你上次编辑的词条“”还未发布,赶快去处理吧! ×
讼也  > 所属分类  >  法律问答   

【笔记】以物抵债能否排除强制执行?

更新时间:2024-03-09   浏览次数:8706 次 标签: 以房抵债 排除执行 以物抵债排除执行 以房抵债排除执行 以物抵债执行异议 以房抵债执行异议

文章摘要:

解读:(1)以房抵债的目的并非为购买案涉不动产,而是为了实现债务的清偿,原则上不能排除强制执行;(2)特殊情况下,如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议,旧债清算完毕变更为新债,不存在规避执行或逃避债务等情形,经审慎认定可以根据《执行异议和复议规定》第28条之规定排除强制执行。
解析:多次以房抵债不适用《执行异议和复议规定》第29条关于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。
【注解1】案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系,而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶,不属于以物抵债,可以依法排除强制执行。
【注解2】(1)施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权;(2)工程款债权优先于普通债权受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,不适用《执行异议和复议规定》第28条规定,施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行。——参考:最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》(备注:最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号《但某、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉民事二审判决书》持不同裁判观点)
【注释】(1)工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序上的优先而非以房抵债的抵债房产使用价值的优先;(2)将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据。
【注解3】(1)以房抵债符合《执行异议和复议规定》第28条可以排除普通债权强制执行(以房抵债的债权人对涉案房屋进行了实际占有,具备准物权性质,应优先于普通债权);(2)以房抵债不属于普通意义上商品房买受人,不能根据《执行异议和复议规定》第29条对抗强制执行。

文章摘要2:

【注解4】债的更改之以房抵债协议的案外人可以依据《异议和复议规定》第28条排除执行。——参考案例:最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号《闫某某诉杜某等案外人执行异议之诉案》
【裁判规则】以房抵债执行异议之诉裁判规则:只有认定双方当事人之间达成以房抵债协议构成债的更改的情况下,才有《异议和复议规定》第28条适用的余地。
(1)代物清偿——案外人与被执行人签订代物清偿的以物抵债协议,但没有办理房屋所有权变更登记的,代物清偿不成立,应认定案外人与被执行人之间仍是借款法律关系,案外人不享有排除执行的民事权益,应判决驳回案外人的诉讼请求;
(代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定之给付,代物清偿为要物行为,实践性合同)
(2)债的更改——案外人与被执行人签订债的更改的以物抵债协议,但没有办理房屋所有权变更登记的,应认定双方成立了房屋买卖协议,案外人是否享有排除执行的民事权益应当按照《异议和复议规定》第28条的规定进行审查;如果办理了不动产登记预告,应按照《异议和复议规定》第30条的规定审查处理;
(债的更改是指设定一新的债之关系以代替旧有之债而旧有之债即因此而废止即更改,即以他种之债而代替原定之债,新债务成立而原债务消灭;只有当事人有明确的消灭旧债的合意时才成立债的更改,否则不应认定为债的更改)
(3)新债清偿——案外人与被执行人签订新债清偿的以物抵债协议,但没有办理房屋所有权变更登记的,因以房抵债仅是双方当事人另行增加了一种清偿债务的履行方式而非原金钱给付债务的消灭,应认定双方为借款法律关系,案外人不享有排除执行的民事权益,应判决驳回案外人的诉讼请求。
(新债清偿又称为间接给付、新债抵旧,是指为了清偿债务经债权人同意对债权人负担新的债务,新债务因清偿而消灭,旧债务同时消灭的民事法律行为,常见如签发票据清偿债务方式;新债清偿协议只是债权人和债务人之间就增加一种可选的清偿方式达成的合意,而非以新债务代替旧债务,即新债清偿成立后新债务与旧债务处于并存状态)
【注解5】(1)目前《执行异议和复议规定》第28条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一;(2)在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。——参考案例:最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终389号

非解读:(1)以房抵债的目的并非为购买案涉不动产,而是为了实现债务的清偿,原则上不能排除强制执行;(2)特殊情况下,如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议,旧债清算完毕变更为新债,不存在规避执行或逃避债务等情形,经审慎认定可以根据《执行异议和复议规定》第28条之规定排除强制执行。


解析1:多次以房抵债不适用《执行异议和复议规定》第29条关于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。

【理解与适用】实践中以物抵债的问题比较复杂,尤其是对于案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人、使受让人偏颇受偿的问题突出,尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段,抵债又不需要支付具体价款,无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪。同时,之所以要对买受人物权期待权进行保护,实际上隐含的理念是,物之交付的债权优先于金钱债权,而抵债协议的目的是消灭金钱债,不应优先于另外一个金钱债权的实现。——江必新、刘贵祥主编,最高人民法院执行局编著:《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》,中国法制出版社2016年版,第213页。


解析2:以物抵债不具有对抗效力——《民法典合同编司法解释》第27条第3款规定“前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书,债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的,人民法院不予支持。”第28条第3款规定“当事人订立前款规定的以物抵债协议后,债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下,债权人主张优先受偿的,人民法院不予支持;债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。”


