权行使的合理期限如何确定？

【要点提示】承租人优先购买权是一种法定缔约优先购买的请求权。承租人的优先购买权须在合理期限内行使，充分考虑承租人居住安全利益、出租人稳定财产占有关系以及善意第三人交易安全保护三者之间的价值衡量原则。在接到出租人履行通知义务后15日内，承租人未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。审判实践中，出租人未履行告知义务的，自出卖人出卖房屋届满1年的，承租人优先购买权亦应归于消灭。

·大连舒心门业有限公司诉中信银行股份有限公司大连甘井子支行等案外人执行异议之诉纠纷案

【裁判要旨1】抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权。

【裁判要旨2】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。

【裁判要旨3】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。

【裁判要旨4】当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化、申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的异议，应通过对执行依据的审判监督程序解决。