解读：房地产开发企业在发生借款费用时应区分资本化与费用化——（１）资本化的利息直接计入“开发成本”；（２）费用化的利息计入“财务费用”直接可在企业所得税前扣除。

解析：（１）房地产开发企业资本化开始的时间为：房地产企业取得开发项目进行立项后，所发生的项目借款产生的利息费用开始资本化；（２）房地产开发企业资本化结束的时间为：开发项目完工达到预定可使用或者可销售状态；（２）费用化的时间是开发项目完工后发生借款所产生的利息费用。

法条链接：

《企业所得税法实施条例》

　　第三十七条　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

　　企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

　　第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：

　　（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

《企业会计准则第１７号——借款费用》

　　第四条　企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

　　符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

　　第五条　借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

　　（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

　　（二）借款费用已经发生；

　　（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

　　第十条　专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

　　一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

《企业会计准则第17号——借款费用》应用指南

    一、符合借款费用资本化条件的存货

    根据本准则规定，企业借款购建或者生产的存货中，符合借款费用资本化条件的，应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。

    符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中"相当长时间"，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上（含1年）。

国家税务总局公告2012年第15号——关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告 

　　二、关于企业融资费用支出税前扣除问题

　　企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。

经典案例：

·北海中南房地产开发有限公司与北海市国家税务局等复议决定书上诉案

【案号】广西壮族自治区北海市中级人民法院行政判决书(2017)桂05行终81号

【裁判摘要】根据《企业会计准则第17号-借款费用》（财会[2006]3号）第四条“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产”、第六条第（一）项“在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下列规定确定：（一）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项”、《应用指南》第一条“根据本准则规定，企业借款购建或者生产的存货中，符合借款费用资本化条件的，应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化”、国家税务总局公告2012年第15号《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》第二条“关于企业融资费用支出税前扣除问题。企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除”之规定，上诉人北海中南房地产开发有限公司与中国长城资产管理公司南宁办事处及中国民生银行股份有限公司武汉分行签订的相关融资贷款合同，均约定资金用途为“‘中南明珠花园’项目后续开发建设”,还约定“未经委托人事先书面同意,借款人不得改变本合同规定的贷款用途”。被上诉人市稽查局认定上诉人取得的3亿元贷款属于用于“中南明珠花园”项目后续开发建设的专门借款，因此发生的16675000.70元利息支出和财务顾问费应当资本化；上诉人向北海市消防支队的捐赠支出不属于《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十一条规定的公益性捐赠，在计算企业所得税应纳税所得额时，不得扣除；上诉人将应由整个工程项目共同分摊的防雷装置施工及检测验收费用、地震技术服务费、环境评估费归集到一期成本核算对象，不符合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十八条第(二)项、第二十九条第（二）项的规定，具有事实和法律依据，本院应予支持。