【注解1】以物抵债协议为诺成合同——(1)抵债物已经交付债权人的,债权人直接取得抵债物的所有权;(2)尚未交付的,债权人有权请求债务人交付抵债物,但不得直接请求确认对该抵债物享有所有权。

【注解2】法院出具以物抵债调解书后,抵债物被查封的,抵债物受让人申请排除执行不予支持。

【注解3】债务人财产被法院查封后,债务人在另案诉讼中与其他债权人达成的将查封财产以物抵债协议即使京法院确认并出具调解书也不能对抗申请执行人。

【注解4】以物抵债调解书系给付裁判而非确权裁判,不能排除执行。


【总结】(1)以房抵债发生在债务履行期限届满之前——一般认定为让与担保或后让与担保,不能排除执行;(2)以房抵债发生在债务履行期限届满之后且同时符合《执行异议和复议规定》第28条规定——可以排除执行。


法条链接:

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释

  第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议,不存在影响合同效力情形的,人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

  债务人或者第三人履行以物抵债协议后,人民法院应当认定相应的原债务同时消灭;债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议,经催告后在合理期限内仍不履行,债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的,人民法院应予支持,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书,债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的,人民法院不予支持。

  债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的,依据本解释第十九条的规定处理。

  第二十八条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的,人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

  当事人约定债务人到期没有清偿债务,债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的,人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务,抵债财产归债权人所有的,人民法院应当认定该约定无效,但是不影响其他部分的效力;债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的,人民法院应予支持。

  当事人订立前款规定的以物抵债协议后,债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下,债权人主张优先受偿的,人民法院不予支持;债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。


最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)

  第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

  (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 

  (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 

  (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 

  第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 

  (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 

  (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 

  (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 


最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

  第十七条15被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  【理解与适用】经过研究,我们认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变,社会上仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产,如果不加分别一律准许强制执行,将会危及社会稳定。因此,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的基本精神仍应当予以坚持,但是,应当根据适用中出现的问题进行修改和补充。——最高人民法院民事审判第二庭编著:《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第635页


经典案例:

·最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终345号

【裁判摘要1】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产,而是为了实现债务的清偿,故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下,如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议,旧债清算完毕变更为新债,不存在规避执行或逃避债务等情形,应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更,符合上述规定的,并经审慎认定,可参照本条规定予以支持。

【裁判摘要2】争议房屋系经多次抵债所得,不适用《执行异议和复议规定》第29条进行审查——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则,禹某某对案涉房屋享有的民事权益系由其本人、园尚公司、文旅公司、博冠公司等多方主体经过多次抵顶债权而来,不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴。一审判决参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,适用法律不当。

·最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终354号

【裁判摘要1】以房抵债协议不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行——案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于魏某某与中海盛明置业之间的工程款抵账行为,案涉合同性质实质上是以物抵债协议,该协议的目的在于消灭魏某某对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议,不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续,债权人只有债权请求权,而非物权。本案中魏某某寻求救济途径不当,以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,且破坏了债权平等受偿的原则,损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径,故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身,该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。

【裁判摘要2】买受人对于房屋限购措施而无法办理过户登记明知,应当自行承担不能办理过户登记而产生的不利后果——山东省青岛市于2011年1月31日出台限购措施,案涉《青岛市商品房买卖合同》签订于2011年12月26日。魏某二审主张因中海盛明置业无故拖延导致未办理案涉房屋产权登记,但并未提供相应证据证明。虽然魏某本人名下并未有商品房登记信息,但根据魏琳在前述执行异议案件中提供的情况说明,其对于房屋限购政策内容是明知的,对于案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记也是明知的,因此应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终275号

【裁判摘要】以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定——以物抵债,是债的清偿,而不是房屋买卖合同,因而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。

·最高人民法院民事判决书(2021)最高法民再99号

【摘要】虽然以欠付工程款支付购房款,但签订《商品房买卖合同》,以书面形式表明其购房意愿,亦于诉讼中陈述其购房目的,并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的,对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益——本案中,鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》,证明鼎城公司欠封XX工程款,封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封某某,用于封某某购买案涉房屋。封某某虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程,以工程款支付案涉房屋购房款,但封某某不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》,以书面形式表明其购房意愿,亦于诉讼中陈述其购房目的,并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次,封某某提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区(临港开发区)范围内名下无住房。此外,鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后,鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款,衡珹公司虽对封某某的主张不予确认,但未提供充分证据推翻上述事实。因此,封某某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据,本院予以支持。原审判决对封某某排除执行的请求未予支持错误,本院予以纠正。

·最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1769号

【裁判摘要1】贾××、姜××与刘×、国××民间借贷纠纷一案,巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出(2014)临民初字第4283号民事判决,该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷,该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾××、姜××,只是判决刘×、国××协助贾××、姜××办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续,该判决不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在刘×名下,物权变动并未完成,贾××、姜××对刘×只享有债权请求权。

【裁判摘要2】基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前不能据此产生针对交易不动产的物权期待权——本案涉及的是以房抵债协议,以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

·最高人民法院民事判决书 (2019)最高法民终286号

——以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行

【法理提示】以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言,当事人之间并未达成买卖不动产的合意,因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。因此,根据债的平等性原则,基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益,原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。

