解读：（１）《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非指实际入住；（２）买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。

【理解与适用】3．正确理解该条第2款所称的“占有”。占有是指对物事实上的控制与支配。控制加上支配，也被称为管领力。在《物权法》之前，占有始终是以物权的一项权能而存在于我国的民事立法之中。就《物权法》第19章规定内容看，其对占有的性质系采事实说和客观说的立场．即占有之成立不以另有占有意思为必要。但此时。占有人的意思及主观心理状态通常对区分占有类型产生实质影响。该条款所称“占有”，首先是一种事实，即占有人应当对专有部分有事实上的管领力（包括控制与支配），但在类型上应具有如下特征：（1）该占有为继受取得，即自建设单位之占有移转而来；（2）该占有应为合法占有或者说是有权占有，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，有合同的依据；（3）需为自主占有，即对专有部分以所有的意思而为的占有；（4）应为公然占有，即对专有部分的占有，不故意以避免他人发现之方法而为；（5）既可以是直接占有也可以是间接占有，所谓间接占有是指自己不直接占有专有部分，但对直接占有专有部分之人（如承租人、借用人等），可以基于一定法律关系享有返还请求权，因而对专有部分有间接管领力的占有。按照以上标准前所述及之占有，排除了专有部分的承租人、借用人等他主占有人，也排除了以暴力手段强行实施占有的人。至于受雇人（如保姆等）、学徒等受他人指示而为占有的辅助占有人，亦同；——最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

法条链接：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）

　　第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 

经典案例：

·最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号

【案号】福建省高级人民法院（2020）闽民初140号民事判决书；最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号

【解读】《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占用”是指对不动产的管理和支配而非实际入住该房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，买受人已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立。

·最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1938号

【裁判摘要】购房人“售后包租”委托开发商应视占有——杨某某在案涉房产查封前以委托管理的方式对案涉房产进行管理和支配，应视为其在法院查封前已合法占有案涉房产。杨某某以现金方式缴纳部分房款，又以租金抵扣的方式支付了剩余房款，应属于其已支付全部价款。虽然案涉房产系商铺，但许某某未提交证据证明案涉房产不能办理不动产登记。而且在《房屋租赁合同》以及大瑞公司出具的证明中，均载明系因大瑞公司的原因导致产权过户不能实现及未能给业主办理房产证，故案涉房产非因杨某某自身原因未办理过户登记。所以，杨某某对案涉房产享有的民事权益符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。

·最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申6956号

【裁判摘要】被执行标的的房屋烂尾未实际投入使用不影响买受人对该不动产的合法占有——（《执行异议和复议规定》第２８条第２项规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”）按照通常理解，当某一主体对不动产进行了事实上的管理和控制，即可视为其对该不动产的占有。本案中，杨××、姬××与鑫圣房地产公司已于2015年7月1日，距案涉房产查封四年前，即签订了《房屋交付使用协议书》并约定委托鑫圣房地产公司代为进行日常管理、安全防护和日常值班工作。结合相关管理费用的支付凭证、转账记录等证据，可以认定案涉房产已由杨××、姬××实际控制。虽然润盈公司主张案涉房产烂尾未实际投入使用，但该事实是否存在并不影响买受人对不动产的合法占有。

·最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7524号

【裁判摘要】未提供物业费、水电费的转账记录及缴费原件不足以证明合法占有房屋——李××提交的2018年9月7日东盛苑2号楼1单元×××室入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，但未提供物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，不符合证据规定，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该案涉房屋。

·最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终714号

【裁判摘要】其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司在争议发生后出具的证明等常因涉嫌恶意串通而在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方当时证据，如物业管理费、水电气暖费等当时的缴费凭据。本案中，赵××、王×举示的物业公司证明及五费统收收据等证据，可以证明其在查封之前已实际占有使用诉争房屋。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申387号

【裁判摘要】一般拿到不动产的钥匙即应视为对房屋占有——《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭××在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，***则提供的物业公司明细不足以推翻郭××实际占有案涉房屋的事实。

·最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1920号

【裁判摘要】仅依据买受人持有诉争房屋钥匙但其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下应认定为未合法占有——陈××、林××虽持有诉争房屋钥匙，但仅凭该事实不能得出讼争房屋已实际交付陈××、林××占有的结论。陈××、林××不能提交讼争房屋书面交接手续，所提交的物业费用缴纳凭证亦形成于2016年5月，不能证明讼争房屋在查封之前已由其合法占有。

