解读：房地产开发挂靠关系（房地地产开发资质借用关系）中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除被挂靠人房地产开发企业的债权人的强制执行。

法条链接：

江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）

　　16.金钱债权执行中，案外人以其系房屋联建合同关系当事人为由提起的执行异议之诉案件，区分下列情形予以审理认定：

　　（1）执行法院依据生效法律文书，对作为被执行人的项目公司名下房屋执行时，该项目合作当事人中一方以其对房屋享有实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉，要求排除执行的，不予支持；

　　（2）执行法院依据生效法律文书，对被执行人与他人显名合作联建开发的房屋采取查封或执行措施，案外人作为合作联建开发合同的另一方，以其对房屋享有共有权为由提起执行异议，请求解除查封的，不予支持。案外人提起执行异议之诉，请求对案涉房屋停止执行的，应根据双方之间合作联建的基础合同法律关系的审理，区分以下情形予以处理：

　　①联建合同已明确约定案外人应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋的部分，不得执行；

　　②联建合同未明确约定应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋，仅约定分配份额或者比例的，对案外人应分得的份额或比例之内的房屋不得执行。

　　（3）执行法院依据生效法律文书，对被执行人开发建设的房屋采取执行措施，案外人以其与被执行人存在隐名开发合同关系，对隐名开发合同中约定归其所有的房屋提出执行异议，并要求排除执行的，不予支持。案外人认为其权益受到损害的，可根据合作协议另行向被执行人追偿。

经典案例：

·烟台和平家电有限公司、杜某某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申496号

【裁判摘要】房地产开发资质借用关系(房地产开发挂靠关系)中不具有房地产开发资质的房地产挂靠人不能排除强制执行——和平家电公司作为借用房地产开发资质的案外人，不具有足以排除强制执行的民事权利。案涉房地产虽形式上登记于天府房地产名下，但实际由和平家电公司开发建设并占有经营。纵览本案一审、二审全过程，本案各方当事人以及一审、二审法院对此项事实的认识是基本一致的，和平家电公司也正是基于此而主张排除执行。本院认为，即使和平家电公司对案涉房地产享有实际权利，该公司仍不能据此排除强制执行。理由有二：（一）相关法律及行政法规对房地产开发具有明确准入许可限制，故借用房地产开发资质的案外人不应当在异议之诉案件中得到特殊保护。对于借用房地产开发资质问题，现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效。但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采取禁止、限制至少是不鼓励的态度：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发企业应当具备名称、组织机构、固定经营场所、注册资本、足够的专业技术人员等条件。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定房地产开发企业应当具备100万元以上的注册资本、4名以上持有资格证书的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员；第九条规定房地产开发主管部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第三十四条规定未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门予以行政处罚。基于上述规定，可以认为，房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。在执行异议之诉案件的审理中，作为借用房地产开发资质的案外人，即使对房地产具有实际权利，仍不应当得到司法的特殊保护，不能据此对抗申请执行人，也即不具有足以排除强制执行的民事权利。　（二）案涉房产长期未变更登记系由案外人自身原因导致，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。执行异议之诉案件审理中，对于该类未及时办理不动产变更登记又主张其具有实际权利的案外人能否排除执行问题，“非因自身原因未办理过户登记"应当作为审理要件之一。本案一审、二审及再审审查期间，和平家电公司均自认未将案涉房产变更登记至其名下的原因是为了避免交易费用，可见案涉房产未办理过户登记系和平家电公司自身原因导致。该公司消极不行使变更登记权利，其本身存在过错，应当自行承担相应法律风险。

·湖北嘉弘达典当有限公司等与全某某案外人执行异议之诉案

【案号】湖北省高级人民法院民事判决书(2017)鄂民终301号

【裁判摘要】借用他人资质开发房地产的借用人对房产不享有所有权，不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案，全××主张包括涉案房产在内的盛帝大厦系其挂靠金马公司，以金马公司名义开发建设，开发资金全部由其投入，建成后的所有权、销售权及产生的利润归其所有，并举证证明全××与金马公司确实存在挂靠、借用资质关系，但是，涉案房产仍登记在金马公司名下，并未变更登记。全××以挂靠金马公司和系项目实际开发人为由主张涉案房产归其所有没有法律依据。．．．．．．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，当事人提供证据证明出现不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，其请求确认其为真实权利人应当支持。本案中，全××与金马公司签订协议，约定全××挂靠金马公司，借用金马公司名义开发盛帝大厦，建成后的盛帝大厦所有权归全国富所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”的规定，包括涉案房产在内的盛帝大厦对应的土地使用权证办理在金马公司名下，只有金马公司才有权申请登记，全××无权申请登记。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条、第六十五条和《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十五条的有关规定，全××作为个人，并不具有开发房地产的权利能力，全××挂靠金马公司，借用金马公司名义开发盛帝大厦，违反了上述法律、行政法规的规定。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，物权的取得应当是合法的。全××挂靠金马公司、借用金马公司名义开发盛帝大厦，并不是符合法律规定的建造行为，全××并不能通过建造盛帝大厦，从而原始取得包含涉案房产在内的盛帝大厦所有权。故本案并不存在不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，嘉弘达公司有关一审法院认定包括涉案房产在内的盛帝大厦属于全××所有不当的上诉理由成立。综上，全××对涉案房产不享有所有权。由于全××对涉案房产不享有所有权，故全××以其系涉案房产实际所有人为由排除强制执行的请求也不能成立。

·徐某某等诉李某某执行人执行异议之诉案

【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2017)鲁民终167号

【裁判摘要】借用人出资购买土地、对房产进行事实上建造行为并已实际占有使用可以排除强制执行——李××等人出资购买涉案土地，对涉案房产进行了事实上的建造行为，并已实际占有使用，在其未通过合法途径取得涉案房产权属登记证明之前，可以认定其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故，一审法院判决驳回徐××关于许可执行涉案房产的诉讼请求并无不当，徐××上诉请求不成立，本院不予支持。

·四川新安融资担保有限公司与袁某某等执行人执行异议之诉上诉案

【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2016)川民终1150号

【裁判摘要】虽然袁××借用宇发公司资质开发房地产，但并不能以此否定袁勇刚对其实际投资开发的“丽都花园二期”项目房产享有的所有权。首先，袁××是“丽都花园二期”项目建设用地的土地使用权人，其依法享有该项目建设用地的使用权。其次，袁××借用宇发公司资质开发房地产的行为，虽违反了住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，但根据“谁投资谁享有”的原则，袁××对其在自己依法取得的土地上投资修建的房屋应当享有的民事权利并不因此受到影响。最后，所谓出借房地产开发企业资质就是房地产开发企业将资质证书出借给他人使用。换言之，就是借用人以被借用人的房地产开发企业资质进行房产地开发。因此，案涉“丽都花园二期”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》以及相关合同以宇发公司、袁××名义共同办理、签署，《商品房预售许可证》以宇发公司名义办理、房产以宇发公司名义进行销售，正是袁××借用宇发公司的房地产开发企业资质开发房地产的必然外在表现形式，且上述证照仅是“丽都花园二期”项目开发过程中的相关建设手续、房屋预售许可手续，并不具有物权登记的效力，故并不能仅以此认定所开发的房产产权当然转移至出借资质的宇发公司名下，即不能据此认定宇发公司享有“丽都花园二期”项目房产的所有权。综上，“丽都花园二期”是袁××借用宇发公司资质开发的房地产项目，袁××对其实际投资开发的“丽都花园二期”房产依法享有民事权益；宇发公司并未进行实际投资，依法不享有“丽都花园二期”房产的民事权益。