【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条适用的前提条件,从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中,首先,从陈××与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看,该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式,但陈××与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈××的所欠债务,双方的真实意思表示为以房抵债,即陈××签订该合同的目的并非为购买案涉不动产,而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性,陈××对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1894号

【裁判摘要1】对于基于法律行为发生的不动产物权变动,除了需具备合法有效的法律行为之外,完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中,案涉房屋属于不动产,故依法应当办理所有权转移登记,登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在陈××1、陈××2名下,陈××1、陈××2主张对案涉房屋享有所有权,没有事实和法律依据,本院不予支持。

【裁判摘要2】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人"可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行,则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位,使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此,除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系,而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶,否则,一般而言,以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利,并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号

【裁判摘要】施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权;工程款债权优先于普通债权受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,不适用《执行异议和复议规定》第28条规定,施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行——二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

·安徽省高级人民法院民事判决书(2016)皖民终905号

【裁判摘要】以工程款达成的以房抵债协议为工程的这价款,实际施工人享有优先受偿权——案涉房屋买卖虽未办理相关登记,但因其性质不同于一般消费者与房屋开发商之间的商品房买卖,黄××基于上述购房协议对合同标的物即平港金郡4幢1单元××××室享有的权利优于一般债权。故黄××主张停止对该房屋的执行并解除司法查封措施的请求正当,原审判决对其该项请求予以支持并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号

【裁判摘要1】但×主张其与宜昌万佳公司形成房屋买卖关系,其取得对宜昌万佳公司的债权来源于亚泰公司对宜昌万佳公司的工程款债权,大部分房款通过其对宜昌万佳公司的债权予以抵销完成支付,然而,这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式,而且没有证据证明亚泰公司享有该工程款优先受偿权。退而言之,工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设,也不能将其转让。因此,但×对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。进而,宜昌万佳公司将案涉房屋抵债给但×,在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下,但×对房屋仅享有债权请求权,其权利也不能优于达州银行万源支行金钱之债。

【裁判摘要2】案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记,但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记,不产生物权变动的效力,不具有物权的公示效力。因此,但×主张其系案涉房屋实际购房者,享有排除达州银行万源支行执行的上诉理由不能成立,本院不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号

【裁判摘要】王××与天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》后,尚未办理房屋所有权转移登记手续,王××并未取得案涉房屋所有权。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定,买受人应当同时符合以下三个条件,其权利才能够排除执行:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定,受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的,其权利可以排除执行。王××未能举证证明所购房屋系用于居住,亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋,且未对受让的房产办理物权预告登记,不符合司法解释规定的情形,故其享有的权利不足以排除执行。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6769号

【裁判摘要】以物抵债并适用于《执行异议和复议规定》第28条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是商品房买受人的物权期待权。而以物抵债协议以消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别,在完成不动产法定登记之前,以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。主要理由有三:第一,以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示。即便签订了商品房买卖合同,其基础也是以物抵债,法律关系未发生实质变化,如果商品房买卖合同未能履行,抵债受让人仍然可以主张原债权;第二,公示公信原则是物权变动中的一项基本原则,物权期待权缺乏公示,应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围,不宜扩大解释;第三,抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则。已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权,如果赋予抵债受让人物权期待权,能够排除强制执行,则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿,扰乱债权清偿顺序,损害债权平等受偿原则。本案中,从闵××与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看,虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式,但据其自认实质上是冲抵云南远东水泥有限责任公司与昆明承达混凝土有限公司,以及昆明承达混凝土有限公司与金福地公司之间的三角债关系。基于债的平等性原则,闵××对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。故此,原审在认定以物抵债并不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况下,判决闵××对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。

·最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1693号

【裁判摘要】已以物抵债适用《执行异议和复议规定》第28条规定——本案中吴××应受该条保护。首先,吴××所用债权系个人通过出卖PVC管等材料取得的合法债权,该债权与案涉房屋的实际价值大致相符,结合合同签订时间以及吴××对房屋实际占有的时间,不存在吴××与被执行人恶意串通损害其他债权人的情形;其次,吴××以抵债方式所购房屋系金福地公司抵偿给云南建工第四建筑公司用于支付工程款,云南建工第四建筑公司的工程价款本就优先于王××的债权;再次,吴××以抵债方式所购房屋系其在当地的唯一住房,吴××自购买后即实际居住、使用涉案房屋至今,故其以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权,也是为解决其居住使用的需求。吴××与金福地公司签订的是《商品房购销合同》,有现实的居住需求且购房后一直居住使用的情形下,不能仅以购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房买受人,故对王××的主张不予支持。对于吴××的异议是否符合前述司法解释条文规定的条件问题。首先,吴××于2012年4月30日与金福地公司签订了书面的《商品房购销合同》,而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封,合同签订时间在查封之前。其次,吴××于2014年4月22日前领取了案涉房屋钥匙、小区门禁卡并开始缴纳物业管理费,结合案涉房屋产生了水电气的用量以及吴××对案涉房屋进行了自我装修的事实,可认定吴××在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。再次,吴××以个人债权抵扣了房屋价款,金福地公司已向其出具了购房款收据,且吴××也通过现金和刷卡的方式缴纳了房屋维修资金、契税、印花税、配套设施费用,故可认定吴××已支付全部价款。最后,案涉房屋未办理过户登记的原因系因金福地公司未履行房屋登记义务,而非吴××本人的原因。据此,本院认定吴××的异议符合该条文规定的条件。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再311号

