【笔记】商品房买卖未办理网签能否依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条排除强制执行？
文章摘要：
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解读：（１）商品房买卖是否办理网签不影响房屋买卖合同的效力；（２）未办理网签备案手续不影响依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定排除强制执行。
法条链接：
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（２０２０修正）
第二十八条【无过错不动产买受人物权期待权的保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条【房屋消费者物权期待权保护条件】金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
经典案例：
·中建一局集团第二建筑有限公司、李某某等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
【案号】最高人民法院民事判决书 (2021)最高法民终447号
【裁判摘要】即使对未办理网签备案手续存在过错仍可排除强制执行：（１）是否网签不影响房屋买卖合同的效力；（２）购房人是否对房屋未办理网签备案手续存在错误不影响依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定对当事人权利义务认定——网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。中建一局上诉认为案涉房产没有办理网签备案手续不符合房屋买卖的常理、存在虚假买卖的可能，该理由缺乏法律和事实依据。本案系商品房消费者向房地产开发商购买商品房，李某某是否对争议房屋未办理网签存在过错，不影响依据前述司法解释规定对本案当事人权利义务予以认定。
【裁判摘要】预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行——《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系买受人为由而提起执行异议的情形。在执行异议之诉案件的审理中，人民法院一般也应参照该条对买受人排除强制执行的请求能否成立予以审查。．．．．．．案涉《车位申购协议书》签订时车库虽被抵押，但该抵押有期限，买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人未尽基本的注意义务。第二，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故宋××未就案涉车位申请办理预告登记、网签或备案与造成案涉车位未办理权属转移登记并无必然联系。