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【笔记】房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋是适用违约方起诉解除规定还是适用合同僵局规定?

更新时间:2023-03-17   浏览次数:3107 次 标签: 合同僵局 违约方起诉解除

文章摘要:

问题:《九民会议纪要》第48条规定的“违约方起诉解除”与《民法典》第580条第2款规定的“合同僵局”有哪些区别?
解读:(1)根据《九民会议纪要》第48条之“违约方起诉解除”规定,违约方享有单方解除合同的权利必须符合“违约方不存在恶意违约的情形”、“违约方继续履行合同,对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则”三个条件;(2)根据《民法典》第580条第2款之“合同僵局”规定,存在非金钱债务不能履行的情形,致使不能实现合同目的的,法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系;(3)房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋应当适用《九民会议纪要》第48条“违约方起诉解除”规定,而不能适用《民法典》第580条第2款“合同僵局”规定(不属于合同不能履行的情形)。

文章摘要2:

【注解】《九民会议纪要》第48条规定的“违约方起诉解除”不完全等同于《民法典》第580条第2款规定的“合同僵局”。

问题:《九民会议纪要》第48条规定的“违约方起诉解除”与《民法典》第580条第2款规定的“合同僵局”有哪些区别?

解读:(1)根据《九民会议纪要》第48条之“违约方起诉解除”规定,违约方享有单方解除合同的权利必须符合“违约方不存在恶意违约的情形”、“违约方继续履行合同,对其显失公平”、“守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则”三个条件;(2)根据《民法典》第580条第2款之“合同僵局”规定,存在非金钱债务不能履行的情形,致使不能实现合同目的的,法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系;(3)房屋租赁合同承租人拒绝使用租赁房屋应当适用《九民会议纪要》第48条违约方起诉解除”规定,而不能适用《民法典》第580条第2款“合同僵局”规定(不属于合同不能履行的情形)。


法条链接:

《民法典》

  第五百八十条【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

  (一)法律上或者事实上不能履行;

  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

  (三)债权人在合理期限内未请求履行。

  有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。


最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

  48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

  (1)违约方不存在恶意违约的情形;

  (2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

  (3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

  人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。


经典案例:

·北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终11213号

【裁判摘要】就合同解除一项,赵××在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知边××收回房屋的行为,属于以自己行为表明其不再履行合同,但其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件,不具备单方解除合同的效力。一审法院考虑到赵××不愿继续履行租赁合同且该合同义务性质不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,认定双方租赁合同及补充协议于判决生效之日解除,并无不当,本院予以确认。赵××关于租赁合同解除时间的上诉主张不能成立,本院对其该项上诉主张不予支持。

·福建省福州市中级人民法院民事裁定书(2021)闽01民终913号

【裁判摘要】生效判决认定当事人无权解除合同,不影响当事人起诉请求解除合同,不违反一事不再理原则——(2020)闽0102民初3001号民事判决已认定陈×无权仅以发函通知的形式单方解除合同,2019年6月24日所发《关于终止鼓楼区津泰新村××号楼第3层店面合作的通知函》不具有合同解除效力。陈×诉请确认其与叶××签订的《协议》于2019年6月25日解除,本质上是要求确认其发函解除合同行为有效,系对已生效判决的否定,一审认定构成重复起诉,本无不当。但前述生效判决在论述《协议》是否应当继续履行这一争议焦点时,认定双方已经形成合同僵局,陈×自愿以承担违约责任为由要求终止权利义务,在此前提下,应允许陈×起诉请求解除合同。这一认定本院在二审中亦予以维持肯定。综上,陈×发函解除合同行为虽被前诉生效裁判否定,但不影响其可通过诉讼途径解除合同。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定,为避免当事人诉累,本案宜由一审法院依法向当事人释明变更诉讼请求后,针对案涉《协议》是否达到因无法继续履行而解除的程度这一焦点问题进行审理。