【裁判摘要】以物抵债可以适用《执行异议和复议规定》第28条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案朱××与天水公司于2006年12月5日签订协议书,约定将诉争房屋即天津市西青区梨双路69号3号楼108号房屋抵偿工程款1320320元给实际施工人朱××,天水公司为朱××开具了购房款收据;诉争房屋未能办理过户登记手续的原因在于天水公司,朱××对此并无过错;朱××于2013年2月28日办理了房屋入住手续,早于2013年4月3日天津市第一中级人民法院查封房屋的时间,且实际占有诉争房屋至今。综合上述事实,本案应当参照上述司法解释规定,认定朱××对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2223号

【裁判摘要】当事人之间基于借款所形成的债权债务关系,已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代,可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,陈××的执行异议符合上述规定。第一,涉案房产被人民法院查封之前,陈××与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》,并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。第二,陈××已支付了合同全部价款。陈××与东骏公司、郭××琴、谭××、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》,明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元,即陈××已实际支付了涉案房产的全部价款。第三,东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈××使用,陈××进行了装修,可见在法院查封涉案房产之前,陈××已经合法占有了该房产。钟××提出的“陈××并没有占有涉案房屋"的主张,没有充分证据证明,本院不予采信。第四,未办理过户登记手续非因陈××的过错。陈××与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定,东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续,导致一直无法办理产权登记。另外,预告登记是房屋权利人的权利而非义务,陈××未进行预告登记不具有可归责性,没有主观过错。钟××主张陈××未对涉案房屋办理预告登记存在过错,没有事实和法律依据,本院不予支持。

·最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申2187号

【裁判摘要】名为以房抵债实为担保不属于第28条排除执行——以房屋抵债的交易过程、签订目的与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权存在不同之处,加之以物抵债协议未对房屋价值和具体抵偿金额确定的情况下,不能适用《执行异议合复议规定》第28条中关于房屋买卖合同的相关规定。

·最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终356号

【裁判观点】(1)从物权公示的角度来看,被执行人是案涉房产的所有权人。虽然以物抵债的债权人实际占有使用案涉房屋,但不能据此已经取得案涉房屋所有权。(2)双方当事人之间的以物抵债协议,不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续,债权人只有债权请求权,而非物权。(3)以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,且破坏了债权平等受偿的原则,损害了其他存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再445号

【裁判摘要】以民事调解书形式达成以物抵债协议不能排除强制执行——人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书,并不能直接发生物权变动效力。......具体到本案,案涉民事调解书是对鸿运来公司与姚××达成的以物抵债调解协议的确认,而以物抵债调解协议的本质属于债的范畴,只能表明鸿运来公司与姚××达成以土地使用权抵偿债务的利益安排,产生的直接后果是姚××取得要求鸿运来公司转移案涉土地使用权的请求权。此时创设物权仍要按照法律规定的物权变动规则进行,即办理过户登记,方可发生物权变动之效果。在变更登记之前,案涉土地使用权仍属于鸿运来公司,姚××享有的民事权益并不优于郭××,因此不足以排除另案的强制执行,其诉讼请求应予驳回。姚××辩称,本案应适用《执行查封规定》第十七条、《异议复议规定》第二十八条的规定,但上述规定不适用于本案就土地使用权达成以物抵债协议的情形,故该抗辩理由,本院不予采信。

·最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终113号

【裁判要旨】案外人根据以房抵债协议提起执行异议之诉时,仅能提供借款合同和收据而不能提供其依据借款合同向债务人支付出借款项的银行转账或者现金交付凭证,案外人的诉讼请求不予支持。

【裁判摘要】王××主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据,却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉,没有提供相关证据支持王××的观点,仅凭王××提供的借款合同和收据,不足以证明其为环亚公司的债权人。

·最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1132号

【裁判摘要】本案原审法院亦查明,杨×在本案中系基于抵债行为而受让案涉房屋,杨×的行为并不能改变其在本案中为普通债权人的地位,故二审判决依据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,认定杨×的权益并不能排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明,适用法律亦无不当,程序亦不违法。杨×与思凯房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉商品房用途为“办公”,且以股权抵扣购房款,该合同实质为“以物抵债”协议,杨×签订《商品房买卖合同》不是基于生存权问题购买的商品房,其不属于商品房消费者。故二审判决认定“案涉房屋性质非住宅用房”的事实也不缺乏证据证明,适用《执行异议和复议规定》第二十九条亦无不当。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终760号

