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【笔记】土地增值税扣除项目有哪些具体范围?

更新时间:2022-06-19   浏览次数:922 次 标签: 暂无标签

文章摘要:

解读:根据《土地增值税暂行条例》第6条规定,土地增值税扣除项目具体范围包括——(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

文章摘要2:

【注解1】(1)纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除;(2)如果不是因计算纳税的需要而发生的评估费用不得扣除。

解读:根据《土地增值税暂行条例》第6条规定,土地增值税扣除项目具体范围包括——(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。


解析1.取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(1)地价款:

A.出让方式取得土地使用权的土地出让金;

B.转让方式取得土地使用权向原土地使用权人实际支付的地价款。

(2)有关费用:主要是办理土地使用权取得手续中按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。


解析2.开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(1)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

(2)前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

(3)建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

(4)基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。


解析3.1开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

(1)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

(2)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

(3)上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

解析3.2旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。


解析4.与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。


解析5.财政部规定的其他扣除项目:根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。


法条链接:

《土地增值税暂行条例》

  第六条 计算增值额的扣除项目:

  (一)取得土地使用权所支付的金额;

  (二)开发土地的成本、费用;

  (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

  (四)与转让房地产有关的税金;

  (五)财政部规定的其他扣除项目。


《土地增值税暂行条例实施细则》

  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

  开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

  (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

  (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。


《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

  九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

  细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

  十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

  转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

  十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

  对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

  十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

  纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情节而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。


《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》

  二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。


经典案例:

·上海湘维化纤经营部与上海市地方税务局普陀区分局第十三税务所征收行政行为及行政复议决定上诉案

【案号】上海市第三中级人民法院行政判决书(2017)沪03行终515号

【裁判摘要】本案中,由于天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、上海湘维化纤经营部购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税并非《暂行条例》、《实施细则》、《若干问题通知》、《具体问题通知》所列可予扣除的项目,上海湘维化纤经营部主张依据的《中央级事业单位国有资产处置管理暂行办法》《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》《企业会计准则第4号——固定资产》与本案缺乏关联性,不能作为非房地产开发企业转让旧房时计算土地增值额扣除项目的依据,故普陀地税十三所未将天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、上海湘维化纤经营部购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税计算在土地增值税扣除项目内,亦无不当。

【注解】(1)天健公司的评估费、拍卖佣金:评估费不是因计算纳税的需要所发生而是为了拍卖需要发生,评估费不可以扣除;拍卖费也不能扣除。(2)房屋装修费、维护费:扣除无依据;(3)购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税:依据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定,计算增值税时可以扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税(是指转让房地产时缴纳的印花税,购房时发生的印花税不能扣除),而不包括固定资产调节税。

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