·最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2261号

【裁判摘要】李×在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委会主张李×并未合法占有案涉房屋，其主要是认为李×并未实际入住。本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李×出具了《准住通知》，表示交付房屋；李×又与物业公司签订了《服务协议》《装饰装修管理协议》《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李×在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产"的规定，仅要求买受人“合法占有"，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。李×已对签订买卖合同至提出执行异议的数年间未予实际使用作出了解释，考虑到案涉房屋具有商用性质，并非普通住宅，以及东川公司承认出租给案外人使用是其单方行为，李×并不知情。二审法院关于不能因为东川公司将案涉房屋擅自出租而否定李×的合法占有的认定，不违反上述法律规定，并无不当。

·新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书(2020)新民终409号

【裁判摘要】房屋只有经过竣工验收合格才具备交付条件，买受人基于违法交付所形成的占有，不属于《执行异议和复议的规定》第２８条规定的合法占有的情形——根据《执行异议和复议的规定》第二十八条关于“无过错房屋买受人的物权期待权"之规定，买受人在购买不动产后，虽未能取得物权登记，但在其同时符合该规定的四项条件时，该买受人具备可排除一般债权执行的民事权益。该规定实际通过突破债权的平等性原则，赋予无过错买受人对不动产的优先保护机制。因此，人民法院应严格审查无过错买受人是否同时符合上述法律规定的四项条件。本案中，上诉人米×××虽与原审第三人永诚房产公司签订有《商品房买卖合同》且已经支付了相应价款，但根据本院在另案中对案涉房产进行现场勘查后所查明的相关事实可以证实，案涉房产至今尚未封顶，水、电、暖未通，且未完成竣工验收，因此，案涉房产并不具备交付及使用条件。二审中，上诉人虽然提交了《房屋产权证》用以证明案涉房屋具备交付条件，但该份证据所反映的事实显然与人民法院依法查明的关于案涉房产现状的事实不符，该证据不足以推翻案涉房屋尚不具备交付条件的事实。依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关规定，房屋只有经过竣工验收合格才具备交付条件，买受人基于违法交付所形成的占有，不属于《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的合法占有的情形。上诉人米×××主张其对案涉房产已实际占有并使用的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

·最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第116号

【裁判摘要１】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对于无过错购房人的保护并非以购房用途系自住为条件——关于一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定购房人执行异议成立是否属于适用法律错误的问题。本院认为，双方当事人二审中有关本案适用法律的争议，集中在一审法院对该司法解释具体条款的理解与适用是否正确上。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》为现行有效的司法解释，该司法解释第十七条规定的目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。该条司法解释对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因王×所购房屋为只能用于经营的酒店式公寓而排除对上述司法解释第十七条的适用。因此，一审法院以此为据审查王×等购房人有无阻却执行的实体权利，适用法律并无不当。

【裁判摘要２】虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《商品房购销合同》中约定的交付条件，但购房人支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立——关于案涉购房人王×是否实际占有所购房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案二审中，当事人对于王×已经支付了全部购房款和其本人对于未能办理房屋过户登记手续无过错并无争议，争议集中在其是否已经实际占有房屋的问题上。这一问题，恰为本案二审中当事人的第二个争议焦点。本院认为，虽然案涉房屋尚未完成竣工验收备案，不具备《昆山市商品房购销合同》中约定的交付条件。但是，根据王×于购房当日与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》的约定，王×已经将其所购买的房屋出租给东方广场公司经营使用，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给东方广场公司。该租赁合同的生效时间为“从该物业购房款汇入开发商指定账户后的第二天开始”，即王×支付购房款以及装修费的2011年6月24日之次日起生效。也就是说，自2011年6月25日起，承租人东方广场公司对王×所购置的案涉房屋的租赁期限即开始，因此，从红枫公司接收王×购买的案涉房屋并进行装修就成为东方广场公司的义务，而王×亦从东方广场公司获得了房屋租金。上述事实表明，王×从红枫公司购买案涉房屋的目的是用于投资，其在签订购房合同后，已经通过签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的。至于红枫公司何时与东方广场公司办理房屋交接手续，因对购房者王×的租金收益并不构成实质性影响，故王×早已在《租赁及委托经营管理合同》“合作内容”部分第5项表示，“如开发商延期交房，甲方表示谅解，并不追究其违约责任。”可见，红枫公司与东方广场公司之间是否具有正式的房屋交接手续，并不能成为认定王×是否实际占有案涉房屋的标准。与红枫公司和东方广场公司之间的房屋交接手续相比较，王×作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的实际占有和支配的债的先履行行为。中信信托公司在王×与开发商红枫公司签订了合法的商品房买卖合同、支付了全部购房款，并通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益权的情况下，主张其没有实际占有案涉房屋的观点不能成立。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，认定本案中的购房者已经实际占有房屋的观点并无不当。