【裁判摘要】以债权抵顶部分购房款不影响适用《执行异议与复议规定》第28条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,关于尹××是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明,......2016年8月,东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款,东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日,尹××与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹××与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同,其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹××在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为,上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理,应以是否实际控制不动产为标准。......本院认为,首先,尹××是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺,案涉商铺虽未办理竣工验收手续,但尹××系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次,尹××接房后将案涉商铺出租给安济公司使用,可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件,故原审认定尹××在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立,不予支持。关于尹××是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实,东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款,并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹××购买案涉商铺的购房款,实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹××向广福公司购买案涉商铺对价的一部分,不违反法律、行政法规的规定。......因此,尹**已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立,不予支持。关于是否因尹××自身原因未办理过户登记问题。据原审查明,案涉商铺位于A8地块,因该地块上商铺未办理竣工验收手续,不具备产权证办理条件,故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹××的自身原因。综上,尹××对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形,原审认定尹××对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3620号

【裁判摘要】以物抵债受让人并非属于《执行异议与复议规定》第28条规定的不动产买受人范围,并不能适用该条的规定予以保护——根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任"规定,康×依法应对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。诉讼中,康×就其对案涉6号楼1单元501室商品房享有排除强制执行的民事权益的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,并符合该条规定的四个要件。康×认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为,应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看,该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题,以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围,并不能适用该条的规定予以保护。本案中,康×于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意,康×应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康×取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系,最终实现债的清偿,这与购买不动产而订立的买房合同存在差异,并不能适用前述司法解释的规定,也不能据此认定康×享有物权期待权。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3875号

【裁判摘要】执行和解除协议本质上属于合同范畴不必然导致物权变动,未依法变更登记或未交付前不能排除对抵债务的强制执行——本案中,李××基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议,主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李××与翔达公司意思自治的结果,本质上属于合同的范畴,并不必然导致物权变动。同时,李××与翔达公司签订的商品房买卖合同,虽然经过备案登记,但备案登记作为一种行政管理方式,不是预告登记,不能产生物权效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款,将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定,本案中,李××提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据,只能证明李××与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为,因李××并未办理入住手续,亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用,原审法院认定李××并未占有案涉房屋,不予支持李××对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3971号

【裁判摘要】以房抵债是支付购房款的一种形式,债权人如符合《执行异议和复议规定》第28条规定的条件有权排除案外人强制执行——关于朱××是否已支付购房款的问题。虽然朱××并没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款,但以房抵债亦是支付购房款的一种形式,在麦雅公司对此予以认可,并出具了收款收据的情况下,原判决认定朱××于2011年9月6日以款项冲抵方式付清了案涉房产的购房款1955800元,并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形,不足以推翻原判决认定的相关事实,其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据,本院不予支持。

·最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申104号

【裁判摘要】通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义,但毕竟不是既得物权,其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性,更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言,房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式,双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式,不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前,买卖合同所产生的新债并未消灭,致新债旧债并存,故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。本案即使案外人胡×对青丰公司的债权真实存在,胡×也认可田×的主张,基于田×对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性,结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实,在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下,田×无权阻止强制执行。至于《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系,因如上所述理由,其真实性不影响本案处理结果。

·最高人民法院民事裁定书 (2016)最高法民申948号

【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2015)湘高法民一终字第255号

【要旨】即使案外人所主张以房抵债事项能够成立,但以房抵债行为在性质上属于商事交易,案外人明显不属于一般意义上的商品房买受人,不能享受特殊保护即不能对抗强制执行。

·最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终56号

【裁判摘要】故此,张××与鼎业房开公司之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。一审判决关于该合同名为《商品房买卖合同》,实为以物抵债协议,并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的房屋买卖合同的认定有误,本院予以纠正。......故此,张××主张在人民法院查封之前已合法占有案涉109号门面,证据不足,本院依法不予认定。......(2016)黔02民初10号民事调解书确认,鼎业房开公司自愿用其名下的109号门面抵偿盛鑫矿业公司欠张××的借款本金900万元,并自愿于2016年5月30日前协助张××办理房屋过户手续等。张××在购买109号门面四年多内未曾查询该抵债房屋是否存在权利瑕疵,尤其在2016年4月5日取得(2016)黔02民初10号民事调解书后未曾尝试办理过户登记,亦不符合常理。张××不能对前述情况作出合理解释,其关于对案涉109号门面享有足以排除强制执行权益的上诉主张,事实和法律依据不足,本院依法不予支持。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终172号

【裁判摘要】《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予以支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。"庭审中,苏××自认其与银陇公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与银陇公司之间有债权债务关系,债务到期后,银陇公司用涉案商铺、车位抵顶债务。前述条款保障的是购买房屋并用于居住的消费者。苏××通过以物抵债的方式达成关于商铺的合意,不能对抗中仑公司享有的建设工程价款优先受偿权,不能排除涉案房屋的执行。

·江西省高级人民法院民事判决书(2018)赣民再24号

【裁判摘要】民间借贷转为房屋买卖合同关系应根据《执行异议和复议规定》第28条规定进行审查——谢××与亿荣公司于2014年11月就借款进行了结算,双方协商一致以房抵债,并签订了《商品房预(销)售合同》,谢××持有的借条被亿荣公司收回,亿荣公司向谢××开具了购房款收据,因此,谢××与亿荣公司之间的民间借贷法律关系已转化为房屋买卖合同法律关系。谢××系无过错不动产买受人,属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议主体,该条款限定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。......综上,谢××的执行异议符合上述法律规定的四项条件,对其诉请要求停止对案涉房屋的强制执行,本院予以支持。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申939号

【裁判摘要】以物抵债(建设用地使用权)可以适用《执行异议和复议》第28条期待物权规定排除执行——根据原审查明的事实,2011年3月25日,元亨公司与九江公司签订案涉《协议书》,确认了元亨公司欠付九江公司的欠款数额及还款时间。2012年11月16日,元亨公司与九江公司签订案涉《债务抵顶转让协议书》,约定将案涉争议的土地使用权抵顶转让给九江公司,但双方并未办理土地使用权变更登记手续。原审根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条关于物权变动效力的规定,认定双方关于案涉土地使用权的转让并未产生物权变动效力,适用法律正确。九江公司主张其已经取得案涉土地使用权没有法律依据。对于九江公司主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,对案涉土地享有物权期待权。本院认为,根据九江公司申请再审陈述的事实,案涉土地使用权未变更登记过户至九江公司名下是因土地部门规定未达到开发建设25%以上不能办理土地分割登记手续,该事实表明案涉土地未办理变更登记的原因系未达到《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条规定的转让条件。且九江公司申请再审中称案涉地块政府仍未拆迁完毕,不能成为净地交给元亨公司进行开发建设,而其申请再审中亦没有主张或提供证据证明案涉土地已经实际交付给了九江公司。据此,九江公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的已经合法占有及非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。原审认定九江公司基于案涉《债务抵顶转让协议书》对元亨公司享有的权利属性仍然属于债权范畴,对案涉土地不享有足以排除强制执行的民事权益,适用法律并无不当。

·闫某某诉杜某等案外人执行异议之诉案

【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号

【裁判摘要】以房抵债协议约定消灭原借款法律关系、成立房屋买卖法律关系,形成债的更改,案外人享有《异议和复议规定》第28条的物权期待权——根据原审法院查明的事实,2011年4月至2012年6月间,杜×与殷××之间形成借款关系。其后,双方于2012年9月6日签订以房抵债协议,由殷××以其所有的位于枣庄市薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第二间(上下共三层)抵偿该借款本金及利息。根据协议约定,协议生效,杜×对殷××的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫××关于杜×与殷××之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张,与当事人约定不符,亦无法律依据,本院不予采信。殷××、房屋共有人王××与杜×、房屋承租人闫××于2012年9月16日签订协议书,将房屋租赁关系的出租人由殷××、王××变更为杜×,殷××亦将其已经预收的租金返还给杜×。至此,杜×已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至杜×名下,但未变更登记是因一审法院2012年10月16日对房屋查封所致,杜×对此并无过错。原审法院认定杜×对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,判决停止对涉案房屋的强制执行,并无不当。

·北京市高级人民法院民事判决书(2021)京民终108号

【裁判摘要】(1)《执行异议复议规定》第28条之规定并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外;(2)仅以《执行异议复议规定》第28条第1项“书面买卖合同”之表述,将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外,既无法律和理论根据,亦缺乏合理性——《执行异议复议规定》对判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益作出了相应的规定,人民法院应予参照。该司法解释第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十八条之规定,考量案外人对房屋是否享有足以排除执行的实体权利时,并未将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外。对于案外人与被执行人签订的以房抵债协议,如果确系双方当事人为终止原债权债务关系,而达成的建立商品房买卖法律关系的真实意思表示,在不存在法律法规规定的合同不成立、无效等情形时,应该依当事人的真实意思表示认定双方建立了商品房买卖法律关系。仅以《执行异议复议规定》第二十八条第(一)项“书面买卖合同”之表述,将通过以房抵债形式建立房屋买卖法律关系的情形排除在外,既无法律和理论根据,亦缺乏合理性。故本院不予采信北方国际公司就此问题提出的上诉主张和理由。

·最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再126号

【裁判摘要】(1)以房抵债协议是债务履行方式的一种变通,而非通常的商品房买卖;(2)以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,在完成权属变更登记前仅享有普通债权,认定以物抵债债权人享有物权期待权(利益)可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行缺乏法律依据——生效判决已确认中天公司享有建设工程价款优先受偿权,中天公司申请执行,贾×援引执行异议复议规定第二十八条要求排除执行,故本案的焦点问题是贾琼对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利。根据已查明的事实,和丰公司与贾×于2015年订立案涉《商品房买卖合同》,双方的真实意思是偿还贾×于2012年向和丰公司出借的部分款项,也即消灭和丰公司对贾×负有的债务,其实质是以房抵债协议,是债务履行方式的一种变通,而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,在完成权属变更登记前,贾×仅享有普通债权,据此种协议认定贾×享有物权期待权(利益),可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行,缺乏法律依据。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5297号

【裁判摘要】苏××在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定,之所以要对买受人物权期待权进行保护,实际上隐含的理念是,物之交付的债权优于金钱债权,而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债,不应优先于另外一个金钱债权的实现。另据原审法院查明事实,宏建公司、苏××、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下,没有交房”,即苏××在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。即使依照苏××再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记,但其也不满足该条款第二项之规定,因此,苏××不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1260号

【裁判摘要】(1)承包人或者实际施工人“施工”与物权法中的“建造”并非同一概念,建造是事实行为;(2)以房抵顶工程款可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定——根据原审查明的事实,沃尔德公司与中宁县第二建筑安装工程公司、李×于2013年8月21日签订《协议》,约定:都市花园19某楼1号商铺工程竣工后,一半产权归二建公司李×所有。李×据此主张因其作为施工人“合法建造”取得涉案商铺所有权。需要说明的是,“施工”与物权法中的“建造"并非同一法律概念,建造是事实行为,李×的该主张法律依据不足,不能成立。一审判决关于李×依据合资合作开发房地产法律关系中关于不动产物权分配的约定依法享有涉案房屋一半面积所有权的认定,说理不当,本院予以纠正。本案中,沃尔德公司开发建设的都市花园项目中的涉案商铺及6某楼、广场工程及室外辅助工程由李×实际施工完成,沃尔德公司与李×于2013年8月21日签订《协议》,于2014年12月25日签订《商品房顶工程款协议》,约定以交付涉案商铺的另一半抵顶工程款。一审结合双方已作价抵顶工程款、李×已实际占有或控制使用房屋至今、李×对未办理过户登记没有过错等情况,综合考虑全案因素,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出认定,长城资产公司的上诉请求不能成立。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申181号

【裁判摘要】当事人在以物抵债协议履行过程中并未体现出物权转移的合意和意愿,无权排除执行——当事人在协议的履行过程中并未体现出物权转移的合意和意愿,协议的履行结果也没有达到物权变动的法律效果,刘××的真实意图是取得涉案财产处置后的款项以实现1550万元的债权,而非取得涉案财产本身。二审法院认定涉案房屋和土地使用权并未整体抵偿给刘××并无不当。刘××申请再审主张其通过整体抵偿取得涉案房屋所有权和土地使用权,缺乏事实依据。......因涉案房屋所有权和土地使用权并未整体抵偿给刘成俊,本案不属于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”的情形,二审法院作出判决并没有依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,刘××的此项申请再审理由不成立。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申444号

【裁判摘要】(1)以物抵偿债务适用《执行异议和复议规定》第28条规定;(2)执行异议之诉可以同时适用《执行异议和复议规定》与《查封扣押冻结规定》——《办理执行异议和复议案件规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”《查封、扣押、冻结财产规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,陈××夫妻与信阳亿诺投资有限公司及其法定代表人曹××签订的《协议书》,是在曹××享有的对陈××的债权到期的情况下签订,是各方真实意思表示,合法有效。该协议约定以案涉房屋抵偿债务,应当视为曹××作为买受人已向陈××交付全部购房款。案外人宋××使用案涉房屋开设超市,且于查封前向曹××交付租金,应当认定曹××已占有使用案涉房屋。本案无证据表明曹××因自身原因未能办理房屋过户。原审法院根据查明的事实,认定曹××对案涉房产享有足以排除执行的民事权利,符合上述司法解释规定。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申1269号

【裁判摘要】(1)以物抵债可以参数适用《执行异议和复议规定》第28条规定;(2)买受人无钱支付办理过户登记费用属于因买受人原因未办理过户登记情形——本案中,齐××向一审法院提起诉讼,主张齐××与潘××通过“以案涉房屋抵偿300万元债务”方式,取得了案涉房屋的民事权益,请求法院支持排除强制执行的诉请。因法律及司法解释并未明确规定“以房抵债”情形下此类民事权益的构成要件,考虑到房屋买卖和“以房抵债”均系物权变动的原因行为,且情形类似,认定本案齐××是否具有足以排除强制执行的民事权益,可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中,齐××主张2010年与潘××签订了“以房抵债”协议,但是,直至2013年案涉房屋办理抵押登记时,案涉房屋仍然登记在潘××名下,齐××的理由是无钱支付办理过户登记的费用,这显属于因齐××的原因未办理过户登记,原审不予支持齐××对于案涉房屋排除强制执行的诉请并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3249号

【裁判摘要】以房抵债的受让人不能作为无过错不动产买受人主张排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并不矛盾,后者是对前者规定的进一步完善,两者所体现的立法精神和处理原则是一致的,均是对买卖关系中的买受人在一定条件下的特别保护。本案中,即便西锦公司、渭泉公司与峰旭公司之间存在真实的以物抵债关系,当事人之间通过以物抵债的方式抵偿的也仅为西锦公司、渭泉公司对峰旭公司所享有债权,并不仅因抵债协议的形成而改变该债权的普通债权性质,在作为抵债物的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下,抵债行为并未完成,故西锦公司、渭泉公司仍为峰旭公司的普通金钱债权人,其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。基于此,原审法院对西锦公司、渭泉公司是否享有排除强制的民事权益问题进行分析评判时仅是参照了上述司法解释规定的精神与原则,并未完全适用上述司法解释的规定,因此,并不存在西锦公司、渭泉公司申请再审所主张的适用法律错误的问题。

·最高人民法院民事裁定 (2018)最高法民申6180号

【裁判摘要】以房抵债协议不同意单纯房屋买卖,不能阻却强制执行——如孙××所述,其与侯某某签订的房屋买卖合同实质是以物抵债协议,目的在于消灭孙友和对侯某某的债权而非单纯的房屋买卖,是债务人侯某某履行债务的变通方式,在房屋权属未变更登记前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益,不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。至于驻马店仲裁委员会作出的(2014)驻仲裁字第101号裁决书,系驻马店仲裁委员会在侯某某与孟某某借款纠纷案中根据双方达成的以房抵债调解协议制作,不发生物权变动公示效力,亦与本案无直接关联。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”,与本案情形不符。一、二审判决认定孙友和对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。

·最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1094号

【裁判摘要】生效仲裁裁决书对以物抵债协议的确认不发生抵债物权变动效果,不能排除执行——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第七条规定:”人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”2011年11月15日,露易莎公司因欠白××等四人共计220万元借款无法偿还,遂与四人签订了以物抵债协议,以220万元的价格将宏源果蔬公司阳谷县不动产转让给白××等四人。协议书签订后,白××等四人根据与露易莎公司签订的仲裁协议,向聊城仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月8日,聊城仲裁委员会作出(2012)聊仲裁字第60号裁决书,确认白怀平等四人与露易莎公司于2011年11月15日签订的以物抵债协议成立。该裁决书中没有物权设立或变更的内容,不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的仲裁委员会的法律文书。因此,白××等四人根据案涉聊城仲裁委员会裁决书,提出有关宏源果蔬公司阳谷县不动产实际权利人已经得到生效法律文书确认的主张,缺乏事实和法律依据,不予支持。

·最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终389号

【裁判摘要】(1)目前《执行异议和复议规定》第28条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一;(2)以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的,无论其是新债清偿还是债务更新,与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法,判断其真实性具有较大难度,故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定,轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人——本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权,在王××不属于商品房消费者的情况下,一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,审查王××的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王××对案涉房屋系通过以物抵债方式取得,目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债,裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下,该条明确规定,金钱债权执行中,买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,王××与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间,该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题,一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态,案涉抵账协议作为诺成合同,签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王××的意思表示,仅表明王××取得对案涉房屋的债权,不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王××提交的法院查封前支付热费的凭证,系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王××虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件,以佐证其在查封前实际占有案涉房屋,但该协议及物业费清单标注日期均系2022年,其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系,就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王××提交的其他案外人购买王××顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性,而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此,现有证据不足以证明王××在查封前合法占有案涉房屋,一审法院认定王××的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形,进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持,并无不当。况且,案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议,系以消灭金钱债务为目的,无论其是新债清偿还是债务更新,与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法,判断其真实性具有较大难度,故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

·最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终16号

【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第29条规定的以房抵债(工程款)可以排除执行——本案的焦点问题是:张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定,排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下:《执行异议和复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中,《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期,但合同约定付款方式为工程款抵顶房款,出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用,买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用,出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间,可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示,故案涉《商品房买卖合同书》合法有效,合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意,可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×,盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认,应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明,张×名下无其他用于居住的房屋。综上,张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定,其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终560号

【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第28条规定的以房抵债(抵押担保)可以排除执行——本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,蒋××对案涉P097商铺享有足以排除强制执行的民事权益。首先,一品公司为邱××向蒋国北借款500万元提供担保,后因邱××未能按约还款,各方约定一品公司以其名下的P097商铺全部价值为该债务承担连带保证责任,并于2014年11月6日就案涉商铺办理了抵押登记。虽案涉商铺的房屋他项权证上载明的房屋他项权利人为谢××,但根据谢××在另案诉讼中作为证人出庭作证时的陈述及其出具的代为办理他项权证证明,其系代蒋××办理了该房屋他项权证。其次,一品公司与蒋××在一审法院2016年5月25日查封案涉P097商铺之前,已签订《房屋抵债协议》《存量房买卖合同》,约定一品公司将案涉P097商铺抵债出售给蒋××,且合同合法有效。第三,一品公司与蒋××在《房屋抵债协议》中约定一品公司以其名下P097商铺的全部价值抵偿邱××与蒋××之间的到期债务,并于次日与蒋××签订房屋移交单,将该商铺交付蒋××。第四,蒋××为办理房屋过户,于2015年12月19日在《泉州晚报》上刊登了关于案涉商铺的《房屋交易声明》,并于2016年5月18日注销了案涉房屋抵押登记,同时向晋江市住房和城乡建设局提交相关材料,申请办理案涉P097商铺的产权变更登记。案涉P097商铺产权未能变更登记至蒋××名下,系因一审法院2016年5月25日对商铺进行的查封,蒋××对未能办理商铺产权变更登记并无过错。综上,一审法院认定蒋××就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。交行泉州分行关于本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,蒋××对其未办理案涉P097商铺的变更登记手续具有过错等上诉理由,不应支持。